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地王广场一期经营状况、售价及六区规划、投资预测分析光大招商中心2014年02月19日地王广场一至四区目前租赁情况地王广场一区，部分产权为白沙塘村，一层公司物业共1297㎡，现有业态：银行、好莱坞婚纱城，出租率为100%。二层公司物业共2237㎡，暂时空置。三层公司物业共5217㎡，暂时空置。总出租率为15%。地王广场二区，一层至三层共约3万㎡，公司自主经营彩怡百货，出租率为100%。地王广场三区至四区产权较分散，由我司物业与小业主组成。其中三至四区一层总面积为7692.47㎡，公司铺50间，业主铺47间，出租率为87%。三至四区二层总面积为8103.5㎡，公司铺69间，业主铺137间，暂时出租率为17.5㎡，已经跟婚庆公司合作出租。三至四区三层总面积为8461.6㎡，公司铺为212间，业主铺22间，出地王广场一至四区目前租赁情况租率为50%，其中三区三层已经跟婚庆公司合作出租。在以上的数据可以看到，只要是整个区域是公司自持的物业，出租率都明显较高，甚至达到100%的出租率。地王广场一至五区目前租赁情况分析地王广场从2005年10月1日开业以来经营状况一直都不是很理想，初期商场定位为：主力店+小商铺（小业主），经营状况一般，也有大量优质商家进驻。由于我司对商铺提前销售，导致产权分散，没法统一规划招商。小业主只考虑到眼前的收益问题，一味追求高回报，租金较高，没有给商业一个培育的过程，导致大量前期优质商家的流失，根本谈不上“品牌增值效益”了，给后期的经营管理都带来了困难。由于南城、东城、万江商圈的崛起，给经营已有八年的地王广场带来了巨大的挑战，加上广场里、外的设施开始老化，停车位少、工程改造难等等，给地王广场的招商带来重重困难，空置面积较高。地王广场一至五区目前租赁情况分析地王广场(537间)76386.57㎡公司铺（331间）52949.44㎡业主铺(206间)23437.13㎡地王广场一至五区铺面间数及面积地王广场一、三、四区空置率为50.30%，其中二区是自持物业（彩怡百货），空置率为10%，五区大部分是盈大商业，公司物业较少，空置率为50%。地王广场一至五区收益方式实际收益剩余面积（预计租金收益）地王广场总收益地王广场一至五区目前收益情况•每年租金加管理费收益为：34.482万元一区•扣点方式二区•每年租金加管理费收益为：930.584892万元三至四区•每年租金加管理费收益为：131.6640万元五区地王广场一至四区现年实际收益•待租面积7454㎡，预计租金为30元/㎡，年收益为：313.068万元一区•扣点方式二区•待租面积5894.02㎡，预计租金为60元/㎡，年收益为：572.9万元三至四区•待租面积2472㎡，预计租金为87元/㎡，年收益为：303.1056万元五区地王广场一至四区暂时未出租面积及预计租金收益以上预计租金是根据现有同等的租赁租金收入计算的地王广场一、三、四、五区十五年收益{实际年收益+剩余面积（预计租金年收益）}×15年＝地王广场十五年总收益（1098万元+1189万元）×15年=3.4305亿元以上收益没有计算年递增率，我司地王广场的租金年递增率10%。地王广场前期销售单价及现售价对比按万元为计算单位可见即使是经营不理想，铺面还是有升值的空间，如果前期暂时不销售，统一规划招商，给予个商业的培育期，做旺了再销售，现在的收益要大的多。地王广场与周边商圈售价对比区域世博广场项目销售价格，主要地王现有业主售价、东湖花园、西城楼、世博广场、聚福广场、万达广场。东湖花园万达广场西城城聚福广场世博广场地王广场现售价与周边商圈现售价对比按万元为计算单位地王广场一层临街现售价为3.5-4.5万元/㎡左右，内街为2-2.5万元/㎡左右。其中聚福广场近期卖出的售价明细较高。东城万达广场主要调查对象：万达广场一层商住区、美食街及黄金街的售价。商住楼美食街、黄金街东城万达广场商住区美食街、黄金街其中万达广场商住楼一层售价为6-8万元/㎡，美食街及黄金街为8-9.5万元/㎡。地王广场现售价与周边商圈现售价对比从以上数据可以看到目前东纵大道的商业地产铺面售价最高的是东城万达，但万达只销售旁边的铺面，核心区是自持的物业。万达广场品牌增值效益项目的联动效益直接联营效益品牌经营效益通过住宅、星级酒店、A级写字楼、一站式购物中心等等，塑造一个城中心。借助品牌增值效益，达到较高的铺面销售价格。同时通过持有物业的有效经营，达到资产的升值。地王一、三、四区未售铺方案方案背景：依照目前地王经营现状及受该物业条件的限制，预估未来的可发展空间有限，为了减少公司损失，年初商业中心提出地王广场公司铺出售建议，结合营销中心制订的营销方案，现针对销售下及自主经营两种情况下从财务角度就现金净流量进行对比分析。一、销售地王一、三、四区未售铺方案假设：1、按现有成本3500元/平，成本8500万。售价参考营销部提供的1区均价12054元，3.4区均价12600元，分期销售，预计按4年销售。2、营销费用及管理费用按收入2%预估3、折现率为10%地王一、三、四区未售铺方案销售推广（2014）第一年（2015）第二年（2016）第三年（2017）合计销售收入8,9458,9455,9635,96329,817销售单价1.241.241.241.24销售比例30%30%20%20%1销售面积7,2147,2144,8094,80924,046小计8,9458,9455,9635,96329,817初始投入8,5008,500销售费用179179119119596管理费用179179119119596营业税5105103403401,700预缴增值税268268179179895清算土地增值税6,8486,848所得税1,3151,315877-8352,671销售成本2,5502,5501,7001,7008,500小计10,9512,4511,6346,77021,805-2,0066,4944,330-8068,012-2,0064,4898,8188,012-2,0065,9043,578-6066,871-2,0063,8987,4766,8715,2595,2593,506-3,34210,683当期现金净流量累计现金净流量当期净现值项目收入支出累计净现值当期净收益现金净流量为8012万，累积净现值为6871万元。二、自主经营地王一、三、四区未售铺方案目前出租率公司铺约50%，平均单价48元预计未来达到65%-70%，单价每年按5%递增。10年后发生一次装修，16年后再次装修。折现率为10%地王一、三、四区未售铺方案•按现有成本8500计，仍需14年累积现金流量为正。现金净现值33年后仍为负187万。内部报酬率为6%。（折现率为10%）如不能改变现有地王经营环境下，不能大幅提升租金，改变现有这种空置率情况下，建议整体销售。（财务部建议）地王一、三、四区未售铺方案地王六区投资预测、规划分析地王六区投资预测投资成本概算投资成本：土地成本+建安成本+资金成本序号项目建筑面积单位造价金额备注二、项目成本(一)土地费用小计：18,200.00803.4014,621,880.001土地成本18,200.00780.0014,196,000.00参考地价3500元,容积率4.5折算楼面地价780元2土地契税14,196,000.003.00%425,880.00(二)建造费用18,200.002,800.0050,960,000.00土地加建造成本合计18,200.003,603.4065,581,880.00三财务费用9%8,263,316.88贷款总投资的70%，年利率9%。资本化期2年投资成本73,845,196.88建筑面积约1.8万，初始投资成本约7500万。单位成本约4100元地王六区投资预测三种方式下的投资预测1、100%销售2、30%销售70%持有3、100%持有地王六区投资预测一、100%销售假设：1、销售进度：依开盘情况及推广力度预计2014年销售40%，以后年度销售20%，至2017年销售完毕2、销售单价：参照前期地王销售部提供的平均单价1.8万预估。由于不同进度销售单价不同，预估2014年单价1.8万，2015年2万，2015年2万，2017年1.8万。3、销售及管理费用率按销售收入2%预估4、预缴增值税率3%，销售完毕后进行土地增值税清算5、折现率取10%。地王六区投资预测100%销售情况下投资预测该投资方案下：内部报酬率62%，净现值8613万。内部报酬率较高，但因产权已销售，无后期房产增值收益。地王六区投资预测二、30%销售及70%持有假设：1、首层销售，销售进度及单价方案参照100%销售情况。销售单价营销部提供的周边商铺单价在6-8万区间，无其他参考数据，商业参照前期地王销售部提供的100%销售下的单价1.8万，预估首层销售单价范围在3-4万之间。2、销售情况下的条件参照100%销售3、持有部份：资产原值＝投资成本-销售部份成本+装修费用，预估装修费用1000万。按20年摊销，十年后每5年装修一次，费用每次按1000万计，同时每次装修按5年摊销。4、出租率首年90%，后期在95%，租金单价参照目前地王的租金单价每平48元预计二、三层租金40元/平，第三年后按10%递增。5、营运费用按租金收入15%计。其他收入按月均7万，以后年度按5%递增。地王六区投资预测内部收益率24%，累积净现值4739万，2015年净现值（1942万）及时收回初始投资，内部收益率低于全额销售情况下，但持有产权在未来房产增值可实现相应的额外收益。二、30%销售及70%持有地王六区投资预测三、100%持有假设：1、初始投资为7500万，首次装修约2000万，十年后每5年装修一次，装修成本2000万。2、预计2015年开业，出租率90%，后期保证在95%3、租金单价：参照地王48元/平，预计按55元/平，三年后每年按10%递增4、相关的税率及折现率与前面一致。5、不能考虑未来房产增值带来的效率。地王六区投资预测序号项目指标值5内部收益率（IRR）8%7静态投资回收期10年8动态投资回收期25年9累积净现值-80320年时该方案下内部收益率为8%，低于折现率10%，静态回收期10年，动态回收期需25年。在20年时累积净现值为负803万。正常的情况下不考虑该方案。但因商铺投资不同于一般性投资，需考虑未来商铺的增值效应。三、100%持有地王六区投资预测三种方案下的优劣势方案一方案二方案三100%销售30%销售100%持有1、从单项目来看：及时回笼资金，投资期短，投资净现值8613万，单从内部收益率来看也达到62%，属较高效率的投资方案。1、从单项目看，内部收益率达到24%，大于折现率。同时短期内收回投资成本，在2015年即可实现现金净现值1、商铺产权自行持有，商铺增值给未来带来额外收益。2、从集团角度看，其收笼资金投入如再次投放到高收率的房地产项目，带来更高收率。2、预留了一定量的自有商铺产权，在未来商铺增值情况下，可带来额外收益。同时如未来商业发展较好的情况下，可扩展我集团商业。2、未来该商业环境成熟，可带来较好的商业前景，包括未来租金收益的提升。给集团带来持续现金流。1、销售行为为单次收益，在未来商业环境较好的情况下，不像持有可带来长期收益。从项目投资角度看，内部报酬率低于折现率。访方案不可行。2、商铺持有属固定资产投资，且在目前经济环境下资产保值较好，即未来商铺增值与我公司无关。按目前的状况来预测，投资回收期太长，不利于集团的发展。优势：劣势折中情况，但部份销售不利于未来该商业区域的打造。六区规划分析（原业态定位）地王六区1-3层业态规划布局方案一(1F业态定位：主力店品牌餐饮、黄金、玉器、精品饰品）1层只适合公司自持物业六区规划分析（原业态定位）地王六区1-3层业态规划布局方案一(2F业态定位：大主力店精品超市、餐饮品牌、年青人体验馆）2层只适合公司自持物业六区规划分析（原业态