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第四章市场法第一节市场法的基本原理•一、市场法的概念市场法：在求取一宗被评估房地产价值时，依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被评估房地产在评估基准日的价值。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等，是一种最直接，最有说服力的估价方法。•二、理论依据：替代原则•三、使用范围1、没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的地区（在中国广大的农村地区就很难使用2、某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产：古建筑物等3、很难成为交易对象的房地产：教堂、寺庙4、风景名胜区土地5、图书馆、体育馆、学校用地等。第二节搜集交易实例•一、搜集大量交易实例的必要性•二、搜集交易实例的途径1、查阅政府有关部门的房地产交易资料。2、向房地产交易当事人、四邻、促成交易的房地产经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。3、与房地产出售者洽谈，获得房地产的要价等资料。4、查阅报刊、网络资料上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。5、参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料。6、同行之间互相提供，估价机构或估价人员可以约定互相交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。7、与起草有关交易法律文件的机构或人员合作。•三、搜集内容的完整性和真实性搜集内容：1、交易实例房地产的状况：名称、坐落、面积、四至等；2、交易双方；3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况如交易目的、交易方式、交易税费等。第三节整理和选取可比实例•一、选取可比实例的质量要求（一）四个基本要求1、物质的同一性或类似性2、地点的同一性或类似性：3、时间的接近性4、交易情况的正常性（二）具体要求1、可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同3、可比实例的规模应与估价对象的规模相当4、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同7、可比实例的成交日期应与估价时点接近8、可比实例的交易类型应与估价目的吻合9、可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。•二、选取可比实例的数量要求：一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）第四节建立价格可比基础•一、统一付款方式由于房地产价值量大，房地产成交往往采用分期付款的方式致富，所以就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。▲例：某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。•二、统一采用单价•三、统一币种和货币单位汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价•四、统一面积内涵(1)建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积(2)套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内建筑面积(3)建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积•五、统一面积单位中国内地通常采用平方米、公顷或亩，香港地区和英国、美国习惯用平方英尺，台湾地区、日本和韩国一般用坪1公顷=10000平方米1亩=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米•例题：搜集了甲乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后支付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。其中:当期人民币年利率8%.1美元=8.3人民币1平方英尺建筑面积=0.75英尺使用面积第五节交易情况修正•一、交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将修正为正常的，这种对可比实例成交价格进行修正，称为交易情况修正。•二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素1、有特殊利害关系的人之间的交易。2、交易时有特殊的动机。3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易税费非正常负担的交易。7、相邻房地产的合并交易。8、受债权债务关系影响的交易。9、政府的政策、计划和管理的影响。•三、交易修正方法（一）交易情况修正的方法：主要有百分率法和差额法1、百分率法可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比正常市场价格高低的百分率为±S%则：可比实例成交价格×1/1±S%=可比实例正常市场价格★注意“可比实例成交价格比其正常市场价格高10%”是否等同于“可比实例正常市场价格比其成交价格低10%”？2、差额法可比实例成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格（二）对于交易税费非正常负担的修正（1）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际得到的价格（2）应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率把（1）+（2）则正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费比率同理：正常成交价格=买方实际得到的价格/1+应由买方缴纳的税费比率•例题：某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格?第六节交易日期调整•一、交易日期调整的含义1、可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。2、交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，故又可称为房地产市场状况调整，简称市场状况调整。3、经过交易日期调整后，可比实例在成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。•二、交易日期调整的方法基本公式：（百分率法）可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=可比实例在估价时点时的价格（一）交易日期调整的价格指数法1、定基价格指数：以某个固定时期作为基期[公式]：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时价格指数/成交日期时价格指数=可比实例在估价时点时的价格例题：某宗房地产2005年6月的价格为1800元每平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格？2、环比价格指数：以上一期作为基期[公式]:可比实例在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一期的价格指数×…×估价时点时的价格指数例题：某宗房地产2005年6月的价格为2000元每平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格？（二）交易日期调整的价格变动率法[公式]：可比实例在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数例题：为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/M2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期调整。▲在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用1、一般物价指数或变动率2、建筑造价指数或变动率3、建筑材料价格指数或变动率4、建筑人工费指数或变动率5、房地产价格指数或变动率（1）全国房地产价格指数或变动率（2）某地区某类房地产价格指数或变动率（3）全国某类房地产价格指数或变动率（4）某地区某类房地产价格指数或变动率第七节房地产状况调整•一、房地产状况调整的含义房地产状况调整：将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象的房地产状况下的价格。二、房地产状况调整的内容（一）区位调整1、相关概念：（1）房地产区位状况：估价对象房地产所在的一定区域范围对房地产价格有影响的因素（不包括估价对象房地产的自身因素）的集合。（2）房地产状况调整：是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为估价对象房地产区位状况下的价格。2、调整的内容主要包括：位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格的因素。（1）环境：自然环境、人工环境、社会环境、景观等（2）配套设施：属于可比实例、估价对象实物以外的部分，包括基础设施和公共服务设施3、具体的内容（1）商业房地产侧重于交通、繁华程度等（2）住宅房地产侧重于交通、噪声、环境景观、公共配套设施完备程度（属于估价对象之外的部分）（3）工业房地产侧重于产业聚集度、临路状况等（二）权益调整1、相关概念：（1）房地产权益状况：对房地产价格有影响的房地产权益因素的集合。（2）房地产权益状况调整：是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为估价对象房地产权益状况下的价格。2、调整的内容主要包括：土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率、覆盖率、建筑高度等），在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整和容积率调整。（三）实物调整1、相关概念：（1）房地产实物状况：对房地产价格有影响的房地产实物因素的集合。（2）房地产实物状况调整：是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为估价对象房地产实物状况下的价格.2、调整的内容（1）土地：面积大小、地形、地势、地质条件、形状、土地平整程度、基础设施完备程度（属于估价对象内部的部分）等（2）建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、内部设备、整修、平面布局、楼层、朝向、通风、采光、工程质量等三、房地产状况调整的思路和方法（一）房地产状况调整的思路房地产状况调整总的思路是：如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整.具体思路：1、确定对估价对象这类房地产价格有影响的房地产状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素2、判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面状况3、将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整（二）房地产状况调整的方法1、房地产状况调整方法（1）百分率法：可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数（2）差额法：可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额2、具体调整方法（1）直接比较调整房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例Ｂ可比实例Ｃ因素1F1１００因素2F2１００因素3F3１００﹕﹕１００因素n-1Fn-1１００因素nFn１００综合１１００•表达式：可比实例在估价对象房地产状况下的价格＝可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）★括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对估价对象房地产状况的得分（２）间接比较调整房地产状况权重标准状况估价对象可比实例Ａ可比实例Ｂ因素1F1１００因素2F2１００因素3F3１００﹕﹕１００因素n-1Fn-1１００因素nFn１００综合１１００•表达式：可比实例在估价对象房地产状况下的价格＝