搜索
都市之门目录---西安市经济形势及房地产状况分析---西安写字楼市场分析---区域市场分析---项目分析---市场定位建议---规划设计建议---价格体系---营销策略---销售时间及阶段销量---面积策略---执行策略西安市经济形势及西安市经济形势及房地产状况分析房地产状况分析西安市社会经济概况西安市社会经济概况西安房地产市场现状分析西安房地产市场现状分析西安房地产市场前景预测西安房地产市场前景预测西安GDP情况图表:全国GDP增长率与西安GDP增长率比较0246810121416200120022003200420052006％增长率西安GDP增长率西安经济日趋成熟，国内生产总值自2001年以来趋于平稳快速增长，近五年平均增长率平均保持在13.3％的水平。西安GDP的增长水平明显高于全国GDP增长9％的水平。国民生产总值的快速增长反映了西安的城市经济发展的活力。数据来源：政府公报西安市社会经济概况西安市社会经济概况西安市社会消费品零售总额情况图表：社会消费品零售总额及其增长率0100200300400500600700800900200120022003200420052006亿元024681012141618％社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率2006年西安国民经济继续保持快速增长，实现社会消费品零售总额突破RMB776亿，相比2005年同期增长15%，绝对值于西北五省区省会城市中位居第一（占总值48%），表明零售商业消费仍是带动西安市经济增长的主要动力。从行业看，餐饮业零售额增长加快。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业。数据来源：政府公报西安市人均可支配收入及人均消费性支出图表：西安城市人均可支配性收入与消费性支出020004000600080001000012000200120022003200420052006元/月城市人均可支配收入城市人均消费性支出从人均可支配收入的增长幅度看，增幅逐提高。西安城市居民人均消费支出虽有起伏，但保持平均递增6.5%。随着西安市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求。数据来源：政府公报西安房地产市场现状分析西安房地产市场现状分析256.95307.24445.74612.03776.33971.84020040060080010001200200120022003200420052006亿元图表1：西安固定资产投资额资料来源：DTZ资料来源：DTZ图表2：西安年均商品房竣工面积及销售面积西安市总体房地产市场发展迅速，尤其是最近两年，无论从固定资产投资、商品房的竣工面积还是销售价格的上涨率等指数来看，强劲的增长都显示出买卖双方对市场的信心。01000000200000030000004000000500000060000007000000200120022003200420052006平方米竣工面积销售面积西安房地产市场前景预测西安房地产市场前景预测近几年来西安经济飞速发展,房价一路飙升,考虑到土地的不可再生性及近年来土地交易成本越来越高,同时消费需求也在不断扩大,在需求旺盛的基础上,西安房地产市场还会相对稳定地加速发展。（1）纵向来看,一级市场和二级市场未来发展各有特点西安市一级房地产交易市场在未来发展会更加市场化。需求方面,基于市场旺盛的需求情况,总体商品房交易周期缩短,销售速度加快。这里主要体现在住宅市场方面,精品楼盘一出现,经常出现消费者排队抢购的场面；而就写字楼市场来看,前几年还处于低谷期,但随着西安市的经济发展,许多外资企业和国内大型企业公司在西安投资,这类企业的进入会带动西安市的写字楼市场，特别是带动高端的写字楼市场；据了解到今年为止，入驻西安的世界500强企业已经达到90余家；商铺在未来一段时间内主要是以消化存量为主。二级市场方面,推力与阻力同时影响未来市场发展，但是总体市场将更加活跃。一方面二手房交易税费的增加带来交易障碍,同时一路飞涨的一手市场价格给人们以想象空间,供需信息交流不畅通及过户管理制度不完善等原因导致现阶段市场不活跃；另一方面政府努力出台新的相关政策规范市场，所以随着市场制度的完善,二级市场无疑将在西安房地产市场中占据越来越重要的地位。城内区城北区城东区浐灞城西区高新区城南区经开区曲江（2）横向来看,西安房地产市场发展区域化明显,未来将有更加突出的主题概念西安写字楼市场分析西安写字楼市场分析西安写字楼市场板块分析西安写字楼市场板块分析西安写字楼市场发展现状及前景预测西安写字楼市场发展现状及前景预测西安甲级写字楼供应量分析西安甲级写字楼供应量分析西安甲级写字楼产品分析西安甲级写字楼产品分析宣传推广宣传推广西安写字楼市场板块分析西安写字楼市场板块分析——城内版块西安市的中心，其日益改观的城市面貌和交通状况，为其奠定了良好基础，具有很好的商业价值和发展潜力，但受土地的限制和旧城改造的压力，其发展的空间受到一定的阻碍。——城南版块南二环作为西安目前最为成熟的交通命脉，聚集了众多高档写字楼、高尚社区、娱乐业、餐饮业、金融业、商业，形成了浓厚的商务氛围和高素质的人文环境，成为西安新经济的金腰带。南二环全线开通，从长远来看，对于改善这一区域的交通情况将是受用无穷，让这一地段再次成为热点区域，不少商家和投资者纷纷看好这一区域内的房地产项目。——城北版块这里办公气氛相比其他地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼在此区域需求量很大。主要是由于商住的价格一般要低于纯商务写字楼的价格（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业及成长型企业办公。——高新版块西高新在房地产领域具有非常独特的魅力，以“高效”著称，物业档次较高，区内房地产开发量不断加大，对西安市房地产发展具有深远的影响，日益形成了西安市的“中央商务中心区”和“高尚住宅区”。近几年，西安中高档写字楼在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足了功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际时尚商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米以上。西安写字楼市场发展现状及前景预测西安写字楼市场发展现状及前景预测西安写字楼市场发展现状从2006年上半年写字楼市场的交易价格来看，城内最高，西高新次之，二环区域最低。城内区域起步早，发展快，如今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户主要以金融、电信、保险以及外资机构为主，价格承受力相当高。西高新的写字楼客户多为金融、通讯、电子、IT等行业的重量级客户，这些“轻”的企业对公司的办公环境以及周围的商业氛围很看重，即使价格稍高也可承受。二环路区域则近几来才开始发展，客户多为成长型中小公司，承受力较低。西安写字楼市场整体的发展可以简单概括为“３＋Ｘ局面分布”，即城内板块、北郊板块、西高新板块形成了西安写字楼市场三足鼎立的局面，二环、长安路等沿线布置的写字楼形成Ｘ局面。一方面西安的一些中小企业对甲级写字楼的需求不强，另一方面外资企业进入西安的速度慢于甲级写字楼的增长速度，故现在高端写字楼市场仍处于消化存量阶段。西安写字楼市场发展前景预测2007-2009展望2007年-2008年市场仍然会处于消化存量的阶段，2008年后供需可能出现持平状态，写字楼产品可能出现多元化发展，特别是一些中间路线的开发思路会贯彻到未来的产品中，以寻求突破困局。例如SOHO类和酒店式公寓以及综合性项目极有可能增多。产品的配套和设计中，逐渐强调建筑中加入景观和人文元素，立足写字楼产品的差异性。多元化、区域化、低密度成为办公楼市场发展趋势近年来，紧跟低密度住宅之后，国内房地产市场上出现了一股低密度办公建筑产品的开发热潮。西安地区以企业一号公园、秦唐12栋为代表，这种以美国硅谷为样板的低密度“科技园”、企业总部基地，以优美舒的外部环境被许多企业所认可，它们可喜的销售业绩也证明了低密度办公成为西安市写字楼市场的新宠之一。西安甲级写字楼供应量分析西安甲级写字楼供应量分析甲级写字楼供应量分析表格：西安各板块甲级写字楼样本基本状况分析物业名称所处商圈规模（M2）租金水平（元/月•M2）入住率中大国际城内8000150100%长安国际城内4800011050%高新商务中心高新780008570%创业广场高新850006892%高科广场高新570007070%西港国际高新64600------经发大厦城北380004590%合计：378600平均：103.6平均：85%根据DTZ调查，西安写字楼市场从2004年起进入一个供给集中放量的时期，这个时期将一直持续到2008年。相对于需求，供给的增长速度超出需求的吸纳速度，这将在一段时期内导致市场供需失衡，固有的价格体系和市场格局将会被打破，DTZ预测西安写字楼市场的平均租金水平将会保持一个稳定的趋势，无论是需求面积还是付租能力都会保持小幅增长，而销售市场对区域供给量的终极消化能力有限。而由于高新管委会和创业中心的迁入将会带动众多相关企业和机构的入迁，可以说，西高新将是西安对商务写字楼客户最具吸引力的地区。15011073.8453%50%22%15%020406080100120140160CityCenterSouthXianHi-techZoneNorthXian0%10%20%30%40%50%60%rentalvacancy分区域写字楼比较图表：2007年第二季度西安甲级写字楼分区租金和空置率分布数据来源：DTZ从上表中可以看出，城内租金水平和入住率均高于其他板块，这说明钟楼商圈的商业成熟度亦优于其他三个板块，对客户具有较强的吸引力；城南和高新板块排在第二、第三位，可以看出城南板块借助钟楼商圈的影响力而位居第二，高新和城北则是因为存量大于需求目前排名较为落后。各区域客户特点•外资机构是中大国际和长安国际写字楼的主要客户来源，虽然有一定数量的中资机构，但这些企业多均具有较强的行业竞争优势。•由城内-城南-高新-城北甲级写字楼的外资租户所占的比例逐渐降低。•在高档项目中，金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大部分比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。•在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻甲级写字楼。其中包括中国联想、解放集团、中天建设等。西安写字楼市场总体需求分析从市场需求来看，随着西安经济的稳步发展，高新技术产业开发区的进一步成熟，外资机构加快了进入西安市场的步伐，但目前甲级写字间仍将处于存量消化期。自2007年初金融、地产、保险、IT等行业成为需求主力军，如毕益辉、海昌投资入住中大国际，一汽财务、舍弗勒进驻高新商务中心。另外大韩民国驻西安领事馆也已入驻高新区。中资机构在2007年扮演了生力军的角色，无论在租务市场还是销售市场，其中传统行业占较大的比重求。中资客户大致可分为以下几种类型：政府相关机构；金融机构，包括各级银行、保险、基金及信托等；外地集团、协会（公司）及驻陕办事处；上市公司及准上市公司；汽车、石油、化工、电力、电信等垄断性行业企业；民营公司客户需求调研情况2034.2531.73.35.81-3年内租用新址写字楼3年以后租用新址写字楼1-3年内购买新址写字楼3年以后购买新址写字楼不打算更换办公地点其它34%38%16%6%6%高新城内城南城北其它图表：客户对办公地点的选择图表：何时更换办公地点数据来源：DTZ在对写字楼市场需求调查中，DTZ针对区域选择、何时更换办公地点、选择新办公地点时所考虑的主要因素、以及租金、售价承受力和需求面积等问题作了深入调查：图表：更换办公地点时首先考虑的因素89.24.230.81.70102030405060708090100位置及交通使用率物业档次其它72.5图表：选择物业时考虑的因素48.32564.216.747.58.3020406080格局外立面硬件设备物业管理发展商信誉车位、商务配套其它数据来源：DTZ15.42.80.87