西安_福田建设高新项目前期定位报告_72PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。西安_福田建设高新项目_初步定位报告本报告是严格保密的。项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式城市经济背景房地产发展概况政策对市场的影响本报告是严格保密的。城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础资料来源西安统计局西安GDP近五年保持了14%以上的增长速度，特别是07年增长速度明显，达17.24%；2007年西安GDP达到1700亿元，在经济的强烈带动下，西安房地产市场进入高速发展阶段。西安1997-2007年GDP与增速小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系指标/年份199920002001200220032004200520062007GDP(亿元)617.17689.00734.00823.50940.401095.871270.141450.021700.00增速9.6211.6014.0812.2114.2016.5315.914.1617.24城市经济背景本报告是严格保密的。2006年中西部重要二线城市经济指标对比02000400060008000100001200014000西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）人均GDP（美元）城镇居民人均可支配收入（元）统计指标（2006年）西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社会固定资产投资(亿元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地产投资(亿元)285.76619.17629.63366.15280.64全市户籍人口（万人）753.1111033169.16818.84469.85城镇居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.98110132006年西安市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要二线城市）相比，均处于相近水平；2006年西安市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于相近水平；西安的经济基础处于二线城市水平。西安经济水平达到二线区域中心城市标准城市经济背景本报告是严格保密的。西安近五年GDP平均增长率为14.8%，明显高于武汉、成都等城市，已接近一线城市的增长水平。西安近五年人均可支配收入平均增长率为10.24%，高于成都、上海、广州等城市，处于全国中上水平。2002-2006年人均可支配收入平均增长率6.52%9.50%9.98%10.24%11.12%11.50%11.55%0%5%10%15%广州成都上海西安武汉重庆北京2002-2006年各大城市GDP平均增长率13.05%13.99%14.60%14.80%15.82%15.97%17.82%0%5%10%15%20%成都武汉西安重庆北京上海广州西安的经济增长速度接近一线城市水平城市经济背景本报告是严格保密的。西安高新技术开发区是国家级重点建设的高技术园区，是首批27个国家级开发区之一。园区内有经认定的高新技术企业1833家，经济指标位居全国53个高新区前5位，成为西安对外开放和高新技术转化的窗口；西安高新技术产业开发区已成为西安经济新的增长点。被誉为“中国西部的硅谷，黄土高原上的深圳”。高新技术经济居全国前5位现代制造业发展强劲截至目前，经济技术开发区入区企业2300多家,已有美国可口可乐、德国西门子、法国阿尔斯通、日本三菱电机、挪威海德鲁、瑞士ABB等23家世界500强企业及中国中钢、中国台湾顶新集团、广东乐百氏、西电公司、西航公司、陕西重型汽车公司、山东得利斯集团等多家大型知名企业在开发区投资建厂，初步形成商用汽车、机械电子、食品饮料和新材料为支柱，以高新技术产品为主导的工业体系。兵马俑大雁塔法士特公司生产线陕西鼓风机（集团）有限公司天然的历史博物馆——全省境内有重点文物保护单位554处，其中陕西省国家级重点文物保护单位89处。拥有世界闻名的古迹遗址，如秦始皇兵马俑、大雁塔、华清池等；旅游产业迅猛发展——全市旅游总收入占全市GDP的15.7%，西安市首批获得“中国优秀旅游城市”称号；旅游服务质量不断提高，旅游设施不断完善——共拥有国际旅行社29家，国内旅行社259家；旅游星级宾馆饭店83家，客房总数1万5千余间，年接待海外旅游者住宿能力达300万人次。旅游业经济增长领先全国三大主导产业保障经济腾飞城市经济背景本报告是严格保密的。房地产发展概况123.33150.51231.41436.27527.61636.96382.04503.82687.991290.751619.671890.7105001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年商品住宅新开工面积（万平米）商品住宅施工面积（万平米）382.04503.82687.991290.751619.671890.71162.5169.96286.81405.45477.54605.0805001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年商品住宅施工面积（万平米）商品住宅销售面积（万平米）64.4279.87124.82168.4177.88285.76287.7338.15479640.4835.11066.620200400600800100012002001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）2001年至2006年，经各项核心指标评价，西安房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2004年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。2004年后西安房地产市场进入“起飞程序”本报告是严格保密的。11.8811.4410.8410.489.598.93678910111213200120022003200420052006房价收入比12.22%14.34%16.38%15.90%14.16%5.36%7.14%7.86%10.27%12.69%4.90%3.16%2.50%4.13%5.16%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20022003200420052006GDP增长率人均可支配收入增幅房价增幅2002年至2006年，西安房价增幅连续五年显著低于人均可支配收入增幅，即房价收入比持续下降；市场量价齐增，价格承受能力有增无减表现一：房地产发展概况本报告是严格保密的。住宅成交均价1135.001450.601848.681929.571921.002394.002871.003044.13719.0027.8027.444.38-0.4419.926.0322.1724.620.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.00199920002001200220032004200520062007(5.00)0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00成交均价涨幅199920002001200220032004200520062007住宅销售面积及增幅2001年至2006年，西安商品住宅销售面积大幅攀升，即市场需求量显著增加；西安房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势。表现二：市场量价齐增，价格承受能力有增无减房地产发展概况本报告是严格保密的。金地地产中海地产富力地产和记黄埔地产绿地地产中新地产融侨地产2003年2006年2004年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于西安房地产市场产生极大影响：1.产品品质的提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范化；3.加速市场发展，促使进一步成熟。异地品牌开发商“催化”西安市场2005年珠江地产房地产发展概况本报告是严格保密的。政策对市场的影响政府宏观调控下，未来西安市场大势研判中国地产是否出现拐点？不同的宏观政策对市场影响的程度？政策对西安市场影响将会怎样？人口红利：中国人口红利带来大量新增住宅的刚性需求，将支撑未来房地产行业的持续上升发展社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低3.城市化进程加快的刚性支撑——人口快速城市化，新增居住持续放大2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下长期来看，中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势目前的市场低迷，只是处于短期调整中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势宏观政策回顾：07年之前：政策频出，年内基本消化，市场反馈，房价不降反升05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同深圳住房建设规划2006-20105-8月观望气氛浓厚1_一手房销售面积持续下降,全市日成交量下降2/3,到100套/月;2_工薪大盘与强势资源毫宅受影响较小,开盘当天销售率均较高(刚性需求);3_新推中高档毫宅(A货,如鸿景翠峰\浅水湾等)受影响较大,开盘当天销售率不足20%;8月以后市场回暖1_新政后,一级市场土地拍卖,片区土地价格新高,树立市场信心;2_新出项目销售业绩回升,星河丹堤的成功开盘，当天成交7个亿，,作为发动机启动市场;3_热点片区开始新推出项目,成功开盘销售,及原新政受挫项目,重新走热,整个市场开始回暖;07年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算宏观政策回顾：07年1-10月：国家、地方政策同步进行，坚决打击房价暴涨，市场成交受挫严重2007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳市国土资源和房产管理局、深圳市城市管理局发布了《关于开展违反社会主义精神文明建设要求的广告专项整治工作方案》，对深圳市房地产广告进行全面检查。2007.6.222007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.19“国六条”后政策演变历程2007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍8月以后市场变化1_一手放、二手房成交量严重下降；2项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3一手房出现有价无市局面，价