搜索
鹿鼎国际商业招商计划书2006年5月19日目录1.铜锣湾挂牌仪式活动启动…………………………………………………………42.CEPA购物城挂牌仪式活动…………………………………………………………43.商业地产招商概述…………………………………………………………………54.商业地产招商业态…………………………………………………………………65.鹿鼎国际市调报告…………………………………………………………………66.项目SWOT分析……………………………………………………………………87.消费市场定位……………………………………………………………………108.品牌形象定位……………………………………………………………………119.业态规划定位……………………………………………………………………1110.招商品牌规划……………………………………………………………………1211.品牌规划布局……………………………………………………………………1312.招商实施方案……………………………………………………………………1413.主力超市招商……………………………………………………………………1514.招商策划推广……………………………………………………………………1615.项目招商原则……………………………………………………………………1616.项目招商策略……………………………………………………………………1817.招商人员配备……………………………………………………………………1918.办公场地要求……………………………………………………………………2219.招商工作安排……………………………………………………………………2220.招商政策确认……………………………………………………………………2621.招商资料准备……………………………………………………………………2722.招商进度要求……………………………………………………………………2823.租金收益预测……………………………………………………………………2924.项目开业筹备……………………………………………………………………2925.后续营运管理……………………………………………………………………3026.结束语……………………………………………………………………………30（一）铜锣湾活动启动一、招商营运办公室到位。二、招商人员招聘到位。三、招商手册、名片等资料到位。四、铜锣湾招商条件、政策确认。五、铜锣湾百货经营定位。六、铜锣湾企业形象展示。七、商户资源积累。八、邀请商户参加铜锣湾活动启动仪式。（二）CEPA活动启动一、招商营运办公室到位。二、招商人员招聘到位。三、招商手册、名片等资料到位。四、CEPA招商条件、政策确认。五、CEPA百货经营定位。六、CEPA组织形象展示。七、商户资源积累。八、邀请商户参加CEPA组织活动启动仪式。（三）商业地产招商概述一、商业地产招商难？1、开发商未能较准确地进行业态和功能定位（商业策划的主要内容），便直接委托设计部门进行设计，建造后则很容易出现了这样的现象：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，不管由哪方出资，租金肯定成为谈判的瓶颈；对于项目所在商圈里不适合生存或再发展的业态，即使项目设施符合其要求，但谁愿意来呢？2、业态规划落后，市场定位不当。3、缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通。4、租金及其年递增率制定不合理。5、有的开发商甚至希望零售商或其他服务商将物业买下来，可能吗？二、商业地产招商思路1、商业地产开发成功的标准是由招商成功决定的。2、招商策略要纵观全局。3、商业地产的招商时间相对较长，需分阶段进行，第一阶段为主力店和中小店群二个招商阶段。4、主力店群招商集中在项目业态组合之后、规划之前，而中小店群招商则分散于整个项目的建设期间。5、以招商牵动销售业绩对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。商业地产的核心问题是，市场不是生造出来的，而是培育出来的，从专业角度而言，产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。6、完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在。7、招商队伍的组建及招商人才的培训。8、制定良好的招商策略。（四）商业地产招商业态规划一、招商业态1.主力店：大型连锁超市、大型知名百货、大型书城、名店运动城2.次主力店：家居生活馆、连锁家电、连锁通讯、移动/联通营业厅3.主题店：音像制品、连锁网吧、休闲书吧、美容美体、婚纱摄影、连锁药房、旅行社、票务中心、国际、国内餐饮名店、连锁便利店、西式酒吧、休闲餐厅、特色水吧、鲜花店、数码冲印店、干洗店、4.品牌店：国际、国内服饰、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、饰品、香水、香氛品牌5.散户：属百货内二次招商的商户、配套服务类商户二、招商顺序主力店→次主力店→主题店→品牌店→散户（五）鹿鼎国际市场调查报告——南昌市城市规划——目前城市基本概况。（南昌市地理位置、经济发展水平、城市经济结构、商业发展水平、人口总量及构成、人均收入及构成等）——南昌市商业状况——南昌市商圈状况分析——南昌市主要商业业态及分布状况——南昌市常住人口、流动人口、农村人口数量及构成比例分析——项目所处南京东路地块特征——项目所处区域行政配套地图分析——项目所处区域消费市场地图分析——项目所处区域商业配套地图分析——项目所处区域休闲娱乐及服务业配套地图分析——南昌市民对项目地块的看法——项目目前主要竞争对手分析——项目产品规划与定位分析——项目竞争优势分析——南昌市内同档次商业物业租金调查中山路沿街商铺租金表：象山路沿街商铺租金表：商业物业名称性质地址租金(元)面积(m2)备注——南昌市内商家资源调查分析（明确哪些项目在本地招商，哪些项目需异地招商）（六）SWOT分析一、项目优势1、资本实力优势：开发商势力雄厚，可保障项目持续、旺盛、永续经营及进驻商家利益。2、商业环境优势：现有家具流通产业已经成为该地块最具发展潜力的商业形态。3、项目规模优势：规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件。4、购物环境优势：独具魅力的建筑风格，一流的休闲购物环境。5、业态规划优势：6、消费市场优势：7、硬件配套优势：8、专业团队优势：9、强势推广优势：10、区位发展优势：东城区商业及居住地块规划，为该片区的发展创造了条件。11、政府支持优势：二、项目劣势1、区位劣势：距传统商业中心区相距较远。2、地理位置劣势：因受项目地块位置及出入口限制，难以保证客流从各个方面进入项目消费并难以使客流循环往复。3、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁。4、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展。5、商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡。6、八一广场至中山路、至象山路传统老商业圈已经非常成熟并经营状况良好，本项目尚处于开发起步阶段，竞争激烈。7、招商价格无明显优势。三、项目机会1、足够的广告预算支持广告及公关活动。2、市政府政策的有利倾斜。3、周边大量的中高端固定消费群体（七）目标消费市场定位满足以项目为中心，以2000米为半径，累计20万常住消费人群的日常消费需求及以南昌市为中心，以2小时经济圈为半径，累计100万庞大市场消费需求。（如：图示）目标市场定位分析图（八）项目品牌形象定位鉴于本商圈范围内潜在消费层面较高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播京东·鹿鼎国际购物公园在南昌市内的行业标志与领袖形象地位。（九）招商业态规划与定位1、零售购物设施核心主力店：大型综合百货、大型连锁超市、大型书城辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店配套辅助店：不同地区商品特色店2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、科技展览等辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等3、餐饮休闲设施核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等辅助主力店：快餐类、风味小吃类等配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等（十）招商业态规划与布局一、文挡格式招商项目规划位置规划面积目标品牌备注1、主力超市B栋1层12000m2A类：吉之岛、百佳、家乐福、沃尔玛B类：易初莲花、北京华联、华润万家C类：新一佳、人人乐、好又多、农工商2、主力百货A栋1层22464m2铜锣湾百货3、CEPAA栋1层184642港澳城（含休闲娱乐、服务配套类项目）4、家居广场X栋X层45000百安居、香江家居、红星美凯龙、欧倍德5、次主力店X栋X层家居生活馆、名店运动城、连锁家电、连锁通讯、新华书店6、主题店X栋X层美容美体、婚纱摄影、连锁药房、咖啡西餐、移动/联通营业厅、7、品牌店X栋X层国际、国内服饰、化妆品、饰品品牌、香水店、名表眼镜8、散铺X栋X层数码冲印、干洗店、鲜花店、美甲店、礼品店玩具店、网吧二、根据工程平面图纸，各物业、各楼层、各区域以不同颜色版块表示。（十一）品牌商家规划定位1、主力店是我们项目经营和招商的对象，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定该项目招商和经营的成败。主力店以大型连锁超市、知名零售百货、大型书城为主。2、次主力店为提升人气，完善消费结构，促进项目由单一的仅以家具销售、日用消费、百货零售为主的商业街向集购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的品牌城市商业综合体。次主力店以经营服装、化妆饰品、婚纱摄影、连锁药房、文化办公、连锁家电、音像制品、移动通讯等为主。3、主题店主题店作为项目商业结构和服务机能的完善服务。4、品牌店5、根据市场品牌商家分布状况确定。（客户分类如表所示，新城市广场客户表格）（十二）招商实施方案1、铜锣湾、CEPA庆典活动时间安排：2、招商筹备时间：3、招商启动时间：4、招商进度要求：5、工程进度要求：6、商家进场时间：7、商家装修时间：8、开业筹备时间：9、预计开业时间：（采用新城市广场：表格化管理）（十三）超市主力店招商一、主力店招商1、要在了解竞争对手之后制定出吸引其入驻的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。2、对主力店需具备较强的评估能力。在考察主力商家的经营状况，包括：资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、经营管理水平、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估。3、主力店招商需进行合理的招商推广。围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，保证招商工作少投资，高效率。二、主力店招商目标分为三个等级：第一级目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功。第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功。第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。三、主力店招商应尽量多选择国、内外零售领域知名企业、知名品牌。重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。（十四）招商策划推广招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，招商手册应突出如下关键点：1、通过良好地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。3、招商策划和零售商家的选择关系到整个购物公园的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为招商规划的指导。4、承租户的选择确需保开发商租金收益的来源。5、需要保证项目商品经营种类的丰富性和完整性。6、需要保证商业物业项目经营项目的多样性与综合性。如某些项目可能不赚钱，但为了满足消费者一站式、全方位消费需求并提高客流，我们也要将其招商进来