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锦绣时光项目营销大纲2012年11月目录一．项目房地产市场环境分析及重点楼盘介绍；二．项目品性分析；三．项目整体战略销售建议；四．2013年销售计划及策略；五．媒体推广计划及费用预计；一．项目房地产市场环境分析及重点楼盘介绍；1、我们在什么样的环境下销售2、竞争对手的情况是什么一．项目房地产市场环境分析；1、景洪市发展战略景洪未来将建成：热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城休闲度假城、美食文化城、文明和谐城目标：把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。指标控制：城市控制面积达200平方公里、景洪(嘎洒)片区发展到60平方公里，橄榄坝片区30平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。至2020年城市居住人口达60万。曼弄枫旅游度假区至2020年片区总人口发展为13.2万人，总建设用地规模为30.11平方千米。三片、五段：以景洪电站与橄榄坝入口为界将整个新区分为上、中、下三个片区分别命名为A片区、B片区和C片区。其中：1)A片区为区段一（即：景洪电站上游区段）。2)B片区包括区段二（即：景洪城区区段）和区段三（即：勐泐大桥至橄榄坝上游区段）。3)C片区包括区段四（即：勐罕旅游名镇区段）和区段五（即：景哈乡区段）景洪市的城市新兴活力区；规划着重展现“热、傣、水、边”特色，努力建设一个凸显历史、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集观光旅游、休闲度假、避寒养生、疗养体训、会议商务等为一体：“文化品位高、民族风情浓、人居环境佳”的旅游度假区随着经济贸易往来的频繁，边境游就成为大趋势，在这样背景下版纳具备成为中国西南与东南亚游客中转集散地的条件澜沧江-湄公河次区域经济合作的概念包括了中国云南省、泰国、老挝、缅甸、柬埔寨和越南等6国；根据中国与东盟国家间合作与发展前景，建立澜沧江·湄公河“黄金四角”旅游区，主要依托澜沧江·湄公河黄金水道和昆曼国际大通道进行，把中国西南与东南亚大旅游市场连为一体，为中国与东盟开展全面合作进行先导示范。西双版纳具备成为国际旅游度假区的先天条件老挝万象及北部地区的琅勃拉邦、丰沙里、南塔、乌多姆赛、波乔等地区缅甸景栋、大其力及掸邦东部第四特区勐拉等地区泰国清莱、清迈、素可泰、彭世洛、廊开等地区中国云南省西双版纳黄金四角交通条件的逐步完善，将从根本上打通制约版纳发展的交通障碍，提高其参与旅游竞争的硬件条件泛亚铁路将在极大程度上加强湄公河次区域经济及旅游人口的流动主要分三条方案，在建的东线方案，由新加坡经吉隆坡、曼谷、金边、胡志明市、河内到昆明；昆曼公路加强与南亚联系2008年3月21日，全长1818公里的昆曼公路建成通车。昆曼国际大通道纵贯西双版纳全境，从这里出境，处于中国—东盟自由贸易区的结合部、交汇点；将使版纳成为东南亚旅游陆地过境的桥头堡；原机场扩建后的机场机场设施不断完善先后开通至泰国曼谷、清迈、清莱和老挝琅勃拉邦、万象的国际航班；新建航站楼3.3万平方米，停机坪11万平方米，新增机位8个，项目总投资9.87亿元，扩建完成后将成为云南辐射东南亚第二大航空港。版纳冬季平均气候在19度左右，是继海南之后具备成为避寒胜地条件的区域三亚三亚的旅游度假配套完善，公认的旅游避寒度假的城市。现今发展飞速；西双版纳继于三亚的西双版纳作为全国第二大避寒休闲度假城市，但西双版纳的旅游度假配套不完善。政府的扶持和开发商的大力投资，未来将是现在的三亚。未来市场利好。208191316100510152025全国避寒城市的冬季平均气温16368.78.86.9205101520云南各主要旅游城市最冷月平均气温122.78137.6161197.68219.5610.1%12.8%12.1%13.6%11.07%0.0%5.0%10.0%15.0%0501001502002502008年2009年2010年2011年2012年近5年生产总值与增长速度GDP总值（亿元)涨幅110211222513350145781594913.5%10.9%9.2%15.3%9.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%050001000015000200002008年2009年2010年2011年2012年近5年人均收入与增长速度人均收入涨幅西双版纳州近5年来整体发展迅速且平稳，至2012年，全州人均收入已接近1.6万元，增长速度较快，但基数仍然较低2002年以后，版纳州旅游业整体发展开始呈现出疲态，面临二次发展困境，目前年旅客数量保持在870万人左右，未出现爆破式增长；在旅游业拉动经济快速增长受限后，围绕房地产开发形成的二、三产业开始成为主要拉动，同时第一产业波动对于整体经济影响较大；66.7688.85111.161441842.3%33.1%25.1%29.7%27.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0501001502002008年2009年2010年2011年2012年近5年来固定资产投资与增长速度固定资产投资涨幅1071091161191212%6.7%1.9%2.3%2.1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%951001051101151201252008年2009年2010年2011年2012年近5年西双版纳州常驻人口走势人口数量（百万）涨幅进入2009年后，固定资产投资开始呈现出爆破式增长，至今年度增幅在每年25%以上（2009年以前仅为5%左右）截止2012年，目前西双版纳州固定资产投资达到184亿元，连续3年保持25%以上增长；截止2012年，西双版纳州常驻人口121万人，其中景洪市常驻人口40万人左右；GDP增长、人均收入、常驻人口保持正常增长的同时，固定资产投资呈现爆破式增长GDP人均收入常驻人口年度增幅在11%左右年度增幅在10%左右年度增幅在2%左右固定资产投资年度增幅在25%以上自2009年开始，外围热钱涌入，投资大潮已经到来景洪进入快速发展期作为热钱涌入，最容易促成固定资产投资快速增长的房地产行业情况如何？近5年景洪市房地产情况走势表年份2008年2009年2010年2011年2012年施工面积（万㎡）109.8187.72213.87253.6207.53销售面积（万㎡）38.6567.396.5488.2991.29销售金额（万元）80923176048300525334646351748销售均价（元/㎡)20942616311337903853价格涨幅14%25%19%22%2%该表基本反应了景洪市近5年房地产市场的基本情况及走势，呈现出以下几点1、2009年开始进入快速发展期，年度施工面积及销售面积出现首次爆发性；2、施工面积远大于销售面积；3、目前景洪区域年度销售面积仅接近100万㎡；4、价格在2009年—2011年3年快速上涨；5、进入2012年后价格基本处于停滞增长状态；施工面积远大于销售面积109.8187.72213.87253.6207.5338.6567.396.5488.2991.290501001502002503002008年2009年2010年2011年2012年近5年来施工面积与销售面积对比施工面积（万㎡）销售面积（万㎡）近5年来，施工面积基本为销售面积的200%以上；虽然施工面积不完全等同于可售面积，但是作为潜在销售对象，供大于求的局面已经形成；该现象成为了目前景洪人口中“自己住一套，为儿女准备一套，对外出租一套”的直接成因；房地产市场较为残酷的竞争局面已经形成；价格在2009年—2011年3年快速上涨209426163113379014%25%19%22%0%5%10%15%20%25%30%050010001500200025003000350040002008年2009年2010年2011年2008年—2011年价格及增长情况销售均价（元/㎡)价格涨幅2008年至2011年4年时间，区域房地产整体价格由2000元/㎡飙升至4000元/㎡，4年内基本实现翻番，年度涨幅在20%左右，远高于昆明及云南省的平均涨幅GDP\人均收入的增长仅为10%左右，与房地产价格增加形成明显差距，外部资金涌入炒房现象明显；进入2012年后房地产市场价格基本处于停滞增长状态1866910625471617741193361286529443295365540844056407840702900310033003500370039004100430002000400060008000100001200014000160001800020000中景明城销售面积及销售价格走势表销售面积销售单价以中景明城为例，自2011年7月毛坯住宅销售价格突破4000元/㎡以后直至2012年9月售罄，在销售价格没有提升的情况下，销售仍然较为乏力；通过对世纪金源、西双十二城等项目的价格的了解，基本与2011年售价持平；目前景洪市场整体环境概况:未来短期内供应量仍然惊人目前市场已经供大于求区域良好的未来投资前景开发量爆破式增长，大佬型开发商涌入，大型、超大型项目出现仅在规划实施阶段外围购买大潮还远没有到来将面临严重的竞争环境目前价格在本地已经有一定抗性消化能力不强市场空间有限短期内景洪房地产市场状况较为严峻极为严峻的宏观政策必须认清的现状小结个盘销售情况分析景洪房地产2012年销售数据调查（截止11月20日）楼盘本年度销售套数（套）本年度销售面积（㎡）本年度销售金额（万元）销售单价(元/㎡)(不区分物业类型）世纪金源滨江果园总销量1510214227.21989374618版纳一品37744465.65151183400万达度假区55046188.16251825452冠嘉名城二期59063213.01200323169告庄西双景63870128.42313714473西双拾贰城49254075.54245154533备注：数据采样为2012年景洪销售金额前6的楼盘数据（以上数据销售单价为不同类型物业公共组成单价，例如世纪金源4618元/㎡为销售住宅、别墅的公共均价，但具体各类物业所占比重不知）世纪金源再次以1510套房源、近10亿销售总额居景洪销售榜首；万达项目自6月开始销售，一期至10月初已经基本实现售罄，累计4个月完成2.5亿元销售前6名的项目除版纳一品外，基本完成2亿元以上销售；在上述严峻的市场环境下、继续支撑项目销售的动力是什么？疑问景洪市本地客户在项目销售中所占比重数量较少，外地客户成为主要购买对象23826%14316%15818%10311%26329%中景明城成交人来源地情况景洪市西双版纳州（除景洪）昆明市云南省（除前三项）省外以中景明城项目最终销售情况为例，景洪本地人仅占成交客户不到三分之一；区域景洪市西双版纳州（除景洪）昆明市云南省（除前三项）省外成交人数238143158103263景洪市以外的外地购买，成为支撑景洪市房地产销售的主要动力；通过与世纪金源内部人员沟通，该项目成交1500套房源中，有超过600套是在外地实现销售（直接不是在本地售楼部成交），60%客户为外地客户；客户情况分析景洪市本地客户：虽然目前景洪市普通人均居住面积及套数已经很高，但是仍然有一定刚性需求客户及近年来炒房尝到甜头后的投资客户，景洪市本地客户在目前市场情况下，仍然是绝对需要重点挖掘的区域西双版纳州县客户：近年来西双版纳州县伴随橡胶产业、茶叶产业的发展，产生了大量具有较强经济实力的务农人员，手中的大量闲钱致使该类人群四处投资，昆明、景洪市成为其购买房地产物业的青睐方向；昆明市作为云南省会城市，人群整体消费观念较为超前，根据分析，昆明市购房者购房动机基本集中于投资和冬天暂住的需求；整体购买能力超强，未来也将必然作为项目销售的重点挖掘区域；云南省地州客户：整体云南省地州客户成交情况较低，成交情况复杂，未来项目销售仅建议利用现有公司在曲靖等地的资源，展开适当宣传；省外客户：通过对中景省外客户的分析，未出现相对的集中性，该板块客户来源区域巨大，但所占成交比重又相对较