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[本体分析]内城内环二环三环高新核心区唐延路位置：隶属于雁塔区，紧邻高新核心区，周边发展尚未成熟，城市居住氛围正逐步建立；交通：项目紧邻西户路，丈八八路正在修建中；配套：•购物：爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花；•学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学；•医院：军工医院、民航医院；•银行、中国银行、商业银行；•公园：木塔寨遗址公园，唐城墙遗址公园。区域位置崛起中的地段，未来成熟高端生活区泛高新区基础指标+产品本项目产品分类：中小规模、低容积率；90平米以下产品占50%，其中2居为主力户型名称建筑面积（㎡）套数面积（㎡）套数比面积比二室二厅一卫84.9-87.627223481.658.62%49.46%三室二厅二卫112.2-127.416019263.234.48%40.58%四室二厅二卫147.7324726.46.90%9.96%总计46447471.2100.00%100.00%本体属性定位紧邻高新核心区，周边发展成熟，但自身区域相对落后项目区位基础指标中小规模，低容积率，较为舒适的产品项目属性定位：城市准稀缺地段、中小规模、低容积率、综合质素较为优越的精品住区丈八八路尚未开通，交通单一区域交通配套条件周边配套较为缺乏[目标及核心问题界定]2010年12月31日之前，实现销售额2.7亿！2010年阳光对于此项目的任务是：目标解析：2010年12月31日之前，实现销售额2.7亿！市场现状万科新地城缤纷南郡9个月实现销售额2.7亿，即每月实现销售额3000万！VS毛坯均价销售成绩7237元/平米5800元/平米6个月实现销售额1.8亿，即每月实现3000万每月销售40余套，即每月实现2410万9个月实现销售额2.7个亿的目标在当前市场现状下有较大难度！核心问题：如何实现快速销售？[竞争研究]上限市场版图基本面市场版图■西港雅苑■高科尚都■缤纷南郡■龙天名郡■美寓华庭竞争研究—依据市场价格裂变，对市场两类核心竞品深入研究，并采取相应的针对性策略项目名称成交均价（元/平米）价格上限类（5800-5800元/平米）缤纷南郡5800高科尚都5800西港雅苑5700市场基本面类（4400-4800元/平米）美寓华庭4400龙天名俊4800基本面市场上线市场本项目的核心竞品依据价格梯度，可分为两大类：价格上限类：实现均价为5600-5800元/平米；市场基本面类：实现均价4400-4800元/平米对以下两类竞品进行深入研究，并采取针对性的竞争策略竞品点对点研究西港雅苑成交均价5700元/平米高科·尚都成交均价5800元/平米价格上限类项目点对点研究↑↑缤纷南郡成交均价5800元/平米↑西港雅苑地理位置西港雅苑地理位置：高新区锦业大道绿地世纪城西200米整体规划及景观设计外部景观配套西港雅苑占地82.6亩，其中住宅面积22.862亩，小区绿化率为35.5%，小区总户数仅为636户。小区拥有完美的配套如五星级国际航空酒店、西安第一座城市候机中心。外部无景观西港雅苑户型设计97平米两居户型较为方正，纯南向两居；南向主次卧，阳光餐厅；赠送大面积观景阳台，提升产品附加值；暗卫降低居住品质。130平米三居纯南向三房、户型较为方正，但通风不好；赠送大面积观景阳台，提升产品附加值；；客厅采光较差，无玄关设计；暗卫降低居住品质，且交通面积略有浪费。户型设计均较方正，具有赠送面积，实现基本居住舒适户型普遍存在暗卫，并且客厅采光普遍不佳，降低居住品质西港雅苑社区配套西港雅苑：小区拥有完美的配套如五星级国际航空酒店、西安第一座城市候机中心、小区自用的双层地下停车场。物业服务西港雅苑：项目特有的与国际航空服务标准接轨的的物业服务，让业主充分感受到生活的无比尊贵。项目自身配套完善，居住便利度高特色物业，高品质的服务。缤纷南郡地理位置缤纷南郡地理位置：高新西安市高新区丈八四路六号整体规划及景观设计外部景观配套缤纷南郡项目占地212亩，总建筑面积49.5万平方米，建筑密度仅为18.6%，规划总户数4867户，是由13栋高层建筑、特色商业街、商业内街、中心景观区及会所构成的生态异域风情社区。外部无景观缤纷南郡户型设计89.6平米两居户型较为方正，纯南向两居；户型动静分离，干湿分离；户内设有储藏室和生活阳台；花池阳台赠送面积，提升项目品质；缺陷是室内存在长走道，无玄关设计；143.5平米三居方正三房，南北通透，通风效果好；花池阳台赠送面积，提升产品附加值；全明户型，奢华客厅，配有大尺度观景阳台；干湿分离，但无玄关设计，交通空间也存在一定浪费。户型设计均较方正，具有赠送面积，干湿分离，品质较高。户型普遍存在室内交通空间浪费，降低居住品质缤纷南郡社区配套缤纷南郡：内建有2000多平米的幼儿园；2.3万平米的配套商业。物业服务缤纷南郡：物业：中铁第一太平戴维斯物业品质较高项目自身配套完善，居住便利度高品牌物业，高品质的服务。高科尚都地理位置整体规划及景观设计外部景观配套高科尚都总占地150亩，总建筑面积约40余万平方米，由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态组成，建筑密度35%，绿化率35%。首期开发的20万平方米的住宅部分由5栋高层、7栋小高层组成。高科尚都地理位置：西安高新锦业路与丈八五路交汇处向北100米外部无景观高科尚都户型设计102平米两居户型较为方正，纯南向两居；观景阳台赠送面积，提升项目品质；缺陷是餐厅无采光，无玄关设计，并且客厅采光较小；133平米三居户型格局不太方正，并且为北向客厅；观景阳台赠送面积，提升产品附加值；全明户型，奢华客厅；室内存在长走道，交通空间存在一定浪费。户型设计具有赠送面积，各功能空间均满足居住需求。户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质高科尚都社区配套高科尚都：项目内设有幼儿园，并配有写字楼、酒店、公寓、商业等业态。物业服务高科尚都：物业：高科物业物业品质较高项目自身配套完善，多种业态共存，居住便利度高品牌物业，高品质的服务。上限类竞品项目点对点研究小结园林配套物业外部景观地段规划户型西港雅苑高科尚都缤纷南郡本项目开发商品牌项目户型及规划上具备与上限市场具备一定竞争优势，但其他均略差于上线项目，因此合理策略是将项目推向上线市场的唯一途径竞品点对点研究价格基本面类项目点对点研究↑↓↓■龙天名郡4800元/平米■美寓华庭成交均价：4400元/平米龙天名俊地理位置整体规划及景观设计外部景观配套龙天名俊项目占地27亩，建筑面积近8万余平方米，由五幢板点结合的高层组成。龙天名俊地理位置：高新丈八东路与丈八六路十字西北角外部无景观龙天名俊户型设计76平米两居户型较为方正，纯南向两居；观景阳台赠送面积，提升项目品质；缺陷是餐厅无采光，无玄关设计，并且室内存在长走道；130平米三居全明三房，南北通透；观景阳台赠送面积，提升产品附加值；次卫干湿分离，彰显品质；室内存在长走道，交通空间存在一定浪费。户型设计具有赠送面积，为此项目一大亮点。户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质龙天名俊社区配套龙天名俊：项目规模较小，配套不太丰富。物业服务龙天名俊：物业：目前物业情况未定。项目自身配套稀少，品质较低美寓华庭地理位置整体规划及景观设计外部景观配套美寓华庭美寓华庭由6栋高层组成，总建筑面积约10万余平米。面积区间70—140平米之间。绿化率：38.5%美寓华庭地理位置：高新区科技八路中段外部无景观美寓华庭户型设计93.32平米两居户型较为方正，纯南向两居；观景阳台赠送面积，提升项目品质；缺陷是卫生间为暗卫，降低户型品质；116.15平米三居三房格局紧凑，空间合理利用；观景阳台赠送面积，提升产品附加值；餐厅采光不佳，无玄关设计；主卧无主卫，降低户型品质。户型设计具有赠送面积，三房格局较凑。户型存在暗卫，降低居住品质美寓华庭社区配套美寓华庭：项目规模较小，配套不太丰富。物业服务美寓华庭：物业：目前物业情况未定。项目自身配套稀少，品质较低市场基本面项目点对点研究小结园林配套物业外部景观地段规划户型美寓华庭龙天名俊本项目开发商品牌项目规划、园林，户型均优于竞品项目，这为拜托基本面市场提供了基本的保障[本项目各产品线的市场量价机会]上限市场版图本项目2居产品市场量价机会分析上限4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月缤纷南郡高科尚都87平米2居，现存量为380套，成交均价5600元/平米，消化速度35套/月64-99平米2居，现存量为24套，月消化速度10套美寓华庭龙天名俊92-95平米2居，现存量为300套，成交均价4400平米，消化速度18套/月71-80平米2居，现存量为150套，认筹均价4600-5000元/平米，预计消化速度20套/月本项目2居产品4-5月面临较大市场竞争量，但去化速度较快，合理的价格策略成为关键基本面西港雅苑2期97平米2居，剩3户，消化速度15套/月基本面市场版图■西港雅苑■高科尚都■缤纷南郡■龙天名郡■美寓华庭2期本项目3居产品市场量价机会分析上限4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月缤纷南郡高科尚都150平米3居，现存量为40套，成交均价5800元/平米，消化速度12套/月102-160平米3居，现存量为12套，均价5860元/平米美寓华庭113平米3居，现存量为116套，成交均价4634元/平米，消化速度9套/月本项目3居产品在上限市场中承接产品断档下的空白，基本面市场中干扰项目较少，可充分实现此产品线应有市场表现与价值基本面西港雅苑130平米3居，现存量为12套，均价5860元/平米，消化速度7套/月上限市场版图基本面市场版图■西港雅苑■高科尚都■缤纷南郡■龙天名郡■美寓华庭本项目四居产品市场量价机会分析4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月本项目4居产品在二维市场中均呈现明显空白，但去化速度较慢，合理的操作拥有较大的市场自由度与自主定价能力上限160-170平米，剩余量为80套，消化速度，10套/月基本面4居产品基本面市场相对空白西港雅苑上限市场版图基本面市场版图■西港雅苑■高科尚都■缤纷南郡■龙天名郡■美寓华庭本项目各产品线的市场量价机会总结本项目2居产品面临较大市场竞争量，但去化速度较快，合理的价格策略成为关键1本项目3居产品在上限市场中承接产品断档下的空白，上限市场中干扰项目较少，可充分实现此产品线应有市场表现与价值2本项目4居产品在二维市场中均呈现明显空白，但去化速度较慢，合理的操作拥有较大的市场自由度与自主定价能力3[目标客户研究]核心客户外围客户边缘客户项目周边高端住区和高新区中高收入客户项目周边高端住区客户主要是群贤庄、绿地世界城、枫林绿洲等业主及少量土门商业从业者；高新客户主要为高新技术企业中高收入从业者、中高层管理人员、政府公务员等。其它投资及改善居住型客户多为西安市内其它区域高收入者、咸阳等邻近县市客户、陕北等外地客户。纯投资客户依据阳光对高端客户的研究成果，类似质素的项目，将会吸引纯投资客的关注，省内、省外、外地回乡客户和其他偶得投资型客户，对项目周边的景观环境资源和城市价值非常认可，看好未来的升值潜力，而非短期回报。客户定位高先生——缤纷南郡成交客户23岁，高新白领，刚参加工作，与父母住在中海华庭170平米四房，父母帮助出资购买高新枫尚2房产品。客户语录：•参加工作了，想有自己的空间，考虑到结婚问题，因此面积适中，目前作为自住将来也可当做婚房，离父母不要太远。•这里是高新区房子越来越少了，感觉越来越稀缺，就是以后不想要了，转手也很容易的。•这里离工作地点近，进城交通也方便，娱乐、休闲什么的也都有。•将来如果不住了出租或者出售肯定能升值，全当理财了。客户关注点：地段/面积/户型格局/配套状况目标客户置业逻辑研究姜先生——一品美道成交客户32岁，外资企业管理人员，和女友租住紫薇臻品1房，父母在城内居住。购买一品美道两房做婚房。客户语录：•地段非常好，离内城也近，反正是过渡居住，将来肯定升值。•周边配套好，居家生活方便。•户