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上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第1页市场概况上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第2页南京城市认识要在一个城市生存，无论是人也好还是公司，首先要有很强的适应能力，服水土，才能够在市场竞争中取得先机，这已经是无数具有强大实力的跨国企业都不能避免的现实问题。南京是江苏省省会，位于北纬31°14'~32°36'、东经118°22'~119°14'，地处我国东南部的长江下游，东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置十分优越。南京现辖玄武、白下、建邺、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁11个区和江浦、六合、溧水、高淳4个县。辖区总面积6597平方公里，市区面积2598.69平方公里。全市总人口623.8万，其中乡村居住人口180.3万，城镇居住人口443.5万。南京四周低山盘曲，山环水绕，自然风貌独特。气势磅礴的长江自西向东横穿市区，辖内有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水网纵横交织，水面占全市面积11.4％，水资源极为丰富。岗峦起伏的宁镇山地由东向西形成三个分支切近城市边缘楔入城区，溧水县境内有茅山山脉，江浦县境内有老山山脉。低山丘陵占全市面积64.5%，是华东低山丘陵集中的主要区域之一。上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第3页南京属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均气温15.4°,年均降水量1106毫米。这一良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉。南京属北亚热带季风气候区，四季分明，年度最佳气节为秋季(9~11月)。绝对最高温度43℃绝对最低温度-14℃年平均温度15.7℃最热月平均温度28.1℃最冷月平均温度-1.5℃年平均降雨量1005.9mm年均相对湿度76%最大风速25m/s土壤最大冻结深度-0.09m夏季主导风向东南、东风冬季主导风向东北、东风上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第4页地震烈度7度无霜期232天孙中山先生在其《建国方略》中评价南京的地理环境时说：“其位置乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界之大都市中，诚难觅此佳境也。而又恰居长江下游两岸之最丰富区域之中心，南京将来之发达，未可限量也。”公元３世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。经过建国以来特别是改革开放以来的建设，南京已经形成四个比较突出的优势：一、区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第5页二、交通通讯优势南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。三、教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究机构500余家，科技人员32万人，在宁两院院士61人，科技综合实力居全国城市前列。四、产业优势南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪九十年代，南京以其工业、科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。本世纪末、下世纪初，将是南京发展史上十分重要的上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第6页时期。《南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》明确提出要把南京建设成为功能齐全、服务一流的省会城市；成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心城市；成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代化文明于一体的现代化江滨城市。2002年的房地产市场市场竞争越来越激烈，经营城市理念引领楼市新潮，一系列规划利好更带来了强劲的活力；河西新城区、亚东大学城、拆违加大力度等等大的举措，从政策和外部环境上给开发商重要的机遇；审视楼市细部的竞争，开发商将会更加注重品质、注重服务，从而也更加注重品牌，品牌将更加成为开发商关注的焦点。2002年楼市竞争格局将会向何处发展？一、城市经营利好多2001年下半年以来，一系列城市规划建设的利好给南京开发商注入了新的活力，尤其河西新城区、亚东大学城的建设给开发商带来了更高的预期。2002年南京的楼市将会呈现一个多亮点的格局，购房者将把注意力放在一个更广阔的视野里。上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第7页以人为本，创造环境、优化环境，集中力量开发新城区，使现代新城区成为现代化的一流市区，这是市委、市政府对新城区建设提出的要求。河西的奥体中心是一大利好，已引起众多购房者的关注，10年以后，河西将是30万人的城市，这对开发商来说是一个极好的机遇，但开发商们能否把握好这个机遇呢？仙西将建成全国最大的大学城，在不到10年时间建成大学城，公共设施共享，建成一流的学生街。同时，南京旧城实行7721工程，在7条主干道、70多条主要道路上进行改造。我们这个城市在一种经营的理念中会产生质的飞跃，城市一些新的功能会更加凸显出来。与此同时，不同板块的开发商也必将运用好自身的利好出好牌，一场更高层次的竞争将不可避免。二、品牌成为关注焦点品牌是一个企业的立足之本。这也是升级产品的基础，开发商首先应该建立品牌意识，以过硬的产品质量来赢得客户，以完善的服务和优美的居住环境来升级产品。随着楼市竞争的加剧，品牌意识已深入人心，无论是购房者还是开发商都非常看重品牌。业内一致认为：2002年是南京开发商全面树立品牌的一年，也是品牌竞争渐趋激烈的一年。2001年秋天，栖霞建设董事长陈兴汉当选为上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第8页“中国地产10大风云人物”，栖霞建设股份有限公司（星叶牌住宅）当选为“中国地产20大企业品牌”，给南京房地产市场的品牌竞争树立了一个榜样。事实上，从2002年上半年的市场情况来看，开发商确实意识到品牌的重要性，从五一期间的房展会来看，开发商越来越会做秀，展会的布置和内容也体现出开发商品牌发展的认识。一些购房者认为，品牌的意义是相当重大的。如今，买品牌房住着放心，已经成了许多购房者的口头禅。虽说他们还不太明白品牌概念的全部含义，在购房中，完全讲究品牌还显得有些不现实，但大多数人认为品牌意味着高附加值，不光是有形的质量和功能方面，在除此之外的其他方面也是有其价值的。买房的时候，很多消费者表示他们愿意为品牌房多付钱，人们对于“品牌楼”还是认可的。品牌对于开发商来说是可以成为开发商带来有价值的重要资产。房地产是一个个性化十分突出的产品，个人消费频率是很低的，它不像别的日用品，也许有的人一生中只有一次购房行为。开发商会不会越来越重视品牌？尽管目前房地产市场还没有形成强烈的品牌意识，但是可以肯定今后品牌是一种发展的趋势，购房者会讲究品牌，开发商也会为竞争而树立自己的品牌。上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第9页开发商应该有品牌的危机意识，不少开发商也在努力地追求品牌，树立自己的品牌。尽管现在国内也出现了一些具有品牌意识的开发商，通过塑造住宅产业品牌取得了较好的经济效益，但较之国外经验丰富、实力强劲的老牌开发商还是显现出对品牌意识的理解不够全面、不够深刻，应尽早树立品牌意识，通过长期不懈努力，实施有效战略开发。三、房价更趋理性2002年，南京楼市的开发重点已向城郊进一步延伸，不同地区的房价也会因各种因素，呈现出不同的走势。城市总体规划使河西净地陡然增加31平方公里。这一大块净地随着河西新城区的强力启动，具备了很大的升值潜力。目前河西北部地区的住宅供应量较大，而且先前奥体中心建设的消息传出之后，一些住宅的价格已经有所上浮，如果南部的住宅开发再大规模展开，在竞争的压力下，短期内新城北部地区的房价上升的空间相对南部来说就小一点。在启动河西新城区建设的同时，将开发建设3大普通居住区，主要面向刚进城的新市民及低收入群体。它们是：城东的仙林地区、江北新市区、城南江宁东山新市区。3个居住区能纳入人口均在30万左右。这三个居住区房价上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第10页定位不会很高，所以对整个楼市的房价影响不会很大。目前，南京写字楼市场供应状况相对于南京的企业发展的规模、市场的供需状况（各写字楼、商住楼的租售现状）来看，供应量稳定，整体市场价格浮动不大，个案由于产品差异性，特别是新产品相对前些年上市的产品来看，在硬件配置上已经超出一截，价格的相应上涨是合理的。四、竞争促使产品升级2002年南京的房地产市场已经进入一个群雄争霸的时期。开发商应做好以下几点，来应对市场的挑战，升级产品。第一、也是最主要的，是产品本身的质量，这是企业品牌的基础。质量的提高，包括内涵和外延的双重提高。内涵就是楼盘的建筑质量，外延就是要做好楼盘的服务和宣传等。第二、要加强对楼盘销售人员的培训，完善销售服务系统。随着新型材料、新技术的运用，销售人员没有一点知识是不能促进销售的。第三、要提高产品的配套服务，加强外在环境的建设。上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第11页2002年的房地产市场，对于开发商来说，竞争意识要转化，要由地方转到全国。面对外地开发商的挑战，2002年南京的楼市有许多关键性的利好。在这种利好的楼市中，不仅刺激了当地开发商的兴趣，同时也吸引了国内外房地产“大鳄”的注意力，万科、万达已经抢滩南京的房地产市场。这样本地开发商的竞争某种意义上已经由当地走向了全国，竞争意识的转变，这样便对楼盘的建设提出了更高的要求。面对日益严峻的市场竞争，开发商应在开发楼盘中逐步升级自己的产品，来满足消费者的需求，在市场中占得先机，保持自己在竞争中立于不败之地。虽然外地的开发商已经涌入了南京，但是本地的开发商仍然占有一定的优势，如对本地环境的了解，对当地消费者的需求有更深的认识等。本地开发商应该抓住这些条件，开发出质量更高的楼盘，要跟他们比品质、比服务，通过这些来升级产品。租赁/购买办公房计划分析一、租赁/购买计划多数中小企业在未来1-2年内有更换办公房的计划。在更换办公房的方式上，中小企业在采取购买、租赁两种上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第12页方式方面均有一定数量，打算租赁者与购买者相差不大，有很多企业需要“到时候视实际情况而定”。但是，通过对打算租房者的调查分析可以看出，在同样面积、租金与按揭房款也一样的情况下，消费者更倾向于购买。中小企业购卖/租赁办公房的区域选择主要集中在新街口地区和鼓楼地区。图1.1未来1-2年内更新办公房比例分布无34.69%有65.31%图1.3打算租房者由租转购情况分析比较有可能21.74%非常有可能17.39%非常不可能17.39%不太可能13.04%说不准30.43%图1.2更换办公用房方式选择比例分布购买28.12%租赁34.38%到时视实际情况而定37.50%上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书第13页图1.4办公用房区域选择比例分布53.1343.756.256.253.139.380102030405060新街口地区鼓楼地区山西路地区暂时未定无所谓其它地区比例二、对办公房的内在要求1、面积需求中小企业以后需要的办公房面积呈多样化与扩大化，对不同面积的办公房都有不同程度的需求，并且相对于现在办公面积都有不同程度的增加。需求办公面积多在80-100m2及101-150m2。