西安南稍门项目定位报告

西安·南稍门项目产品定位报告西安·南稍门项目产品定位报告项目分析项目定位市场扫描提案推演结构物业发展建议西安·南稍门项目产品定位报告房地产宏观市场分析西安市固定投资额逐年增长，年均增长速度23%，与房地产市场投资额增长速度基本一致，都保持高速的增长，房地产市场进入高速发展期。西安·南稍门项目产品定位报告商品房供求分析西安房地产最近五年的施工面积、竣工面积整体上呈现较为稳定的增长势头，销售面积的变化幅度比较大。结合西安城市的发展以及地区城镇化率提高的内在需求，预计在未来数年，西安房地产市场竞争加剧。2008～2012年西安市商品房施工面积整体呈增长趋势,2008年在金融危机环境的影响之下，2当年施工面积落入低谷；在2009年房地产产业逆势而上，全市施工面积开始回暖，销售面积则创新高。最近三年全市施工工面积整体呈现快速的增长势头，年度累计竣工面积也整体上呈现上扬趋势。预计在未来数年，城市的竣工面积将大量增加，未来西安市场的销售压力将加大。西安·南稍门项目产品定位报告宏观政策影响分析继前几年力度空前的宏观调控后，2013年国家再度重拳出击，出台新国五条，抑制住宅市场。部分地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。要求各商业银行全面停贷第三套房及以上住房贷款。对贷款购买首套房，首付款的比例调整到30%及以上。对贷款购买二套房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。新国十条三套房贷全面停贷国八条存限购令对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。京沪广深等多城市限购令今年继续执行，抑制房地产市场过热。公寓作为类住宅产品，因其商业性质不限购、可贷款而吸引了投资者的目光。住宅地产市场受到严厉调控，特别是限购政策已基本将住宅投资渠道卡死，商业地产市场由于市场扩容，需求旺盛，迎来发展契机，而写字楼的商业性质使得其在住宅投资受控后颇受青睐。完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，新国五条西安·南稍门项目产品定位报告城市房地产市场宏观经济分析13结论：城市第三产业逐步占据城市发展主导地位，将为城市消费能力提供重要的支撑；同时为本项目的商业消费提供市场空间。城市规划方向2宏观经济分析1城市规划方向2作为关中城市群的领头羊，未来城市的发展将会得到更多的支持，进入快速发展的阶段；西安市城市发展按照“一城、一轴、一环、多中心”，主城区与周边城镇协调发展。城市房地产市场解读3西安市受宏观调控政策影响有限，房地产市场逆势上扬，但商品房供求整体稳定性不佳，市场风险较大。西安市房地产发展处于成熟期，伴随城镇化率的提高和第三产业的逐步提升，西安市商业市场发展前景可观。GDP稳步增长，增长率保持14%左右，2012年人均GDP达到51086元,社会经济整体发展水平比较高。第三产业占比超过50%，逐步占据城市经济的主导地位。城市宏观经济状况总结西安·南稍门项目产品定位报告7城市宏观经济情况总结传统市场大而全市场趋优化市场全业态市场GDP：人均GDP：人均可支配收入：社会消费品零售总额：城市化率：1000亿元2000亿元8000亿元3000美元6000美元10000美元15000元20000元25000元500亿元1500亿元2500亿元30%60%70%结合对国内商业地产发展特征的研究，我们认为西安市目前应处于趋优化市场发展阶段，商业逐步向全业态市场升级。西安·南稍门项目产品定位报告8城市宏观经济情况总结趋优选择市场•出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足•Fastfashion成为市场主导，topfashion占市场5%-10%的市场份额•娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现传统市场•以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主•消费以价格导向为核心诉求•品牌的渗透率低全业态市场•城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平•从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足•典型城市如上海、北京等大而全市场•百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现•餐饮娱乐形态开始多样化•Basicfashion占市场主流•消费向价值导向转变，并出现多样化西安市的零售商业处于趋优选择市场，将出现多种类型的购物中心，形成不同层次的消费场所，餐饮、娱乐业态丰富化。未来西安发展阶段西安·南稍门项目产品定位报告2014年西安整体市场表现：1、市场库存量大（至少需要30个月的销售量）供大于求，供应规模仍在攀升空间；2、房企业绩梯度拉大，市场强调高周转；3、市场流动性趋紧，房价上行空间收窄；4、政策宽松及产业导入加速，市场放量平稳看好。西安·南稍门项目产品定位报告PART2商圈格局与街区特征商圈格局分析街区特征分析西安·南稍门项目产品定位报告城市商业板块商圈格局——西安是省级的商业中心，辐射全省，但西安商业发展不均衡，钟楼商圈、小寨商圈和长乐商圈三大商圈最为成熟，钟楼商圈为核心商圈。未来随着西安城市的发展，高新区商圈和城北商圈的地位将逐步上升。城市核心商圈钟楼商圈北城商圈长乐商圈小寨商圈高新区商圈世纪金花开元商城万达广场（民乐园）民生百货民生国际购物中心批发市场金鹰国际世纪金花万达广场（李家村店）凯德广场金鹰国际万达广场（大明宫店）西安·南稍门项目产品定位报告西安商业未来的发展趋势为：第一、传统百货业急需提升；第二、一站式消费模式成为商业发展的主流；第三、城市商业副中心发展加速，未来城市将步入多核心阶段。当前西安商业形成传统百货和一站式购物中心平分天下的局面，但以万达广场为代表的商业综合体的进驻，将行业水平进一步升级，竞争将加剧以万达广场为代表的商业综合体的成功运营，使更多的消费者体验到一站式购物的便捷，未来承载多功能、多业态、综合性商业中心成为主流趋势。经济的发展致使城市进一步扩容，城市核心商圈将进一步扩大，但受到空间、交通等限制，其他区域商圈，随着人口导入，商圈逐步成熟，城市副中心进入快速发展阶段。传统百货业急需提升一站式消费模式成主流城市多核心发展西安商业发展趋势分析西安·南稍门项目产品定位报告钟楼商圈分析钟楼商圈——传统核心商圈、商业竞争主战场。作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场数量众多；因此研究钟楼商圈对于了解整个西安城市商业的发展有相当重要的意义。123456编号商场名称1开元商城2民生百货3民生国际购物中心4万达广场5世纪金花6百盛百货西安·南稍门项目产品定位报告商场名称面积（万㎡）业态定位租金价格（元/天/平方米）开元商城10.3百货扣点15%-28%民生百货5百货扣点15%-28%民生国际购物中心4.9购物中心扣点15%-28%万达广场（民乐园店）11综合体扣点10%-35%世纪金花5.7百货扣点15%-28%传统的商业中心，是西安最有影响力的商圈，商业氛围浓厚，其中服装业和餐饮业尤为发达。借助文化优势和区域的不可复制性，形成了西安最大的同时也是最为传统的商业中心。商品种类齐全，但以零售业特别是服装服饰为主，档次覆盖面齐全，既有中高档百货，又有休闲购物于一体的购物中心，使西安市中高端日用百货的消费聚集于此。地处市中心，但受区域交通和文物保护的影响，商圈扩容升级发展受限，同时因交通堵塞严重，有车一族的消费已明显外溢至西安其它商圈（如小寨商圈、高新区商圈等）；因城市规划向东西两侧发展，城市框架的拉伸，使得区域内的消费明显向新区转移，且一站式消费理念的深入，致使客户对区域的认可度逐渐下降。西安·南稍门项目产品定位报告开元商城优势位于交通主干道交汇处，与区域其他区域联系的交通相当便利；位于西安传统商圈内，有相对成熟的商业氛围；长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场所之一。劣势部分品牌经营不理想，有待调整；中年消费者占很大比例，对满足年轻消费群体的需求有所欠缺。开元商城位于钟楼商圈中心，钟楼东南角，是西安地区具有代表性的大型百货商业中心。楼层业种知名品牌B2超市、电器开元超市、海尔。东芝，康佳、三星、索尼B1鞋、包、西餐麦当劳、星巴克、思加图。千百度、星期六F1黄金珠宝、化妆品、表、手机周生生、周大福、欧米茄、浪琴、资生堂、欧莱雅、巴宝莉F2男装、羊毛衫金利来、虎都、罗蒙、依文、雅戈尔、鄂尔多斯、恒源祥F3淑女装、职业装G2000、唯尚、雅莹、名典屋、玖姿、菲妮迪、歌力思F4少淑装、内衣欧时力、衣恋、伊可爱、艾格、ONLY、阿桑娜F5运动休闲、儿童耐克、锐步、李宁、匡威、哥伦比亚、拉比、好孩子F6家居家纺罗莱、富安娜、惠谊家纺、银洁、维科、舒逸F7餐饮、娱乐欢悦天堂、美食广场西安·南稍门项目产品定位报告民生百货民生百货解放路店始建于1959年，地处核心商圈，营业面积约5万平米，是经营女装、男装、鞋包、珠宝、化妆品等品类的大型综合百货店。楼层知名品牌F1周大福、芙蓉钱币、明牌黄金、Gabor、NINEWEST、ECCO、TATA、百丽、同仁堂F2CAGLIARI、jorya、KENTCURVER、WEEKENDMAXMARA、VERRI、威可多、皮特丹顿、路易诗兰F3依恋、萨侬、小熊、小猪班纳、paw-in-paw、阿迪达斯、耐克、探路者、珍贝、佳丽斯、双立人优势位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当便利；位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围；长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场所之一。劣势配套设施不全，如停车位，服务功能等，难以保证客户的忠诚度；缺乏经营亮点与周边形成差异，主题不突出，无法取得竞争优势让消费者亲睐。西安·南稍门项目产品定位报告民生国际购物中心楼层功能主题主要业态B2生活风向民生生活馆、烟酒茶、休闲工坊B1仙履风姿男女鞋、箱包皮具、皮革养护F1名品风尚国际名品、珠宝黄金、时尚名表、香水、眼睛F2伊人风致仕女装、时尚配饰F3青春风格淑女装、女士内衣F4名仕风度绅士装、商务休闲、数码小电F5型动风潮时尚休闲、户外用品、精品运动、运动配饰F6童馨风趣儿童/母婴用品、厨房用品、名品家居F7食尚风味美食天地、文化空间F8食尚风味美食天地、文化空间F9魅力风行美容美体民生国际位于钟楼之北，距离钟楼仅100米。紧邻世纪金花购物中心、钟鼓楼广场，交通便捷，地理位置得天独厚。优势位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当便利；位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围；功能齐全，餐饮娱乐聚焦人气。劣势商场新开业，尚处于养商期，与周边商场竞争压力大；和民生百货有大量的品牌重叠，而且同在一个商圈，直接形成竞争关系。西安·南稍门项目产品定位报告万达广场（民乐园店）西安民乐园万达广场定位于城市综合体，集公寓、住宅、商铺、百货、超市、步行街、影城于一体，荟萃世界潮流，打造地标性商业名片。楼层业种知名品牌B1运动休闲Esprit、G2000、LEVIS、花花公子、九牧王、匡威、耐克、阿迪达斯、SelectedF1国际名品万达百货、星巴克、ecco、周大福、戴梦得、百丽、H&M、GAP、Tata、西铁城、天美意F2国际名品万达百货、LILY、鳄鱼、JNBY、E·LAND、LAGOGO、R&D、EtamF3时尚精品大歌星、曼妮芬、Jack&Jones、naivee、歌莉娅、莱特妮丝、imi’s、太平鸟F4品味生活万达影城、大玩家、麦当劳、阿童木、棒约翰、班尼路、万仟堂、鲜芋仙、温莎F5流行潮品万达影城、DQ、屈臣氏、味千拉面、黄记煌、蜀江烤鱼优势位于市区的核心商圈，商业氛围浓厚；多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功