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第一章西安商业调查与分析-1-项目规划书2005年12月铜锣湾集团目录第1页共88页目录序章西安商业及项目概况P1—P8第一节西安概况P1—P5第二节西安消费市场运行概况P6—P8第一章西安商业调查与分析P9——P66第一节西安商圈市调与分析P9—P39第二节项目所在商圈市调与分析P39—P42第三节西安唐人街及铜锣湾广场概况P43—P45第四节竞争项目市调与分析P46—P66第二章西安消费市场调研及分析P67——P84第一节西安居民收入概况P67—P67第二节调查及分析方法说明P67—P73第三节消费者问卷调查结果与分析P73—P84第三章项目定位P85——P95第一节简述P85—P91第二节项目定位描述P91—P95第四章项目业态组合P96——P105第一节业态组合概念P96—P97第二节项目业态、业种P97—P105第三节项目平面规划图P105—P105序章西安商业及项目概况第1页共88页序章西安商业及项目概况第一节西安概况一、西安概述西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆经济最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。〈一〉地理概况西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。东西最长204公里，南北最宽116公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四县，面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。序章西安商业及项目概况第2页共88页〈二〉行政建制西安市现辖十三个区县，其中辖区9个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县4个：蓝田、周至、户县、高陵。〈三〉气候概况西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均气温13.0～13.4℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；全年最高气温39℃，最低气温-20℃。全年日照总时数1983～2267小时。市区年降雨天数93天，年降水量558～750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日为13.8天。〈四〉旅游、饮食作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经600年风雨沧桑依旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城，莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉等民族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃80余种，日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。〈五〉交通状况西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化立体交通网络。〈六〉人口情况序章西安商业及项目概况第3页共88页对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近750万，城区人口已超过400万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，2005年末西安市总人口将达到759.04万，到2020年总人口将达到1200万，属中等规模城市。西安市的常住人口数量：741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里西安市居住在城镇的人口数量：416.05万人，占56.14％西安市居住在乡村的人口数量：325.09万人，占43.86％西安市外来人口：89.2万人西安市人口自然增长率：1.53‰，年均增长：1.77％西安全市共有46个民族，汉族占总人口的98.9%。西安市的少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街、广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地,人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。他们以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在汉族人占主流的社会中，顽强地坚持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，这些古老移民后裔的血液中还保留着祖先精明商人和贵族的遗传因子。〈七〉科技教育西安在全国是高等院校比较集中的地区之一，2004年共有普通高等院校32所，在校学生25.4万人，在全国大中城市中列第四位。西安市各类科学研究和技术机构达735个，各类专业技术人员35.4万人，科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。〈八〉人民生活水平不断提高2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消费支出7428元，人民生活不断改善、整体达到小康水平。居民消费结构出现新变化，吃、穿、用消费逐步增长，文化、旅游、住房、教育等消费增长较快。其中，在岗职工平均工资15473元，人均衣着消费支出611元，人均居住面积达到34.7㎡。西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着序章西安商业及项目概况第4页共88页辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。二、2004年西安经济运行状况目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2004年社会消费品零售总额实现506.51亿元，同比增长15.1%。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）中位居第三位。根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。序章西安商业及项目概况第5页共88页西安市主要统计指标指标单位2000年2001年2002年2003年2004年总人口万人688.01694.84702.59716.58725.01社会从业人数万人389.1389.3397.16404.92409.57全部单位从业人员万人112.45113.93115.77116.68118.15西安市生产总值亿元643.26733.85823.5941.61095.87第一产业亿元44.6545.8747.7750.7260.05第二产业亿元283.12326.42372.48415.68495.67第三产业亿元315.49361.56403.25475.2540.15现价农林牧渔业总产值亿元74.3776.7579.7483.79100.08全年粮食总产量万吨201.92197.09192.41176.34195.75全部工业总产值亿元821.96930.11048.961209.631264.07全社会固定资产投资额亿元232.37287.72338.15478.1640.23全市固定资产投资总额亿元203.01256.95307.24445.74605.77商品房实际销售面积万平方米212.92225.35252.9252.74209.44社会消费品零售总额亿元328.47365.93409.38440.05506.51实际利用外资亿美元1.561.772.032.562.76接待国内旅游者人数万人次15021685191016142084接待境外旅游者人数万人次6567743465旅游业总收入亿元105.4113131106.4154.4旅游外汇收入亿美元2.72.93.21.463.3地方财政收入亿元46.9655.9760.0772.8786.06地方财政支出亿元46.557.1468.7677.2589.51金融机构年末存款余额亿元1335.631629.722191.472665.873061.66金融机构年末贷款余额亿元972.511185.971598.421954.182052.33商品零售价总指(上年=100）98.798.998.5100101.9居民消费价总指(上年=100）100.299.998.6100.5102.3房地产销售价指(上年=100）101.3101.9101.1101.4105城市居民人均可支配收入元63646705718477488544城市居民人均消费性支出元54465816641968057428城市居民人均居住面积平方米10.1910.911.4812.0612.93在岗职工平均工资元917910786121381350415473城乡居民储蓄存款余额亿元675.83800.86988.041210.561432.9序章西安商业及项目概况第6页共88页第二节西安消费市场运行概况今年上半年，西安市消费需求延续去年快速增长的势头，消费市场货源充足、价格稳定，呈现出繁荣活跃、平稳增长的态势，1—6月全市实现社会消费品零售总额281.72亿元，同比增长14.7%，扣除物价因素实际增长15.7%，同比提高0.58个百分点，增幅属近年来较快水平，消费需求持续增长有力地支持了经济的发展。一、城市消费升级加快，农村市场逐步升温上半年，西安市城市居民人均可支配收入达到5141.70元，同比增加785.7元，增长18.0%，扣除物价因素实际增长18.1%，增幅创十年来同期最高。随着居民收入的快速增长，消费水平不断提高，上半年城市居民人均消费性支出3789.64元，同比增加7.3%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额281.72亿元中，其中“市的零售额”为255.83亿元，同比增长14.9%，所占比重为90.8%。在农业税全免、粮食直补等各种惠农政策逐步到位后，西安市农民收入水平大幅提高，今年上半年，市农民人均现金收入1825.82元，同比增长15.7%，增幅