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衡阳县物流园项目发展思路及定位方案2011-03方案整体结构全国及湖南物流业发展概况衡阳物流业及典型案例分析项目界定项目产业定位分析项目功能定位及建筑规划建议项目营销策略第一部分项目界定项目地块简介本项目地块在湖南省衡阳西渡经济开发区内，距离衡阳市区20公里，英秋大道与合济路交叉处的东北角，为工业用地；土地目前尚未平整，紧邻地块即为英秋大道，连接衡邵高速，接入口紧邻地块，交通便捷；土地面积约300多亩，持有型物业，全部为出租；其中50亩为配套，建写字楼和住宅；项目欲建设物流园区，整体出租，长期运营。衡阳县现代农业示范园项目周边不远，已建设的大型产业园项目有衡阳工业城和农业示范园。现代农业示范园：县政府扶植的产业园区，主要为各种种植区和农家乐项目，其中仅农家乐经营较好，周边开发状况不佳；项目周边园区项目简介衡阳工业城为西渡经济开发区主要组成部分，06年开始建设，内部企业规模较小，业态分散，其中天天见蓖梳为县内最著名企业，鼎谷一酒业、荣阳鞋业等均知名，总体而言，初具规模，尚不成熟；另有台商工业园，因种种原因，运营情况较差，已近荒废。周边主要园区：现代农业产业园衡阳工业城本项目不处于城市闹市区物流集散地，距离市区尚有一定距离，公路交通为主;衡阳县为农业县，工业发展情况一般，农业产业化也并不成熟，物流需求不足以支撑项目的运营及长期盈利区位：距离市区20公里的衡阳县西渡，周围为农田和建设中的高速，人气不足交通：衡邵高速/英秋大道，正在建设中的铁路面积及规划要求：约300亩，规划为物流园，约50亩作为配套，兴建写字楼和住宅，容积率约1.0；产业定位：做什么行业？12功能定位：承担什么功能，在具体规划中如何实现？3成功营销：如何顺利通过大客户招商实现顺利出租？要实现项目的成功运作，必须解决三大关键问题第二部分全国及湖南物流业发展概况近三年全国社会物流总额89.996.65125.4020406080100120140200820092010物流业规模保持快速增长中国物流与采购联合会1日披露的最新统计数据显示，2010年中国社会物流总额125.4万亿元，按可比价格计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。数据显示，2010年中国社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，物流运行效率有所提高。从构成情况看，工业品物流总额113.1万亿元，按可比价格计算，同比增长14.6%，增幅比上年提高0.5个百分点，占社会物流总额的比重为90.2%，是带动社会物流总额增长的主要因素。物流业发展水平显著提高一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2009年的18.3%，再到2010年的17.8%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。物流费用占GDP比例19.40%18.30%17.80%17.00%17.50%18.00%18.50%19.00%19.50%20.00%2008年2009年2010年2010年社会物流费用构成运输费,3.8,53%保管费,2.4,34%管理费,0.9,13%运输和保管费用为主体：•2010年中国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长16.7%。其中，运输费用3.8万亿元，同比增长14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长19%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高0.2个百分点。•由上可知，运输和仓储保管费用占据总费用的四分之三强，物流仓储是重要的盈利途径。•物流基础设施条件逐步完善。•交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。•物流业发展环境明显好转。•在国家“十一五”规划纲要中明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。各地物流园区项目方兴未艾•目前，全国至少有２０多个省市和３０多个中心城市政府制订了区域性规划和政策，还有很多地区要发展物流园区。例如，深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；北京投资百亿打造物流港，建设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达１４家；•根据国家发改和中国物流与采购联合会联合组织调研的《全国物流园区发展调查报告》显示，我国各地物流园区超过２００个，其中已经运营（含部分建成投入使用）的占２４％，在建的占３２％，规划中的占４４％；•全国范围内，较大型的综合物流园区主要有：苏州现代综合物流园区、长沙新港物流园区、南京龙潭物流园区、合肥新站开发区物流园区、铜陵工业商贸物流园区、沈阳市沈海物流园区、江阴港口综合物流园区、旅顺羊头洼综合物流园区等，遍布全国各地。五大问题有待解决•与国外物流业高度发达相比，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些效率低下等突出问题：•一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；•二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；•三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；•四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；•五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。湖南省物流业发展概况分析湖南省重点规划八大物流园区《湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）》提出突出发展“四大区域、三条通道”，重点建设八大省级物流园区。确保到2011年，营业收入过5亿元的企业达到10个以上，1-2个重点园区物流营业收入过50亿元。重点规划建设湖南金霞、长沙空港、株洲石峰、湘潭九华、岳阳城陵矶港、怀化鹤城、衡阳白沙、郴州湘南国际八大省级物流园区。未来五年湖南物流业发展目标湖南物流业确定发展目标,即到2015年,全社会物流总额将达50000亿元,增加值占GDP比重达8%,物流总费用与GDP的比率比“十一五”下降1.5%~2%。据悉,湖南物流业将重点发展四大区域,即以长株潭城市群作为带动全省物流业发展的中心区域、以岳阳为中心的湘北物流区域、以怀化为中心的湘西物流区域、以衡阳为中心的湘南物流区域。到2015年,力争营业收入过100亿元的物流企业集团达1~2个,营业收入过5亿元的企业达20个以上,3~5个重点园区物流营业收入过50亿元。4A级物流企业达20个,5A级物流企业实现零的突破。小结随着国民经济快速增长和政策支持的到位，物流方兴未艾，持续快速增长，发展层次和开发数量都得到了显著提升。湖南省已确定未来五年增长目标，目前投资发展物流业，存在较大市场机会。第三部分衡阳物流业及典型案例分析衡阳社会经济发展及物流业现状•衡阳区位•衡阳市辖12个县（市）区，总面积1.53万平方公里，总人口730万，是湖南省第二大城市、全国老工业基地、中国城市信息化50强、湖南省重点规划建设的“3+5”城市群核心城市之一、优秀旅游城市。•衡阳西南云大都市区面积2351平方公里，其中2010年中心城区建成区面积130平方公里，中心城区户籍人口138万。衡阳中心城区面积将按240平方公里200万人口的规模进行规划编制。经济社会发展概况2010年为1434亿元，比上一年增长14.5%。其中，一产业2010年增加值为259.5亿元，增长7.9%；二产业2010年增加值为643.9亿元，增长28.7%；三产业2010年增加值为530.6亿元，增长24.2%；三次产业结构比例为18.1:44.9:37；人均GDP达到21026元。全社会固定资产投资641.15亿元，增长36.3%。规模工业总产值1865.7亿元。2010年，社会消费品零售总额达472.12亿元，是2005年的2.3倍。接待国内外游客1959.22万人次，旅游收入达102.8亿元，均比2005年增长了近4倍。工业门类齐全，目前全市工业已初步形成先进装备制造、盐卤化工和精细化工、矿产品开发、新型能源、食品加工等五大优势产业集群。2010年，规模工业增加值达到538.63亿元，是2005年的4.4倍，年均增长23.9%。工业对经济增长的贡献率达56.1%。五年累计完成技术改造投资907.14亿元，年均增长52.6%；全市工业园区累计完成基础设施投资74亿元。交通：衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳，作为内陆城市，衡阳交通枢纽特征明显。衡阳处于我国中部地区，又是老工业基地，在国家提出“中部崛起”及支持重点产业振兴的大背景下，衡阳工业优势产业的发展将面临良好的宏观经济发展环境和宏观经济政策环境。京港澳高速、泉南高速、衡昆高速、衡大高速、衡炎高速公路、衡邵高速公路在衡阳市区交汇；107国道（北京至广州）、322国道（衡阳至广西凭祥友谊关，至越南）、三南公路（连接湘南赣南闽南）贯穿全境。京港澳复线（湖南首条双向6车道高速公路）潭衡高速公路和衡桂高速公路、衡岳高速公路、益娄衡高速公路在建，茶（陵）祁（阳）高速进入规划。截止2010年12月底，随着主线长148公里的衡邵高速公路竣工通车，衡阳高速公路通车总里程达449公里，位居湖南省第一。商贸市场：截止到2009年，衡阳市共有各类超市和市场222个，从业人员9.89万人，年市场贸易额300亿元，其中规模以上批发零售企业18个，年销售额1亿元以上的企业10家，10亿元以上的企业2家。相关商业网点：据现场调研情况统计，衡阳市现状主要商业网点数量为206个，其中2000平方米以上百货店和专业店21个，超市44个，商品交易市场37个，农贸市场48个，星级以上宾馆、酒店43家，各类商业网点数量所占比重相对均衡。衡阳商贸及物流业概况•衡阳市城区商业网点规划：2020年衡阳城区的商业发展总体格局为形成1个城市商业中心、6个商业副中心、10条特色商业街、2条商业休闲观光带、22个社区商业中心、77处农贸市场和生鲜食品超市（其中改造提升45处）、96处大型零售商业网点。商品交易市场19%农贸市场25%超市23%2000平米以上百货店和专业店11%宾馆、酒店22%衡阳市各类商业网点数量结构图注：以上数据根据商务局网点资料情况及现场调研情况整理。根据调查，近年来衡阳市的商贸市场不断发展，流通网络和市场体系基本形成，为专业物流的发展提供了坚实的基础。物流企业：衡阳共有各类物流企业近200家，其中：以“物流”冠名的有42家，仓储企业56家，承担境内外货运的企业80多家。以衡汽集团物流、红光物流、中电大件物流等为代表。物流设施：目前，衡阳市各行业、各部门拥有各类仓储设施达40多万平方米，车辆达20多万台，全社会货运周转量171.30亿吨公里，增长7.1%。衡阳物流业概况物流总额及增长：2009年全市物流总额超过2630亿元，物流总费用为219亿元，占GDP的18.8%，进出口总量在2010年达到9亿美元，2005-2010年间预计实现24.8%的年均增长速度。物流园区：物流园区建设已经启动，现代物