房地产开发管理的特点及其要点分析

龙源期刊网房地产开发管理的特点及其要点分析作者：王晓艳来源：《世界家苑·学术》2018年第01期关键词：房地产开发;管理;特点;要点1、房地产开发管理价值分析随着社会经济发展水平的不断提高与完善，房地产产业在国民经济发展体系中所取得的成就是非常可观的。同时在经济全球化趋势不断加深的背景下，房地产企业所处的竞争环境更加的激烈。无论是对于任何行业而言，项目管理工作的开展都可以说發挥着统领性的作用。无论是对于企业或工程项目而言，只有确保管理工作的开展质量，才能够使企业或工程项目内部各个环节、各个阶段的工作局面更加有序与良好，从而形成一个稳定的工作状态。对于房地产项目而言，开发管理工作会在不同程度上受到质量因素、施工因素、进度因素、成本因素的影响，且对房地产开发企业的自身发展也有重大影响。通过实施系统全面的开发管理工作，能够最大限度的确保施工作业顺利开展，提高房地产开发企业的综合竞争实力。总的来说，为提高房地产企业的整体质量水平，达到预计目标，企业必须以科学有效的方法对房地产项目实施管理，从而为企业经济效益的提升“添砖加瓦”。2、分析房地产开发管理特点2.1房地产开发管理寿命周期性特点房地产项目管理的目的是为了能够在一定程度上对开展一次性房地产工作进行控制以及规划，从而能够保障房地产项目在一定的期限内达到所预期的目标，充分发挥出房地产开发的主要功能所在。如果房地产开发工程目标得以快速的实现，相对于房地产开发项目来说，其就会自动消除自身的价值，由此不难看出，房地产开发管理寿命周期性特点是客观存在以及可以预知的。2.2房地产开发管理复杂性特点由于房地产开发涉及的部门相对比较多，在进行管理过程中需要覆盖大量的组织以及学科性内容，因此，相关管理人员需要具有较强的综合性知识水平才能有效的处理好房地产开发管理过程中出现的一系列问题。从实际的房地产开发管理工作的现状上看，在管理中缺乏一定的经验，执行过程综合不可避免的会出现一系列的不确定因素，从而在一定程度上增加了房地产开发管理的复杂性。除此之外，在进行房地产开发管理实践过程中，需要具有不同经历以及不同组织的人员构成一种全新的房地产开发管理组织机构，通过其共同的沟通以及协调方式，在满足房地产开发进度、技术以及项目成本等相关要求的基础上，从而实现对房地产项目进行有龙源期刊网效的开发以及管理。从上述的分析中不难看出，在进行房地产项目开发过程中，所体现出的系统性以及复杂性的特点，在一定程度上对房地产项目开发的质量有着直接的影响。2.3房地产开发管理阶段性特点在进行房地产开发管理过程中体现出较强的阶段性特点，在房地产开发的每个阶段都能通过施工类型进行合理的任务划分，由于房地产开发所处的阶段存在着一定的差异性，因此，房地产开发管理的工作内容以及基本定义也存在着较大的差异性。通常情况下，在进行房地产开发过程中，企业相关管理人员必须要从房地产开发工程的实际情况为主要的出发点，突出需要完成项目内容，制定完善的开发管理目标，并对管理措施进行有效的执行以及实施。3、房地产开发管理的要点3.1房地产开发建议书阶段建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。3.2房地产开发可行性研究阶段一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。3.3房地产开发设计工作阶段房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题，且提高了施工建设的成本。3.4房地产项目建设实施阶段龙源期刊网该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。3.5房地产项目竣工验收阶段作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，甚至是保证建筑工程的整体质量的最后关卡。竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。3.6加强房地产开发管理中的房屋测量房屋测量作为权属管理的基础，是房地产开发管理中的重要环节，其关系到国家房地产权属单位、开发商和房屋当事人的切身利益。房地产开发管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理，要实现房地产开发管理的法律化、制度化和程序化，就必须充分依靠房屋测量，通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估。房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记，因此房屋测量部门要科学决策，严格执行国家的各项技术标准和规范，这样才能为房地产开发管理提供参考资料。4、结束语房地产开发企业在当前市场竞争日益激烈的背景下最为关注的课题在于如何优化资源配置，促进产业健康长效发展，并保障自身经济效益的实现。为达到以上目标，房地产开发企业必须基于对市场发展动态的准确把握与预测，引入现代化的开发管理工作手段对项目进行实践管理，以完善开发管理工作质量与水平，确保项目达到预期目标。参考文献[1]刘炯.房地产工程的开发管理与规划探究[J].建筑工程技术与设计，2014（27）：707-708.[2]马彦青.房地产开发管理的重要性及其研究分析[J].建筑工程技术与设计，2015（35）：1729-1729.[3]魏立艳.试析新经济时代下的房地产开发管理[J].房地产导刊，2015（2）：22-22.（作者单位：天津住宅建设发展集团有限公司）龙源期刊网