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1西安市高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目可行性研究报告（草稿）项目名称：名城广场申报单位：陕西名城地产开发有限公司编制单位：长安大学工程设计研究院2目录第一章项目背景第一节：项目的社会背景第二节：项目建设的意义及必要性第二章项目特点和市场前景第三章项目综合开发经营第一节：项目概况第二节：综合开发方案第三节：项目实施情况第四节：项目投资规模第五节：项目技术经济指标第四章项目开发建设第一节：项目选址第二节：建设规模及内容第五章项目设计方案第一节：规划设计指导思想和原则第二节：项目总体规划方案第三节：建筑单体设计方案第四节：结构设计方案第五节：给排水设计方案第六节：暖通设计方案第七节：电气设计方案3第八节：消防设计方案第六章项目开发的节能和环境保护方案第一节：目的和依据第二节：节能措施第三节：节水设计第四节：电气节能第五节：加强能源管理和提高利用率第六节：环境影响评价第七章劳动安全卫生管理方案第一节：设计依据及国家有关标准第二节：劳动安全及卫生措施第八章项目建设开发组织管理第一节：工程管理第二节：项目开发建设方案第三节：项目建设和物业管理第四节：投标方案第九章项目综合开发投资分析第一节：投资概况第二节：编制依据和分析范围？第三节：投资综合分析第四节：资金筹措第五节：财务计划4第十章经济效益评价第一节：财务评价第二节：经济效益分析第十一章社会效益评价第一节：现实意义第二节：未来发展意义第十二章结论5第一章项目背景第一节项目的社会背景西安高新技术开发区在改革开放大潮中历经风雨十五年，已发展成为西北地区乃至中国最大的高新技术产业开发区之一，无论从发展速度、建设规模、产业结构等方面看，都可以与世界一流的科技园区媲美；无论从招商引资、技术成果转让、科研开发成果来看，都可堪称是中国科技创新园区的典范。十五年的拼搏、进取、开拓、奋斗，使西安高新区成为我国重要的自主创新基地，十五年奋发图强，西安高新技术开发区已经成为我国“市场化、国际化、人文化、生态化示范产业园区”。开拓创新精神是西安高新技术产业开发区成为西安乃至陕西经济增长的动力源泉，国际化发展战略目标是今天高新区自主创业的最佳平台，西安高新技术产业开发区已成为高端人才的聚集地，是高新技术企业成长的良田。走进西安高新技术开发区，现代气息扑面而来，道路纵横交错、高楼大厦如林、水碧草绿、风景如画、欣欣向荣、大气天成，这里已被誉为关中第九景。第二节项目建设的意义及必要性西安高新技术开发区的科技创新日新月异，创业精英、商界巨子、社会名流、海派英才汇集于此，为这片西部热土注入新的活力。迎着建设世界一流科技园浪潮，在省政府、市政府的大力支持下，6西安高新技术开发区二期建设工程将完成其建设战略规划蓝图中最完美壮丽的一笔。西安高新技术开发区二期建设工程，贯通高新区交通主动脉高新路,打通东西主干道科技二路。为了实现建设人文西安、生态西安、和谐西安的战略构想、西安高新区组织社会各方力量实施“西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目”。西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目实施，标志着高新区十五年建设规划格局最终形成。从根本上实现了科技与人文的完美结合，树立了又一个科技、生态、人文和谐的建设典范。西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，立足于战略发展的高度，解决了拆迁与开发、建设与发展的辩证关系，开创了城市发展与旧城改造新的篇章。第二章项目特点和市场前景第一节市场前景西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目从实现战略发展的高度，本着科学发展的精神，致力于解决发展与创新、建设与开发中的现实问题；高起点、高标准、大规划的综合建设开发思路，为本项目的实施开创了广阔的市场前景。第二节项目特点西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，在全方位、大格局上解决了发展与现实中基本的矛盾。本项目从根本上解决占地规7模1200亩的旧村拆迁改造及2万多居住人口的整体拆迁安置问题，同时开辟占地103亩规划建设面积32万平方米商业及商品住宅房地产开发项目，完成了战略规划目标。本项目建设改造、优化了人居生活环境，安置解决了拆迁户未来的经济发展和生活出路，实现了规划建设完整统一的建设格局，最终必将形成一个全新的商业科技人文生态区。该综合开发项目的实施，定然会在高新区这个皇冠上诞生一颗璀璨的明珠：“西安名城广场”。第三章项目综合开发经营第一节项目概况（一）、拆迁范围占地：630亩，拆迁原建筑房屋面积83万平方米。（二）、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩；安置规划建筑面积41.8万平方米。（三）、商业开发占地：103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。（四）、安置方式、建筑结构形式为多层砖混结构。（五）、商业开发方式、建筑结构为商品房框架剪力墙高层。第二节综合开发方案（一）本项目实施高起点、高标准，综合开发的思路，实现统一规划，统一管理，统一设计，统一建设，统一拆迁，统一安置，统一过渡，统一施工的相对独立封闭管理方式，根据项目建设8特点，全面建设分布实施，在解决了拆迁、安置、过渡、赔偿的基础上按照国家相关法规制度，遵守先安置后开发的基本要求，重点解决拆迁安置房屋建设；为保证回迁户顺利及时回迁安置到位，并尽最大可能解决安置户今后经济发展和生活保障问题，积极创造和提供更多就业机会和岗位。（二）安置建设工程：根据广大安置户（拆迁户）的愿望和要求，建设适合安置户居住生活、满足经济和社会发展的需要，最大限度解决安置户生活居住和商业经济发展的愿望。（三）商业开发区建设工程：依托高新区得天独厚的现代化高标准市政设施和自然环境，结合市场需求和社会发展潮流，综合配套开发建设高标准、高档次、现代化、人文生态化住宅小区和商业综合项目，建设一个规划创新、户型合理、环境优美、配套完善、功能齐全、物业管理先进的现代生活新社区。（四）面积与结构：安置建设面积41.8万平方米的多层砖混结构；商业开发建设面积32万平方米；高档高层住宅27万平方米；3.2万平方米的商业用房和1.8万平方米的商铺。第三节项目实施情况（一）、项目开发经营情况陕西名城地产开发有限公司是依托其主体企业集团公司——“陕西华兴源企业集团公司”的经济实力和管理力量及其社会影响力，历经五年的项目酝酿和合作谈判，于2005年筹备资金与技术力量，同西安高新区管委会达成合作协议：合作拆迁安置开发位于西高新高新路以西；科技二路以南，唐延路以东，科技六路以北占地572亩的城9中村1500住户的旧城改造；安置包括经济院内的2200户经济适用房就地改造安置，在合理安置城中村村民和机关单位（事业部分）的基础上，综合开发占地103亩，规划建筑面积32万㎡，包括商业用房在内的高层商品房住宅项目。项目实施进展情况：1、在西安高新区管委会及其相关部门的全力配合下，经过多次会议谈判协商，于2006年9月29日达成城中村及相关住户在内的2200安置户的《关于西安高新区二期规划区域内城中村综合拆迁安置框架协议》。2、根据《关于西安高新区二期规划区域内城中村综合拆迁安置框架协议》的精神和要求，在西安市政府有关领导督促和关心下，于2007年2月5日开始拆迁安置户的面积确认测量工作，经过参加单位团结合作，克服各种困难于2007年2月15日基本完成拆迁户安置面积测量确认工作。3、在西安市主管领导的协调下“两区一办”合作单位，西安高新区、雁塔区、综合开发办公室，明确责任、落实工作、全方面协商配合，于2007年2月28日开始全面落实1500户拆迁安置户的拆迁安置补偿合同方案；于2007年3月22日已全部签订拆迁安置补偿合同；目前已经全面落实过渡赔偿工作，计划于2007年4月5日前开始动迁。4、为了配合拆迁安置工作实施和从根本解决本区域城市规划，全面综合开发，“两区一办”同意在合理安置的条件下，开始落实开发项目，“西安名城广场”、“名流花园”房地产开发项目，并初步通过陕西名城地产开发公司申请的“西安名城广场”,“名流城市花园”，“名仕公寓”项目立项，征地，初步规划方案等工作。5、“西安名城广场”项目占地572亩位于西安高新开发区（高新路以东，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北），其中综10合开发项目占地103亩，位于高新路以东，博文路以西，科技二路以南，科技三路以北，规划总建筑面积32万㎡的集商业、住宅、城市配套为一体的综合房地产开发项目。6、项目开发经营情况简况：[西安名城广场]于2006年9月28日签定整体拆迁安置框架协议,2007年2月5日全面落实拆迁安置用地，面积测量确认工作，2007年3月22日全面落实1500安置户拆迁安置补偿合同。2006年10月28日申请立项“西安名城广场”综合开发项目。7、项目建设进度计划：在全面合理落实安置方案后，计划于2007年5月10日开始破土动工安置区的建设工作，2007年8月份开始启动“名流城市花园”的项目建设工作。8、本项目投资情况说明：A、拆迁赔偿金共计8833万元，已由陕西名城地产开发公司逐步落实支付。B、拆迁安置建设资金共计：3.35亿元，由西安高新区管委会落实，并全额到帐。C、综合开发项目建设资金1.85亿元，由陕西名城地产开发公司筹备3800万元，安置户回购集资8100万元，其余6600万元由“陕西华兴源企业集团”所属“陕西绿泽矿业开发有限公司提供”。(二)、项目实施企业情况陕西名城地产开发有限公司是由陕西华兴源企业集团公司组建并控股的房地产开发公司。其控股公司陕西华兴源企业集团公司从2002年开始投资并参与“紫薇田园都市”H、B、J区（建筑面积35万平方米）投资管理建设项目，“高科广场”（建筑面积5.5万平方米）投资建设管理；“高新枫林绿洲”C区（建筑面积8万平方米）投资建设管理以及省内汉中市、咸阳市等大型项目开发建设，2005年在甘肃省金昌市投资开发建设“金泉城市花园”16万㎡的高档11住宅开发项目。陕西名城地产开发有限公司依托企业集团总体优势，吸纳企业集团先进的管理经验及项目技术管理专业人员，借鉴和学习陕西华兴源企业集团在投资、建设开发方面积累的宝贵经验和成熟管理方式，不断地完善和加强自身建设。目前已基本完成位于西安高新区内的综合开发项目“西安名城广场”建设前期工作。名城地产将在以后的项目经营开发管理过程中，认真履行自己的职责，尊重市场、注重信誉、诚信经营，积极服从各级主管部门的领导和监督，为西安市的建设与发展做出积极的贡献。第四节项目投资规模（一）、拆迁安置投资：8833万元1、拆迁费用：473万元2、安置建设：41.8万平方米×（650元/M2－450元/M2）＝8360万元(二)、商业开发投资合计121807.17万元1、土地成本：10723.67万元2、前期费用：5849.6万元3、城市建设配套费11879万元4、建筑安装工程成本：60697.6万元5、基础设备配套工程：13419万元6、财务成本和管理费：2353.46万元7、经营管理费：5218.64万元8、税费：8361.97万元9、项目不可预见费：3304.23万元12项目投资费用表项目经济指标（元/M2）投资估算（万元）备注一、土地成本10723.67万元1、土地出让金86亩/万元8858万元2、土地测量费用0.8元/M25.493万元3、土地征地费用1860.18万元二、前期费用5849.6万元1、地质勘察设计费8元/M2256万元2、规划景观设计费施工图设计费42元/M21344万元3、施工图审查费5元/M2160万元4、环境、交通、日照评价费115元/M23680万元5、监理费11元/M2352万元6、招投标管理费1.8元/M257.6万元三、城市建设配套费11879万元1、建设工程城市基础设备配套费150元/M24800万元2、消防设施配套费5元/M2160万元3、新型墙体专项基金6元/M2192万元4、定额编制费2.21元/M270.72万元5、劳保统筹基金2022.08万元6、质量监督费2元/M264万元7、散装水泥专项基金1.5元/M248万元8、工程交易管理费1780元/M2512.6万元9、集中供热干线管网基金47.8元/M2