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FRONT2008年1月01宇隆公寓营销总案推广案FRONT2008年1月02目录市场概况项目分析产品分析运营目标及营销策略阶段性策略FRONT2008年1月03项目地处城内紧邻东大街，处在钟楼与东大街商圈区域大环境的地理位置相对优越解读项目——项目地段FRONT2008年1月04项目定位FRONT2008年1月05项目优势：1、地处城内2、项目用地性质为住宅3、项目周边拥有基本的生活配套与两所著名的高校项目劣势：1、项目不临近主干道2、项目规模较小FRONT2008年1月06围合式住宅区FRONT2008年1月07FRONT2008年1月08FRONT2008年1月09解读项目——周边配套城内市场——处变不惊荣民国际公寓（5300元/平米）宏城国际公寓（3800元/平米）城品居（4100元/平米）公园50坪（3800元/平米）含光现代城（4500元/平米）本项目城内市场——处变不惊荣民国际公寓宏城国际公寓城品居公园50坪含光现代城本项目中建世纪领域FRONT2008年1月010项目周边产品调研楼盘名称地理位置规模物业类型均价实际成交价主力户型销售率土地年限荣民国际公寓西安市西大街与南广济街交汇处总建筑面积33078.5平米高档公寓4700元/平米4300元/平米两室一厅两室两厅90％70(04年5月)宏城国际公寓北大街市政府东侧总建筑面积40000平米，三栋高层高档公寓3800元/平米3700元/平米两室两厅95％50年（04年9月）公园50坪北大街莲湖路55号总建筑面积18000平米，一栋12层商住一体4100元/平米4000元/平米一室一厅80%70年（04年8月）含光现代城西北三路与青年路交汇处总建筑面积5321平米，一栋商住一体4200元/平米4050元/平米一室一厅90％70年（1993年）中建世纪领域北大街通济北坊6号总建筑面积11000平米，一栋12层商住一体毛坯3850元/平米精装修4700元/平米3750元/平米四室两厅三室两厅95％50年（02年1月）城品·居西一路与南新街路西北总建筑面积20000平米商住一体南向4500元/平米北向：4000元/平米南向：4200元/平米北向：4000元/平米一室一厅两室两厅30％50年（05年5月）市场概况FRONT2008年1月011项目名称项目规模均价销售率愉景华庭占地面积8亩，建筑面积16000平米一栋13层3900元/平米80％（3年）公园50坪占地9亩，建筑面积18000平米，一栋12层3800元/平米80％（2年半）城·品居西一路与南新街路西北4100元/平米30%中建世纪领域总建筑面积11000平方米，一栋12层3600元/平米90％（3年）FRONT2008年1月012城品·居一室一厅33.57平米一室一厅44.76平米一室一厅49.39平米一室二厅49.49平米一室二厅56.60平米FRONT2008年1月013公园50坪一室52平米一室54平米一室60平米一室64平米FRONT2008年1月014中建世纪领域二室一厅112.9平米三室一厅131.36平米FRONT2008年1月015区域：都处在城内地段：其余项目地段都好于本项目户型：基本相似，没有很大的差异化配套：拥有高级中学与西安市第八中学策略：跳出区域，寻找差异FRONT2008年1月016景观营造上：艺术感、亲切感·类似别墅型私家院落景观的营造手法，追求景观的精细、精致；·引进别致的小景点、小品设置；木栈道、连栏、低矮灌木小水景、小型景观带等进行搭配；采用与中国古典风情相近的异国风情景观FRONT2008年1月017采用与中国古典风情相近的异国风情景观FRONT2008年1月018楼盘名称金街坊荣民国际公寓公园50坪含光现代城交房标准结构：框架剪力墙。外墙：高级墙砖。内墙：水泥砂浆抹平涂白。门窗：高级三防门，名牌塑钢窗。安防：智能安防系统。供电：双回路供电。供水：市政供水。供气：天然气入户。通讯：每户预留电话接口；有线电视、宽带网接入。电梯：中外合资名牌电梯。停车位：地下停车场，地上停车位100余个。结构：全框架结构。外墙：高级外墙涂料、石材。内墙：石材、内墙涂料。门窗：入户门为高级三防门,铝合金窗。大堂：精装酒店式大堂。厨房：全精装。卫生间：全精装。安防：智能安防系统。供电：市政供电。供水：市政供水。供气：天然气入户。采暖：分户中央空调系统通讯：宽带、有线、电话.预流接口。电梯：合资电梯。停车位：地下2层大型停车场。结构：框架。外墙：面砖。内墙：水泥沙浆抹光。门窗：彩色铝合金。大堂：酒店大堂。供电：双回路。供水：预留上下水接口。通讯：预留电话，有线，宽带接口。电梯：广州日立。停车位：40多个外墙：外墙西面、南面高级天然石材；东面、北面铺贴高级外墙砖。。内墙：会客厅及客房墙面刷高级乳胶漆。门窗：高级防盗门配门套、防盗眼及高级防盗锁；优质古铜色铝合金窗框，配中空玻璃。。大堂：高级微金石材配拼花图案，墙面镶嵌大理石材到顶，天花设掉顶造型并配美观豪华掉灯。大堂设休闲沙发及豪华服务台。厨房：铺优质墙砖。卫生间：铺优质墙砖。FRONT2008年1月019依据项目周边特性，同时也是解决消费者最关心的安全设置问题；项目定位FRONT2008年1月020我们产品上有着高智能的安防设施；项目定位项目定位项目自身特点挖掘我们是城内稀缺住宅社区；我们拥有最好的教育配套；FRONT2008年1月021钟楼旁首席稀缺社区项目定位项目定位FRONT2008年1月022稀缺1城内住宅的稀缺稀缺2教育系统的稀缺稀缺3安防系统的稀缺项目定位稀缺诠释FRONT2008年1月023稀缺住宅稀缺中的教育配套稀缺稀缺中的高智能安防住宅稀缺项目定位重点词：FRONT2008年1月024打造城内高档纯住宅社区项目定位诉求点：FRONT2008年1月025城内稀缺性高档住宅项目定位细致的皇家园林景观体现的高档高智能的安防体现现代化的高档FRONT2008年1月026甲方的目标界定和要求？因此价格要高1年半周期结束项目项目销售无问题首期快速回笼2500万资金FRONT2008年1月027通过协商以及对周边项目价格了解，我们的最终销售目标为4000元/平米。实现均价FRONT2008年1月028名称指标项目占地13亩可售面积27000平米销售总额1亿元销售周期8个月FRONT2008年1月029我们前期的销售目标为2500万的回款，因此在先前入市时充分考虑我们的回款额，经过成本的核算，对项目的价格提出以下策略。销售目标FRONT2008年1月030一次性：1％按揭：无价格策略优惠策略FRONT2008年1月031先以钟楼塑造出我们是城内的项目，在利用城内住宅的稀缺性来说明我们项目的稀缺性，我们的核心卖点为稀缺。在客户扩大到一定范围的时候，我们在将卖点细化，突出我们项目的其它稀缺性特点：教育配套稀缺安防系统稀缺营销策略FRONT2008年1月03210分钟就拥有了钟楼3分钟就拥有了东大街明确诉求的概念FRONT2008年1月033项目核心竞争策略跳出城内市场，做城内的项目城市的中心城内的象征西安市的标志FRONT2008年1月034扩大项目的消费群城内客户城外客户产品塑造情感诉求以钟楼为中心，激发情感。配套的创新景观的营造教育配套FRONT2008年1月035根据目先项目现有的产品，对客户的划分主要分以下几方面：1、居家型年龄集中在30岁到45岁之间注重教育，依靠周边的学校2、投资型年龄集中在35岁到60岁之间根据项目的产品特点，有部分的投资客户能够考虑3、部分外来客户对城内有情结，喜欢城内的便利，快捷客户群定位FRONT2008年1月03612月1月2月3月4月5月6月7月8月认购期开盘热售期清盘扫尾期阶段性营销策略持续销售期FRONT2008年1月037总诉求：以情感为主线，将项目的消息进行展现的同时，利用商业价值扩大客户群，在居住的同时体现出来投资的价值，结合项目的各个卖点，将项目最完美的一面展现给西安市民。FRONT2008年1月038认购期30%3240万回款任务对城外呈现城内稀缺住宅诉求阶段性推广策略按照3：1的成交率核算，在认购期达到279组客户的积累来客量FRONT2008年1月039广告诉求点：面向整个西安，喊出我们的口号，使大家的目光全部集中在城内，让城外人知道城内拥有一个高档次的住宅项目。关键词：稀缺、高档、纯住宅FRONT2008年1月040媒体：暂无主要的媒体方向把握以案场和围杀半径为主，其余根据广告费用在进行核算作为辅助。媒体FRONT2008年1月041华商报：主要以软文加硬广的形式表现以大口号大主题，将项目以高姿态展现在西安市人民面前。户外：作为华商报之后的分量稍重的媒体，作为华商报的辅助。DM单：项目的基本情况，地理位置，户型媒体内容FRONT2008年1月042开盘热售期40%4320万回款任务以高档社区姿态入市在开盘热售期按照比例核算达到372组的来客量诉求来客量FRONT2008年1月043广告诉求点：我们是城内的高档住宅，我们拥有良好的教育配套。利用暗示手法，将商业价值进行体现，少量引入投资。关键词：高档、成熟教育配套FRONT2008年1月044主力媒体：华商报户外在项目开盘期以硬广形式将项目调性于所要表达的情感以及主题全面抛出，通过两到三次的硬广，将项目所要表达的思想表达清楚。户外表现也将以统一的调性对项目进行解读，进行剖析。辅助媒体：DM单，网络，活动媒体FRONT2008年1月045华商报、户外：硬广形式表现我们项目的开盘信息向西安市人民传递。DM单：项目的基本情况，地理位置，户型网络：项目概况，地理位置活动：开盘活动房展会活动媒体内容FRONT2008年1月046销售持续期20%2160万回款任务利用东大街衬托出项目的商业价值，以及投资价值，扩大客户群根据核算需要到访186组来客。诉求来客量FRONT2008年1月047广告诉求点：城内拥有高智能安系统的社区城内拥有园林景观的社区城内拥有教育配套的社区衬托项目的商业价值，以投资位导向对客户进行引导关键词：稀缺住宅、稀缺教育配套、稀缺园林景观、投资媒体FRONT2008年1月048主力媒体：户外活动依靠户外的效应以及房展会活动对项目进行推广，将项目刚刚开盘的热售再次推向高峰。辅助媒体：DM单网络媒体内容FRONT2008年1月049户外：项目卖点罗列DM单、网络：项目卖点活动：房展会FRONT2008年1月050清盘扫尾期10%1080万回款任务以高档社区姿态入市根据核算在此阶段需达到93组客户诉求来客量FRONT2008年1月051广告诉求点：促销信息，营造紧迫感，将项目即将售空的消息进行传递，给客户营造危机感。关键词：售罄、最大优惠FRONT2008年1月052主力媒体：活动依靠业主答谢活动，以及其他部分活动对业主进行答谢，利用口碑效应，达到老客户介绍新客户的效果，完成销售。辅助媒体：报广、DM单、网络FRONT2008年1月053活动：业主答谢会，老业主介绍新业主优惠政策报广：优惠政策DM单、网络：项目卖点FRONT2008年1月054汇报结束谢谢观看陕西前线房地产顾问有限责任公司2008年1月20日