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【中绿广场】二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书南京新惠力房地产投资管理有限公司二00七年三月1建议书思路解析市场分析项目定位产品建议招商策略销售策略合作方式新惠力优势2第一部分:市场分析【中绿广场】二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书3476.4589.7853.571073.860200400600800100012002003200420052006合肥市GDP增长（亿元）第一部分:市场分析宏观市场经济发展迅猛，GDP突破千亿元，人均GDP超过2万元，达到2975美元实现GDP1073.86亿元,同比增长17.5%。其中第一产业实现增加值61.76亿元，增长7.7%，第二产业增加值510.59亿元，增长22.7%。第三产业增加值501.51亿元，增长13.7%。4城镇居民人均可支配收入突破万元，消费市场亮点纷呈2006全年全市城镇单位职工43.75万人，同比增长11.3%，城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15%。到年底，全市城乡居民人民币储蓄存款余额达到606.01亿元，增长17.4%。全年新增限额以上批发零售企业38户，实现零售额占限额以上批发零售企业零售额增量约20%。大型商业对零售市场拉动作用明显。全年限额以上批发零售业实现零售额同比增长23.6%，对零售总额增长的贡献率达到53.5%。其中，石油及制品、汽车、建筑及装潢材料类销售持续高速增长，同比分别增长45.9%、31.4%和31%，金银珠宝、家具、家用电器、文化办公用品和体育、娱乐用品消费热势不减，相关商品的零售额增幅达20%以上。城乡市场全面旺销。全年城市市场实现零售额增长18.6%，县及县以下农村市场实现零售额增长17.1%。第一部分:市场分析宏观市场5城镇居民消费价格稳定，企业原材料价格涨幅回落城镇居民消费价格指数同比上涨0.9%。八大类消费价格指数呈现“五涨三跌”态势。其中，以建房装修材料和租房为主的住宅类价格指数涨幅最大，上涨3%；其次是家庭设备用品及维修服务价格指数，上涨2.6%；烟酒及用品、食品、医疗保健和个人用品价格指数分别上涨1.9%、1.8%和1.5%；衣着类、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务价格指数呈下降态势，比2005年分别下降1.8%、0.5%和1.9%。企业原材料购进价格指数上涨2.7%，涨幅比上年回落2.4%。工业品出厂价格指数由2005年的上涨1.3%转为2006年下跌0.5%。第一部分:市场分析宏观市场6房地产开发投资继续保持较快增长，住宅投资比重大2006年全市房地产开发共完成投资280.64亿元，同比增长47.5%，增速比2005年提高了11.5个百分点，其中：住宅完成投资223.61亿元，同比增长6.8%，高于房地产投资增速9.3个百分点，住宅投资占整个房地产开发投资的比重为9.7%，比上年同期上升4.8个百分点，住宅开发投资速度明显高于同期房地产开发投资速度。第一部分:市场分析宏观市场7建设规模继续扩张，新开工面积快速增长，竣工面积增长缓慢，商业营业用房负增长。2006年累计完成各类房屋施工面积2487.55万平方米，同比增长49.2%，其中：商业营业用房完成施工面积223.77万平方米，同比增长24.8%。全年新开工面积976.94万平方米，同比增长36.6%，其中：商业营业用房新开工面积85.26万平方米，同比增长52.3%。2006年全市竣工房屋面积534.54万平方米，同比增长4.7%，其中住宅竣工面积441.59万平方米，同比增长7.5%；商业营业用房竣工面积49.15万平方米，同比下降17.4%。竣工房屋面积的增长速度和施工房屋面积的增长反差很大。第一部分:市场分析宏观市场8销售市场速度放缓，期房销售占主导地位2006年全市销售商品房面积640.92万平方米，同比增长7.7%，其中：住宅销售575.51万平方米，同比增长7.8%；商业营业用房销售38.54万平方米，同比下降7.0%。在所有销售面积中期房销售527.93万平方米，占全部销售的82.4%。第一部分:市场分析宏观市场9第一部分:市场分析商业市场“市级商圈”各显神通，以前瞻性规划，重新划分竞争格局三孝口四牌楼大东门商圈百货大楼CBD、龙图商厦、汇通商厦为代表的。以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的超一流商圈。新肥大楼、工人文化宫、圣大国际、古井赛特代表。市级商圈10第一部分:市场分析商业市场印刷、汽车配件、电线电缆、铸钢锻造、仪表等领域，还有科技含量较高的企业；中国乐凯胶片工业园、祥源工业园和宝业新型住宅产业化基地、宝供、普尔德、宝龙及世界五百强企业——百安居等。合肥海关直通式监管点已正式启用；共速达物流(合肥)基地项目投入使用；全国宝供合肥物流基地项目正在投资建设；安徽国际电子电器物流贸易中心开工启建。元一时代花园、香格里拉花园、吟春苑、橘郡万绿园、华府嘉园、惠园小区、长春都市豪庭、风景苑、宝文国际花园、万豪花园、香江国际花园、澳澜宝邸花园、宝元公寓、瑞景花园、徽州人家、森海豪庭等。工业经济现代物流专业市场房地产业新站商圈中绿国际服装广场、恒丰——家乐福广场、沃尔玛广场、安徽大市场、好美家建材超市、安徽国际汽车城、白马服装城、七浦服装广场、光大国际广场、元一时代广场等。基础设施工业园区、便捷顺畅的公路、铁路网体系，合肥为一的一个城中开发区、试验区。11第一部分:市场分析城市发展城市定位合肥市政府已经提出了工业立市的战略以及城市东向战略，商业是城市的首要功能，新站商圈的潜力巨大。12第一部分:市场分析商用物业分析产品形态分析随着外资连锁商家的不断涌入，近年有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。目前市场上销售的商用物业主要有社区商业、商场铺两种。销售的商用物业社区商业商场铺13销售价格分析名称性质标准单位位置业态经营管理配置主要消费群体售价租金社区商业沿街商业50M2以上小区周边基本生活配套自主经营毛坯周边居民住宅价格的两倍与周边物业类似商场铺商场内的物业5-150M2人流汇集地段专业类商品统一经营管理规格高辐射范围较大远高于周边商业物业远高于周边商业物业从以上对比分析，我们发现定位合理的商场铺，不但市场运作机会较大，而且利润空间相当丰厚。第一部分:市场分析商用物业分析14第一部分:市场分析商用物业分析销售情况商场铺由于量体大，客户群分散，并且受招商、运营、管理影响大，销售时间普遍较长。社区商业一般在住宅销售时已同步推广，具有较长的筹备期，充分累积了客户，而且普遍体量较小，因此一旦推出，开盘基本销售较好。15第一部分:市场分析商用物业分析商场铺的分割多采用为小面积方式，以低总价高单价的定价模式，结合售后包租的策略进行销售。由于商场铺总体规模较大，如采用自主经营的模式，势必业态混乱、导致经营管理困难，影响商场整体档次，最终会使投资回报降低。考虑到以上问题，商场铺一般采用统一经营、管理的模式进行运营。16第一部分:市场分析项目概况区域位置“中绿广场”二期项目位于合肥市新站区站前路和全椒路交汇处，紧邻合肥火车站、汽车客运站；比邻新站区胜利路核心商圈。“中绿广场”二期17第一部分:市场分析项目概况项目物业情况•项目楼层数：地上4层，地下1层；•建筑面积（根据目前报建规划图纸粗略测算）：总面积：49380.36㎡；四层：10034.28㎡；三层：10034.28㎡；二层：10034.28㎡；一层：9865.92㎡负一层：9411.6㎡。•建筑主体纯框架结构，柱网间距8.4m，各楼层高度：负一层4.8m；一层5.1m；二层、三层、四层4.8m。18第一部分:市场分析项目评判SWOT分析项目有较大的广场，便于停车，容易汇聚人流；项目是商场式设计，拥有扶梯、垂直电梯、大面积中庭，为项目的发展预留了市场空间；项目规模较大，便于营造大的规模市场；优势该项目的建筑形态为地下一层、地上四层，整体楼层为五层，每层面积仅近10000平方米，共摊面积过多；周边商业竞争较激励，同质化较严重；项目处在商业街的末端，人流到达量减少；一期项目的市场影响不好，需要时间来调整；劣势19第一部分:市场分析项目评判SWOT分析尚有多个项目正在建造、招商，潜在威胁大；最近政府有物权法出台、银行加息，增加投资门槛，影响本项目销售速度；威胁主题型商业作为新的商业模式，以其专业化、主题化引起了市场普遍关注，而且从经营效果来看，租金确实比周边商业高些，便于开发商获取利润；机会20第一部分:市场分析小结为了使的投资过热的房地产业发展更为稳健和均衡，国家进行宏观调整，并收紧银根、加息、限制风险高的销售方式、抑制投资等，这些均有可能致使经济发展步伐放缓，甚至会影响到部分客户投资信心；合肥作为内陆城市的腹地已成为国内的焦点，众多外资零售企业纷纷进军内地，主题商场、体验式购物等新型商业纷纷亮相，商业格局将重新洗牌；区域以传统批发集贸商业形态为主，商业体量大，购物环境包装差，商业业态无新意，又受到市级商圈夹击，租金市场持续低迷；21【中绿广场】二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书第二部分:产品定位22第二部分:产品定位定位目标捕捉最具潜力的消费群体探索最稀缺的市场空白引领最现代的消费模式打造最炙手的商业舞台创造最大的可行利润空间23第二部分:项目定位区域经济概要√区域内新建火车站、汽车站早已投入运营，成为目前合肥市主要交通枢纽，物流优势明显，带来大量商旅客流；同时，市内多条公交干线汇集于此，公共交通发达；√历经数年发展，目前该区域已经发展成为传统服装批发集贸市场集中地区，经营趋于成熟，同时政府有意将该区域引导规划为“服饰批发一条街”。已经营及正在开发的商业物业有：安徽大市场、白马服装市场、光大鞋城、中绿广场服饰广场、浙江商贸城（家纺城）等；√比邻合肥市新兴的胜利路商圈，胜利路核心商圈以目前正在运营的元一时代广场（Shoppingmall）为节点，商圈内温莎杰座、UTown金色地带等在建商业裙楼将在年底投入运营。同时商业巨头沃尔玛已选址在温莎杰座裙房商场内，区域档次将得到进一步提升，大大提高区域商圈环境，吸引大量的零售消费客群；√数家已建、在建的住宅、商住项目给区域内带来了大量的常驻人群。中环国际写字楼及五星级的元一希尔顿国际大酒店等高端商业物业的建设，为商圈增添更强的人气，同时大量公司职员一类的白领阶级消费客群的进入，给商圈带来了时尚潮流一族的消费群体；24第二部分:项目定位项目物业评析√物业整体结构规整，商业物业标准框架柱网间距、层高设计，内部环境宽阔，设备用房、物业用房预留区域摆放合理，有利于后期单元商铺分割；√每层1万平方米的商业面积，超大规模，产生规模效应，提高物业商业凝聚力；√下沉式中庭设计，提高了物业整体商业价值，而且有利于提升物业整体购物环境，中庭与立体交通设施结合，整个商场融为一体，使消费者感受舒适购物境的同时，有效的引导消费人流动线。25第二部分:项目定位项目定位依托资源优势，经营成为集展示、仓储、物流功能于一体的，以批发为主的，同时满足大众消费者日常零售需求的，拟购物中心环境的——服装专业批发市场，打造安徽地区服装专业批发市场航母！在服装专业批发市场行业中，建立“中绿”品牌！26第二部分:项目定位定位阐述项目定位√展示、仓储、物流功能于一体项目物业整体设计规划合理，可以满足后期经营时多种经营功能——商品展示、货物仓储、集中物流等功能对物业场地硬件的要求，同时多功能的经营定位可促进商业物业的发展；√批发物流为主项目紧邻合肥市火车站、汽运站，批发市场依托物流优势，形成商品集散中心，经营业态的设定主要以批发为主；√满足大众消费者日常零售需求项目比邻的胜利路商圈在未来几年内的发展，将会给项目带来巨大的零售消费群体，因此依托此市场资源，项目经营业态兼顾零售，满足大众消费需求，最终为项目带来更多商机；27第二部分:项目定位定位阐述项目定位√拟购物中心环境对于未来项目周边庞大的零售消费群体，由于其年龄、收入、消