搜索
1市场篇一、上海市别墅市场总体概况上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方文化交融，留下了众多各具风采、造型变化丰富、别有人文内涵和历史价值的各式别墅建筑。从英国乡村式的沙逊别墅到哥特式的马勒公寓；从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙式海关总署别墅；从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章的丁香花园……林林总总，不胜枚举。旧时上海别墅的发展，是当时历史的缩影，也是那个时代市场经济的产物。解放后上海市别墅市场的开发热潮大体分成了三个阶段：从80年代后期到90年代中期，上海第一轮别墅开发热集中在徐汇、虹桥地区与市郊结合处，立项建造100余个楼盘，交付使用约70个，平均销售率达80%。但这些项目大多选址无特色、设计无风格、追求高利润，管理不到位，第一轮开发热在“内外交困”中走向疲软。第二轮别墅开发热从98年下半年起，内销别墅的开发以全新的理念和模式给别墅市场注入活力，产品多样化，形成“低层、低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它们特色鲜明、风格多样，交通便捷、配套齐全，不同档次、各有风格，城交结合、各具特色。面向中、高层消费者，以总价40-802万元、80-200万元、200万元以上的低、中、高三个档次满足市场需求。第三轮别墅开发热从99年至今，尤其2000年是一个“别墅年”，从目前的形式看，度假式别墅、生态型别墅、具有时代风格的别墅、量身定做的别墅等等个性化、环保化、节能化的别墅成为需求者的青睐。别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的最高境界。随着我国经济的进一步开放，已有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层管理人员等需购买或租赁此类物业，国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着WTO的步伐临近，优越的地理位置，优美的自然景观，以及无法复制的人文景观，独具品质的高档别墅市场正在悄悄升温。人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居住面积、改善居住条件、追求回归自然、提高生活质量的“出城”发生了巨大变化。据统计，目前沪市别墅中最为走俏的面积在150-280㎡/套，均价在4000元/㎡左右，总价在50-180万元/套的中低档别墅，而从今年下半年开始，又将有大体量的别墅社区冲击住宅市场，预计明年楼市将出现中低档别墅与高品质、高总价别墅统领市场的格局。3（一）、供求关系统计到2000年止，上海别墅市场的开发总量为1500万平方米左右，目前建造量达700-800万平方米，主要集中在虹桥地区、沪青平公路沿线、莘松地区、浦东地区、市中心地区以及其他少数地区。根据交易中心的统计数据显示，去年开盘就达到七成以上不俗业绩的别墅物业为数不少。从调查的结果可以看出上海别墅的市场供求关系：供应量因受控而定量生产，市场需求呈上升、多样化发展。在供应市场上的主要优势体现在地段、建筑风格、小区环境、人文氛围、房型布局、产品的个性化及物业管理等方面。它们有的以建筑风格取胜，有的以综合环境见长，有的以人造市场或自然景观引领市场，有的以优良的性能价格比吸引客户。这些物业大多数分布在交通便捷、自然环境状况良好的城郊结合部位，总价在40-80万元之间。目前沪市中低档别墅占70%，而这一需求层是当前楼市购置的主力军。交通设施条件及城市周边地区的配套设施和生活条件的改善，个性化、物美价廉、注重文化内涵等大规模别墅群将赢得市场青睐。据权威人士预测：今年上海购买别墅的消费者占全部住宅商品购买者的15%，在今后的几年中这一比例还会持续上升。4（二）、销售量去年本市商品房的竣工量超过销售量135万平方米，虽为近5年来的最小增量，但相对于1999年底已超过1200万平方米存量而言，又增加10%以上的存量。1.房产金融服务业的迅速发展，有力促进了有效需求。2000年本市归集公积金81.5亿元，累计归集376.6亿元；当年发放公积金贷款86.5亿元，累计发放公积金个人购房贷款258.4亿元。至2000年底，本市个人商业个人住房贷款余额341.4亿元。支持率达63.1%。2.活跃的旧房交易，提高了市民购置新房的能力与热情。去年底，本市已出售公房136.4万套，占全部可售公房的70%以上，已售公房上市成交4.3万套，比上年增长1.2倍；成交金额52.7亿元，增长1.4倍。旧住宅交易的迅速发展，此机此举极大的提高了市民购置新房的支付能力。3.WTO的来临，高档住宅、别墅的价格将止跌回升。一是因为该类房屋价格近三年来已下跌38.8%，跌幅最大的达50%以上；二是该类楼房可供量在减少，供求趋于平衡；5三是我国入世在即，商机增加，经济进一步发展，必将促进需求量的增加。4.市民居住观念更新，住郊区逐步被认可。在生活水平的不断提高下，居民住房消费观念逐渐更新，各种不同风格的单幢别墅、联体别墅由于规划合理、环境优美、交通便利而受到市民的喜爱，价格水平已连续两年上涨，随着需求量的上升，价格水平仍呈上升趋势。（三）、销售对象目前，别墅商品的开发已经走出了过去一味追求高档豪华的单一模式，一些品质和配套设施具有别墅特征的房屋类型层出不穷，排屋、双层住宅、双复式公寓、里弄住宅、新独院住宅等商品房大量涌现，使别墅集聚多元化的市场特征。综观当今别墅市场，从销售需求对象分析，既有面向富豪的豪华型独立别墅，又有面向富裕的中产阶层的联体或双复式别墅，还有面向工薪阶层的联排式别墅、里弄式住宅和新独院住宅。由此，购买的客户大致可分为三大类型：将别墅作为休闲度假住宅将别墅作为日常生活型住宅将购买别墅作为一种投资方式6（四）、价格目前，上海楼市面临前所未有的发展机遇，国民经济水平达到中等国家收入水平。一旦加入WTO，个人消费商业贷款规模将迅速扩大。公积金住房贷款范围已扩大到个人旧房交易，房地产证券化试点启动在即，房产企业上市开禁，货币化分房改革已取得长足发展，各种税费将进一步减轻。此外，商品房价格下跌多年，2000年的跌幅与1999年相比，跌幅明显减少，2001年更是呈现出可喜势头。基于以上判断：商品房价格将小幅上扬，但升幅有限；别墅市场消费活跃，需求层与价格两两出跳。（五）、区域分布根据不完全统计，上海别墅市场从1992年起至今开发的别墅楼盘约160多个，可建造面积1000万平方米左右，目前正在交付使用和正在建造的总量约700万平方米。从市场调查的结果和分析的数据可以看出上海别墅市场的商品分布情况。1．市中心区域土地的稀缺使物业显赫珍贵，通常物业有租有售。地处桂平路的牡丹园别墅在销售中战绩不俗，高要求的物业管理、景观和空气质量，使得楼盘价一路飙升。此类别墅基本价都在200万元7以上。个别精品如静安南草坪花园，以其地处市中心和毗邻苏州河的天然优势将单价一升再升。2．虹桥地区90年代初，虹桥开发区是上海外销别墅集中区域，相继开发了定位高档的高品质别墅住宅。虹桥金斯、皇朝别墅、奥玎宫廷别墅等品质物业的建成，吸引了众多人气，物业售价一般都在10000元/㎡左右。“入住虹桥”一度成为身份与富贵的象征。3．沪青平沿线该区域别墅开发较早，318国道的便捷优势使其得天独厚，规模性的别墅“媚眼”频频。区内别墅住宅各具特色，风姿万千，有依傍淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城，有太阳岛温泉高尔夫、西郊庄园等稀缺性别墅，有环境幽雅的海天花园、康虹花园、东方明珠等休闲性度假别墅。大豪山林山庄处于沪青平沿线区域，在本案周边有拥有上海唯一的夜光标准高尔夫球场的银涛高尔夫别墅；在银涛高尔夫以北、本案以南是规划300亩的高档别墅区——长堤别墅，据悉当前该土地已经在做项目前期规划与方案。这两个楼盘将在不同程度上对我们造成一定影响。84．浦东板块继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区，在东片的内外环线之间，有形成以金桥、华夏、张江、康桥为区域核心的别墅住宅区，金桥“闺秀”——碧云别墅；销售火爆的汤臣高尔夫、汤臣豪园；占地3000亩超大规模的康桥半岛，以新独院住宅概念推出后，更将该区域推到投资者面前，而陆续推出的150-300万单体别墅，区域上市量不亚于金桥。5．莘松（九亭）地区西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。以松江九亭镇为中心，借地铁轻轨、快速干道、莘松立交桥等立体网络交通契机，独立式、联体别墅居住城密集于网络交通周边，形成快速都市生活特征，引得近30家开发商汇聚九亭斗法，其中“新上海里弄人家”、“悦景苑”成为该类别墅的典型代表；顾戴路拓宽竣工半年以来，区域房地产发展迅速，一大批别墅产品介入其中，使中、高档消费概念初露雏形。当代艺墅、圣淘沙花园等物业借自身品质与交通之地利，拔升了区域内别墅住宅的整体形象。6．嘉定南翔地区该地区别墅集中于南翔古镇，多以独立式别墅为主。平均售价在6000元左右，租金在3000元/天左右。租售并举的策略是当地别墅楼盘销售的特色。“嘉华山庄”、“上佳别墅”等物业的上市9也满足了当地高消费者的需求。（六）、上海未来5—10年别墅市场预测20年的改革开放使上海人民生活水平改天换地，生活品质、家居环境成为人们不约而同的追求。“居新独院住宅，居郊区化”的思想观念成为人民全新理念，虹桥、莘松、青浦、浦东等区域的联排、联体、独立式、双层复式持续热销便是证明。上海未来5年中将实施“153060”、“二环十射”、“一城九镇”，沪杭、沪宁高速公路将建复线，318国道上海至湖州段将封闭式高速公路，并与外环线、延安高架直接相通，浦东地区日趋发达的公路网，城郊车程的大幅缩短（半小时），构成了上海今后的腾飞。根据市统计局有关数据表明，从99年起别墅物业建造面积与销售面积每年以15%左右的速度递进，2000年购买各类别墅的客户占购房总数的15%左右。从国际上房地产市场的发展和住宅商品化消费层次来看，客户主要集中在中高收入阶层，市场呈现两大主流产品：一类是市中心的高档住宅，另一类是在交通便捷的城郊结合部的别墅。而低收入阶层，主要是以租赁居住解决住房问题。目前，上海房地产市场在经历了几个轮次的反复后，逐渐以较成熟的轨迹发展。市场及客户呈现多元性，各个档次楼盘及不同需求客户互相对应。因此，在未来5-10年内，沪市房产市场将呈现以下趋势：10高收入者以别墅、联体别墅和市中心的高级公寓为主，其中联体别墅需求旺盛。中等收入者以市中心边缘区域新建的120-180平方米，总价60-80万元，交通便捷、功能齐全的住宅为主。低收入者以存量低价房和二手房为主。并随之出现以下几种特征：1.追求生态效应随着经济的发展，人口的膨胀，对自然资源无节制的开发利用和臭氧层的破坏，全球性的环境恶化，生态失衡已日趋严重。于是，可持续发展的观念和环保呼声已越发引起人们的关注；回归自然、崇尚自然、追求自然的价值取向越来越广泛而深入地为各阶层人士，尤其是别墅消费群体所接受、青睐。2.崇尚个性住宅个性化住宅是社会经济发展到一定阶段在房地产业中衍生的必然产物，是社会需求日益多样化，生活水平不断提高在住宅消费领域的市场反映。当人们在满足基本的需求、一般需求的情况下，便自然会产生新的需求，更高层次的需求。前者的需求往往具有共性特征，后者的需求则表现出更多个性色彩。这种“共性个性”的需求转化，是一种普遍的规律现象。11房地产业同样受这一市场规律的制约，在满足带有共性特征的住宅消费需求情况下，必然产生更具有特色的个性需求。无论是多层、高层还是低层住宅，都会不同程度的存在着这一倾向。个性化住宅也就成为今后我国别墅发展的又一个趋势。而上海将成为这一趋势的引领者，成为在新的历史条件下更高形态的又一论“万国建筑博览会”。3.注重功能设计住宅要首先满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔，使用功能的细分化，专门化，已是必然趋势。作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，与私家花园的交融。并在提高居家舒适度和便利性、空间格局的经济性、合理性方面应多费心思，有所创新。这是时代的要求，也是未来的趋势。4.倾向智能型小区科技是第一生产力，已成为各国经济发展的历史所证实。同样，这