博奥商城招商方案

博奥商城招商方案商业地产招商过程中经常困扰运营商的几个问题问题一令人震撼的建筑却难以实现理想的招商商业地产的运作不能等同于操作住宅、写字楼。操作商业地产很重要的原则就是不能先考虑建筑，而是应该先考虑商业，首先要从商业经营入手，进行定位后再考虑建筑。商业设施满足条件主题招商满足条件商业经营满足条件商业发展满足条件A.商业地产项目的建筑规划一定要具备承载商业的功能；B.商业地产项目的建筑规划一定要满足商业定位的特殊需求；C.商业地产项目的建筑规划一定要考量本地的消费市场和消费力；D.商业地产项目的建筑规划一定要考虑业态本地市场的融合性。问题二欣喜若狂的起跑期和举步维艰的经营期“商业地产的招商销售火爆并不昭示着项目的成功”几乎成为业内人士目前公认的观点。商铺的招商销售仅仅是商业地产项目运作的一个阶段而已。功败垂成的案例比比皆是。房地产策划公司绝对应该介入商业地产项目，但一定不是商业地产项目成功之关键因素。A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、业种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计、商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体形象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作）B、商业地产销售多依赖于概念，商业地产运营侧重于商业管理技术。C、系统性决定了商业地产项目实操中的技术含量，成功的商业地产项目是商业管理技术的综合体现。D、众多商业地产开发商已经觉醒商业地产的开发应该借助于专业公司的介入，然而在实际操作中会发现，尽管很多的专业服务公司介入项目，但项目的发展不能够尽如人意。商业地产中各个阶段的专业服务并不是孤立存在的，系统性还决定了一种理念的从一而终，所有的专业服务都应该服务于这一统一的理念。问题三人流进入的方便程度和动线设计A.如何让客户进来？如何让客户非常容易地进来？而前提是在所有的入口处都有非常明显和醒目的标志，有非常诱人的广告语，有非常有吸引力的活动内容。B.如何让客户留得住？如何让客户留得更久？毫不夸张的说，我们非常不希望出现市场开业后出现顾客不如营业人员多的情况。这个就需要我们有良好的商业动线设计，有新、奇、特的产品，还要有良好的服务设施。如休闲座椅、茶吧、网吧、电脑书店等。对于以上问题应该如何解决！！！方案一方案二方案三方案四商业地产的立项首先要从商业经营角度入手、要从经营方向可持续发展角度入手。专业的商业管理经验是细致专业的调研和分析的基础。精细的商业总体规划定位，定位中各经营主体之间的正确衔接才能够形成商业地产鲜明的主题。商业规划设计开发商、经营者、消费者的利益需求通过商业规划建筑及环境、招商、经营等一系列专业化的流程与服务有机融合，来实现项目的可持续增长。博奥商城商业经营角度入手立地条件市场环境目标客户商业规模营销模式运营模式商业定位商业规划建筑设计租售方式招商途经政策制定专业经营管理类别分：主力店、次主力店、品类性招商；区域分：外埠、本地；方案五建立完整的项目开发体系，运营体系定位分析经营核算市场调研招商商业建筑装饰设计总体定位商业规划运营管理方案六有清晰、科学的商业地产运作流程我们需要借鉴和引用成熟的运营模式，来了解我们是否完善？？？河南的“中关村”火车站通讯市场集中区域本项目如图：我们把文化路东风路区域内暂时称作北片区，火车站区域为南片区两大板块对比：南片区北片区主要市场通讯大世界，凯盛通讯城，中州数码等创新大厦，中关大厦（展厅），百脑汇，数码港，电子大厦，海龙电子城，新派电脑城等对比市场通讯大世界创新大厦基本信息三栋四层建筑，总体面积5000平三期开发，占地面积100亩，业态通讯器材及配件办公器材及配件区位火车站商圈大中专高校云集交通火车站、客运总站交通不便两大板块市场情况总结：数量多、集中性强趋于规模化，多个市场集中：核心竞争力在于大而全。时间久，品牌较高南板块依靠火车站成熟商圈优势，进行批发为主，而北板块因其成立时间较长，知名度高，消费者集中。两大板块客户情况分析：南板块：主要以批发通讯器材为主，客户普遍关注价低，交通方便，主要消费群体为外阜或者本地电子产品、通讯产品经销商。北板块：主要以办公器材销售为主，客户普遍关注质量，售后服务等，主要消费群体为高校学生，大中型企业为主。看了别人，那我们的核心竞争力是什么？？消费资源交通便利项目形象产品丰富……配套管理我们作为一个项目的优势很多……区位价值作为项目招商，我们应该主打的王牌王牌—决定胜负配套管理区位价值我们主打王牌的基本条件、价值基本条件：区位价值：紫荆山商圈、火车站商圈交汇处，配套完善，人流密集，临近地铁1号线、2号线商城路站，距离火车站10分钟，机场高速15分钟，毗邻金水路、紫荆山路、未来路。向东距曼哈顿商圈10分钟路程，中国人民解放军信息科技大学、河南中医学院、河南机电高专等高校云集。配套管理：商场负责项目的整体形象推广、日常的现场管理、客户查询、突发事件处理和商场活动的组织统筹；安保，卫生，售后等完善服务体系。价值：客户对未来价值无限憧憬完善的配套，贴心的管理服务，完全无后顾之忧。我们应该如何利用我们的价值去打一场漂亮的战争那？？？策略一项目的形象策略1、硬件齐全：红外线摄像监控设施、电梯、停车场全面仓储服务；商务洽谈、办公空间，商务会议功能；唯一强大展示空间；数码电子医院等。2、强大电子商务配套服务支持体系：网上柜台，实体商铺+虚拟电子铺位的双铺位概念；网上电子商务，集体采购等；3、完善的售后服务体系：统一管理，项目的整体形象推广、日常的现场管理、客户查询、突发事件处理和商场活动的组织统筹。4、潮流时尚形象：时尚、现代、潮流、精品、数码（E）时代策略二项目包装策略1、标识系统的规划和应用标识系统在这里简称为VI系统，它是为所要宣传的标的设计的一套统一的视觉标识体系。首先确立项目的VI系统，包括了：基本部分，有博奥电子商城的标准字体、颜色、标志基础组合、标志LOGO等；应用部分，有销售人员的工作卡、制服、名片、信封、信笺、资料袋、招牌、指示牌、户外广告牌、广告宣传单张、折页、价目表、通知书、邀请函以及其他广告载体等。标识系统的运用除了讲究统一以外，还要与项目本身的主题要一致和协调，并且体现出具有亲和力的人情味来。2、销售资料①招商书（经营宝典、创业白皮书、博奥电子商情会刊）②平面布置彩图③宣传单张④租赁价目表⑤付款方式⑥租赁须知⑦物业推荐说明（计价表）⑧合同书等（二）硬件包装1、外墙和围板2、商场内部布置：商场内部给客户的展示面部分硬件，硬件设施中有几个重要部分：灯光部分；电梯部分；柜台及铺位部分；广告位部分；商场标识系统等。商场内的休闲、绿化等软件设施也应到位。同时商场内部的气氛渲染部分，包括大量的广告招帖、POP挂旗、三角旗、彩旗、挂幅、巨幅等。3、户外广告户外看板、指示牌、彩旗户外看板、指示牌：到本项目销售中心的主要路线和人流聚集点及竞争对手所在地设立，（拦截客户）样式多样，可作成箭头指示牌、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等，起到指引客户招商，提醒注意某些事项，表示运营商的细心和诚意。（三）样板铺位关于样板铺位的建议样板铺位的设置和设计往往是成功引导商户进驻的一个重要因素。在招商开始进行的时候，商户对项目的未来经营情况并不了解，因此，通过样板铺位的设置，使商户能够感受未来项目的经营气氛和经营方式，启发商户发挥充分的想象力，对商户的投资信心和承租信心有很大帮助。并且能营造较好的现场气氛和促进销售。样板铺位的选择可选用一个专卖店和一个铺位，按真实的卖场进行布置，对灯光、色彩、展示品摆放等卖场布置要充分考虑。策略三（一）公关策略公关促销策略a)事件营销：通过在项目的各个阶段，把握机会或创造机会进行事件营销。b)关注重大社会热点问题，形成联系：与本地、地区或国家的重大事件进行加挂，在形成社会舆论或社会口语时使客户对本项目产生美好联想，增加项目或公司的美誉度。现阶段最容易引起关注的就是大学毕业生自主创业的问题。c)利用政府资源对本商场的形象推荐：通过政府官员的嘴说出对项目的评价；d)行业性活动或相关企业连动：组织或积极参与行业性的数码电子展；配合进场的各个商家进行周末新产品联展等。e)针对目标客户的活动设计：业主联谊会，对租赁客户的说明会等。f)形式：软性新闻、通讯、报道、图像新闻、新闻发布会、电子游戏大赛、文字录入大赛、电子数码产品展、培训、网吧大比拼、家电医院系列活动、进场各单位产品促销展、“大学生自主创业”征文活动等；策略四公关促销策略（二）促销策略1、外展场设置：选择周末两天或重大节假日间，在重要人流聚集地设置外展场，外展场的设置与外展场造势和现场造势形成互动，同时，穿插演出、抽奖和有奖问答等方式增加人潮，并通过招商专车带有意愿的客户前往招商现场。2、外派单计划：组织礼仪人员统一着装，统一形象，并佩戴绶带，在各展场、各人流聚集地大量派发单张，形成区域口语；3、网络促销：在郑州主要网站通过网络广告告知项目信息；4、老客户带新客户促销：对于已预定的老客户，通过其介绍客户形成成交的，除新成交客户可以享受优惠外，老客户同时可以享受减免一定费用的优惠。5、现场抽奖：在公共假期时在销售现场举办各种现场抽奖活动。6、折扣及现场控制（送管理费、租金等）：现场销售经理有三个折扣点，在现场销售时灵活掌握，以促成客户当场交钱。注：上述活动应注意一定要将促销和现场租赁挂起来，形成良性互动。策略五项目招商策略（一）人海战术积累公司所有人力资源，除公司留守接待人员以外，其余所有员工到目标区域内进行项目信息宣传，释放大量项目信息，同时对各区域内情况进行彻底排查，收集来访、来电客户信息，制定每月甚至每周关注本项目的客户所在区域。职业、年龄层次、关注问题、租赁方式等情况，为后期工作做铺垫。（二）围歼战术根据人海战术运用过程中收集的客户资料，对关注本项目的客户进行分析，划定重点、次重点等区域，针对这些区域进行重点客户扫除，可采用，短信，拜访，电话邀约等方式对客户区域进行渗透。力求全面围歼。（三）肉搏战术对项目周边与本项目有一定竞争的商户采用“招安”的方式，采取联营的运营方式，扩大商场影响力。