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㎡建筑面积80000㎡商业面积5455㎡厂房面积62603㎡项目区位：项目位于东城区立新社区，临近东莞新城——南城区，周边聚集了以光大集团和中信地产为主旗下的景湖系列以及东泰花园在内的成熟住宅区，常住人口量巨大；项目交通：面向东莞主干道——长泰路，驳接东莞大道、鸿福路、莞长路等东莞主干道；项目现状：项目目前主要是有一定年限的旧厂房，装修与改造工程巨大。2.东城概况分析结论：东城概况东城是东莞市主城区四个区之一，位于广深黄金投资走廊中部，北依广州，南望深圳，地理位置优越，可以最快承接广深港澳产业转移，提升经济实力。近年来，东城积极推动城市转型升级，努力建设新型工业示范区、商贸服务中心区、生态人居休闲区、现代文明样板区、和谐富裕先导区，成为东莞城镇圈中最具实力和活力的聚富宝地、创业热土、宜居城市之一。东城产业现状东城区争取按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工作思路，把利用高新技术和先进适用技术对传统产业进行改造作为科技工作的重点，积极引导企业加大对产品研发的投入，鼓励企业开展自主创新，鼓励企业与高校、科研院所建立了科技合作关系，搞好新产品开发和科技成果转化，有效提高了企业的自主创新能力和市场竞争实力。目前，东城区拥有授权专利8400件，其中，发明专利82件、实用新型专利1734件、外观专利6584件，专利授权量位居全市第一。3.产业政策背景国家政策：国家“十二五”规划中明确提到，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑。深入实施科教兴国战略和人才强国战略，充分发挥科技第一生产力和人才第一资源作用，依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，加快建设创新型国家。东莞市东城区政策：实施“科技东城”战后，出台《关于实施科技东城工程建设创新型城区的意见》，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，营造了一个科教兴区的浓厚社会氛围，有力推动了产业升级和城市升级。产业关联：建设以新一代信息技术为平台的智慧科技产业园区，重点发展微电子与电子信息技术、光电子与光电一体化技术、材料科学与新材料技术等高新科技产业为主的各类现代高新技术产业以及配套的现代物流、现代金融、商务等服务以及物联网等产业共同发展，致力于打造成集研发、孵化、加速于一体的优秀现代创新科技产业链园区，对推动东城区科技产业发展发挥重要意义。产业聚集效应：打造创新的、智慧的现代科技产业对传统产业升级具有巨大的推动作用，同时园区发展将带来不可估量的产业聚集、GDP聚集、税收聚集效应。地方就业前景：交易平台的技术开发、客户服务、仓储物流等核心职能会大大带动地方就业，其不同于传统制造业的职能属性，亦可提升就业人口的整体水平，加速地方产业升级。4、结论政策支持东城区政府按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工作思路，把利用高新技术和先进适用技术对传统产业进行改造作为科技工作的重点，项目的目标是打造东城的创新科技园，符合东城政府对创新科技企业的需求，为东城发展“科技东城”提供了有力的支持。自身优势项目位于东城的城区，项目附近主要规划为高端的住宅项目，环境优美，项目本身的位置优越交通便利，并且项目的租金低，更适合于对地理位置要求不高，租金承受力低的创新科技企业。区位优势项目距离东莞的新兴CBD“第一国际”2公里距离，面对周边庞大的常住人口的巨大需求，入驻企业能够通过便利的交通和周边巨大的市场需求形成区域影响力，有利于发展配套成熟的综合园区。第二部分项目发展模式1.项目定位2.功能规划3.合作模式4.招商模式5.运营管理1.项目定位定位依据：一个好的系统性定位，应能满足政策、产业等各要素的要求项目定位政策层面：从东莞市政府到东城区政府，促进产业转型升级、发展产业聚集平台、培育战略新兴产业，均是政策的重中之重，并出台了大量的优惠扶持政策。如本项目定位能得到政府认同，无论是项目本身还是进驻商户将有机会得到政府的政策扶持，提升项目竞争力；产业层面：东城区一直以来都非常重视科技发展工作，实施“科技东城”战略，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，推动产业升级和城市升级。本项目作为企业聚集发展发展的一种载体，应考虑符合城市的产业发展需求，从考虑促进产业升级发展的升级的角度来制订项目定位；区位层面：项目扼守东莞主干道新源路，驳接鸿福路，东莞大道等东莞城市主干道，交通便利，优势明显，西平片区作为近年新兴的成熟商住片区，周边人流量以及庞大常住人口数量也是本案的一个机会，如何利用这一优势也是项目定位需要考虑的要素之一。项目层面：项目本身档次偏低，又是三旧改造，很难在硬件配置水平上达到很高水平，一方面投资较大，另一方面也很难实现持续领先，因此，本项目的核心竞争力需要从软实力的层面来进行考虑和塑造；而所谓的软实力，即项目的前期定位和后期运营；定位关键词：通过前篇的描述，我们明确了本项目定位需要考虑的要素：•以符合东城区“科技东城”发展战略为目标；•以本项目物业为载体；•发挥项目周边的交通物流和常住人口巨大基础优势；•建设产业聚集平台；•打造东城的创新科技产业园标杆；•构筑项目的软实力和核心竞争力；•保障项目的可持续领先优势；1.项目定位项目总体概念定位东城区创新科技企业孵化器东城创新科技园结合东城区的“科技东城”发展战略，结合东城的科技产业发展政策，为科技企业提供发展平台，打造创新型科技企业孵化器，将“产学研”相结合，将最新研发的科技理论产业化，孵化出一大批创新型科技企业，为东城区的的产业升级与城市发展助力。1.项目定位附加价值高替代性低先进制造技术制造装配物流营销品牌创新设计研发创新研发技术电子商务技术提高产品附加价值市调创新研发设计附加价值制造装配物流营销品牌市调产业价值链“创新研发+智慧科技”带来产业升级1.项目定位定位于创新科技园的产业链诠释：11.项目定位定位于创新科技园的产业链诠释：•创新科技产业上下游产业链十分丰富：覆盖现代制造业、现代信息业、现代物流业、仓储业、现代服务业（运营及呼叫中心外包）、IT业、微电子业等等多个门类，而这些行业和传统行业联系非常紧密，并形成相互依赖的格局，为产业升级与技术改造的“微创新”体系构建，提供了良好的基础，也为配套产业企业的招商带来便利。•产业链上的关键特色支撑性企业的入驻成为“创新科技园”的最大特色，他们将为科技型企业解决最需要解决的关键技术、资金、管理和治理、盈利模式、转型升级、现代营销和物流等一系列问题，如：•1、技术源——中科院自动化所（中科院国家技术转移中心）、百分百科技有限公司；•2、风险投资及资本运作——绿野资本（从天使俱乐部、VC、PE到IPO、并购）；•3、科技贷款——创新科技园科技贷款专项基金（园区专设金融信贷机构）；•4、云计算及智慧城市平台——IBM、中智科技（国内最先进的智慧城市服务商）；上下游产业链的覆盖—高完整性及企业稳定性2.功能规划以本项目的周边区位、交通特点为基础，依托东城的产业策略。引入科技类企业入驻办公，并配套以必要的商务休闲、金融支持仓储物流以及学术、技术攻关机构支持，切身考虑企业需求，完全服务于园区的科技企业，支持东城的科技产业发展。基于提出的关于项目的整体定位，对创新科技园的功能定位为：主功能技术研发企业办公学术交流仓储物流形象展示项目主功能汇集科技产业发展链上游的学术、技术支持，产品研发，以及产业链中段的展示、销售，以及产业链下游的仓储物流配套，形成完整的产业链配套，为园区企业提供发展支持。主功能定位2.功能规划主功能定位诠释2.功能规划•可按入驻企业的主营产品类目划分为不同的“主题功能区”，例如“智慧消防”、“智慧城市”、“智慧交通”、“创新科技”、“现代物流”、“3C数码街”、“特种车辆”等主题专区，提供线上和线下的解决方案、产品、咨询等展示、交易功能；•入驻企业展示交易区、办公区、科研服务区的适度集聚，特色行业的填补空白，细分市场龙头企业的品牌效应，结合电子商务的线上推广的强大扩散力，可以迅速集聚人气，为拉动延伸项目的发展提供稳定优质的人流基础；•围绕智慧科技、时尚生活、产学研不断举行各种主题活动、展会、论坛、节日，集聚人气；园区内“主题功能区”的打造----展示+研发+办公1主功能定位诠释2.功能规划•入园的创新科技企业普遍具有的优秀特质1、企业产学研的商业模式成熟2、现金流良好，成长性好3、拥有核心技术和产品以及优秀的成本控制能力4、盈利状况平均情况远高于传统制造业和服务业5、属于资本市场偏爱的对象•入驻企业的高度一致带来产业发展的高度一致性•全行业产业链的完整性带来上下游产业链整合及就业结构的高度立体化•为智慧科技园区产业规划格局打下坚实的基础•整体项目的品牌传播成本降低，易于园区品牌建设入住园区的优质企业高独一性辅功能培训娱乐餐饮营销法律金融辅助功能定位项目为园区企业提供金融、法律、营销、培训等配套支持，服务于园区企业，帮助园区内企业发展壮大，同时配套商务、休闲、餐饮、等服务性企业，为园区工作人员的日常生活、商务谈判等提供全方位服务。2.功能规划辅助功能定位的诠释2.功能规划•按照前述的“鼠标+水泥”的格局，将不仅带来了业态的高度差异化，同时带来了稳定的客流，这些客流除了采购、咨询之外，也有休闲娱乐、餐饮等其他需求，可以逐步延伸与此相关项目的开发。•科技类企业员工大多数比较年轻，他们除了“乐业”，更需要“安居”及休闲娱乐的需求。入驻企业也会带来大量的相关商务客流，借此契机，可以拓展酒店式公寓、普通公寓（员工宿舍）、运动健身中心、电影院、娱乐中心、特色餐饮、商场超市等项目，不让企业家员工们在工作地和居住地来回奔波，真正让他们“安居乐业”，打造“类硅谷模式”；•逐步拓展延伸项目，从而形成规模效应，立体性、完整性俱佳的人性化科技生态社区（新城）。•举例：上海张江高科技园区经过多年发展，已经形成很大规模和很高的成就，培养孵化出的企业有一大批达到国内甚至国际领先水平，在研发创新、技术水平、产业规模、人才集聚等诸多方面创造了多个国家记录；但是，与此同时，陈旧的规划造成该园区远离市中心，园区规模巨大，但配置不够合理，同质化严重，严重缺乏商业、娱乐、教育、医疗等“安居”功能配套，曾有上海著名的“张江男”现象，对于人才的经营，企业的可持续发展，园区的人性化发展留下很大隐患。“类硅谷模式”全产业生态圈—打造人性化科技生态新城仓储以及停车位配套企业总部基地主功能区（科技企业办公，学术交流，技术研发等）辅助功能区（娱乐、餐饮、住宿等配套）主入口园区功能分区初步规划2.功能规划其他规划——产业延伸规划2.功能规划•集中式员工宿舍、自建大型仓库•酒店式公寓、经济型酒店•餐饮及娱乐主题街•商业综合体（二期）创新科技园3.合作模式百分百实业集团项目投资建设方广东赢城投资管理有限公司创新科技园投资管理有限公司3.合作模式合作关系东城创新科技园甲方：业主方乙方：建设运营方（创新科技园）丙方:租赁方甲方提供物业，乙方向甲方定期缴纳物业租金。丙方向乙方缴纳租金、管理费等；乙方向丙方提供物业管理服务及办公场地。负责向乙方和丙方提供物业。负责对物业提供改造、运营、管理服务，保证园区的正常使用与运行。负责企业的经营管理，及时缴纳相关税费、物业租金、管理费等费用，同时可想运营方申请企业经营中需求的针对性服务。4.招商模式核心型企业龙头企业的全国或区域总部金融及类金融机构产业转型中心行业标准制定者知识提供者-科研院所及专业培训机构招商目标——六类目标企业4.招商模式招商目标——主营企业配比规划•主营产品类目规划1、覆盖生物医药与新材料、现代电子信息、微电子业与物流配送等企业，以提升企业运行效率、改善管理精细程度