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许昌商业项目定位报告背景分析报告思路模型核心研究目标：A.选择什么样的业态；B.项目的功能搭配与具体业种比例；C.以哪些商家为目标符合市场需求并具备招商可行性；D.价格定位；E.什么样的物业适合本项目经营需要。第一章城市经济背景研究z从城市经济背景中寻找关联目的A:选择什么样的业态目的B:功能搭配与业种组合目的C:目标商家的确定目的D:价格定位目的E:物业设计适用化第五章项目模拟招商研究z梳理下阶段定位工作的重点第六章问题树模型z触摸目标真实反映，论证意向思路可行性。提供研究材料提供结论依据整体定位初稿与终稿z地块条件解析z案例研究借鉴z整体定位z产品建议z效益测算第二章区域业态环境研究z分析区域主流模式，发现商业业态机遇。第三章城市商业环境研究第四章消费者问卷研究z从组团、个案、消费者诉求中抉择目标市场定位并验证目录城市经济背景研究区域商业环境研究城市商业环境研究消费者问卷需求研究模拟招商专题研究问题树模型城市经济背景研究首先，对城市宏观背景进行研究，由此判断项目的市场容量及可能的定位高度……大于8%5%-8%1.1许昌市宏观经济背景分析许昌市经济总量从2004年起至2005年处于一个高速发展时期，05年GDP年均增长率超过20%。2005年后，经济增速稍显后劲不足，但依然保持两位数增长，河南省GDP排名已攀升至第四位，城市发展潜力依然可观。020040060080010001200200420052006200720082009515.81624.21717.22867.25106211432004～2009年许昌市GDP走势25%20%15%10%5%014.6%21%14.9%14.4%12.6%同比增长率(%)GDP(亿元)13%GDP增速与房地产发展关系萎缩停滞稳定发展高速发展4%-5%小于4%郑州洛阳南阳许昌平顶山焦作安阳周口新乡330020751780114311401115.9110610731054.572009年许昌市在河南省的GDP排名整体ＧＤＰ水平1.1许昌市宏观经济背景分析0102030405060200620072008200920.7829.9849.7351.4480%60%40%20%044.3%65.9%3.4%同比递增率全市房地产投资总额（亿元）2006~2009年许昌市房地产投资总额010203040200620072008200912.838.223.128.2200%150%100%50%0%-50%29%199%22%工资增长率平均工资额（元）2006~2009年许昌市商品房销售额0501001502002503002006200720082009153.88181.73252.9259.2240%30%20%10%0177.1%18.1%39.2%2.5%同比递增率全市商品房新开工面积（万㎡）2006~2009年许昌市商品房新开工面积许昌房地产在投资和新开工面积两项上，经历了08年新一轮快速上涨后，09年保持平稳增速；与此相对应，商品房销售量价齐稳，逐步趋于理性。121.8%050100150200250200620072008200983.69227.8126.8154.93200%150%100%50%0%-50%22%172.2%-44.3%22.2%同比递增率全市商品房销售面积（万㎡）2006~2009年许昌市商品房销售面积-39.5%房产市场指标228.6365.709年许昌文化娱乐人均消费支出文化娱乐用品文化娱乐服务050001000015000200620072008200990101074112448136192006～2009年许昌市人均可支配收入20%15%10%5%010%15.6%12.6%同比增长率(%)人均可支配收入（元）9.4%0400200420052006200720082009129.48147.4169.75200.75248.6297.012004～2009年许昌社会消费零售额14.3%15.2%18.3%23.6%19.3%同比增长率(%)社会消费品零售额(亿元)15.7%25%20%15%10%5%02009年许昌市人均可支配收入达到13619元，基本达到小康水平。近4年许昌人均可支配收入平均增长率为11.9%。许昌社会消费品零售额近6年平均增长率为17.8%，城市整体消费能力逐步增强。1.1许昌市宏观经济背景分析许昌文化娱乐消费存在的问题：文化娱乐消费不足，消费量较低，仅占可支配收入的4%文化娱乐消费类型比较单一文化消费结构层次较低z受国家刺激消费政策、经济回暖等多重因素拉动，许昌市消费市场平稳增长，总量居全省第10位，增速居第4位。z吃、穿类商品销售依然是消费品市场的主力。消费热点逐步向中高档商品转移。金银珠宝类、化妆品类实现零售额分别比上年同期增长124.6%、28.7%。城市消费能力经济数据z2009年生产总值1176亿元，人均生产总值达到27284美元；z2009年地方财政预算收入完成47.07亿元；z2009年城镇人均可支配收入13619元，人均消费支出8827元。z2009年农民人均纯收入6302元，人均生活消费支出3701元。指标/年份200720082009总人口（万人）454.41456.41458.37第一产业比重（%）14.412.611.6第三产业比重（%）22.421.822.4城镇人均可支配收入（元）107411244813619社会消费品零售总额（亿元）200.75248.57297.01人均社会商品消费额（元）441854466480消费收入比41.1%43.8%47.6%448.61450.50452.40454.41456.41458.374404454504554602004年2005年2006年2007年2008年2009年单位：万人许昌市总人口增长情况10741124481361944185446648041.1%43.8%47.6%35%40%45%50%050001000015000200720082009单位：元城镇人均可支配收入人均社会商品销售额消费收入比0%10%20%30%200720082009第一产业比重（%）许昌市居民商品消费意愿逐年提高，而许昌市目前的城镇化水平还比较低，未来城市发展空间还很大，商品消费潜力和商业发展空间巨大。1.1许昌市宏观经济背景分析城市消费意愿生活消费支出6480元/年大类增长率名称增长率吃（食品、饮料、烟酒）16.0%日用品29.5%穿（服装、鞋帽、纺织品）76.1%书报、杂志18.6%金银珠宝124.6%体育、娱乐14.2%化妆品28.7%通讯器材98.4%家用电器22.5%汽车类185%建筑装潢155.9%家具22.5%2009年，许昌消费热点从“衣食”为主转向了“衣食行娱”并重，消费结构升级正逐步成为推动许昌消费增长的巨大动力。住房、汽车、通讯产品、家用电器等发展型、享受型的升级换代商品成为消费热点。项目所在的东城区将是未来许昌消费热点重要产生区域，对本项目发展是有利的。城区人均消费性支出为6480元/年。城市居民正向享受型和发展型消费迈进。12大类商品全部上升，并有4项大幅增长：z消费热点向中高档转移金银珠宝首当其冲z手机价格和资费不断调低，用户快速增长z国家鼓励汽车消费政策的相继出台z住宅消费带动相关消费品市场的快速发展0400200420052006200720082009129.48147.4169.75200.75248.6297.012004～2009年许昌社会消费零售额14.3%15.2%18.3%23.6%19.3%同比增长率(%)社会消费品零售额(亿元)15.7%25%20%15%10%5%01.1许昌市宏观经济背景分析城市消费偏好在投资和新开工面积两项上，经历了08年新一轮快速上涨后，09年保持平稳增速；与此相对应，商品房销售量价齐稳，逐步趋于理性。在投资和新开工面积两项上，经历了08年新一轮快速上涨后，09年保持平稳增速；与此相对应，商品房销售量价齐稳，逐步趋于理性。许昌房产市场经过08年快速上涨后，目前市场已逐步趋于理性2009年，许昌消费热点从“衣食”为主转向了“衣食行娱”并重，住房、汽车、通讯产品、家用电器等发展型、享受型的升级换代商品成为消费热点。2009年，许昌消费热点从“衣食”为主转向了“衣食行娱”并重，住房、汽车、通讯产品、家用电器等发展型、享受型的升级换代商品成为消费热点。消费结构升级正逐步成为推动许昌消费增长的巨大动力许昌经济增速很高，作为二、三线城市，其经济实力已属前列，未来产业、人口的增量与结构提升将很大程度上促进消费方式向休闲化发展。许昌经济增速很高，作为二、三线城市，其经济实力已属前列，未来产业、人口的增量与结构提升将很大程度上促进消费方式向休闲化发展。城市经济发展及功能定位给综合休闲商业创造的发展机遇1.2许昌市宏观经济背景分析小结结论一：综合阐述根据城市整体GDP走势、房产市场指标、消费能力、消费意愿、消费偏好等不同经济背景属性来判断商业的发展阶段。因而，我们得出许昌目前处于第二阶段刚刚起步阶段，属于丰富型消费阶段。必需Ä丰富Ä提升Ä享受人均GDP与消费需求变化$1000第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段$3000$7000$10000西南城市中部城市沿海城市核心城市11223344第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段z享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费。z提升型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。z丰富型消费阶段较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容。z生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。2009年许昌人均GDP:$3576结论二：发展阶段判别1.2许昌市宏观经济背景分析小结区域商业环境研究有了对城市发展容量及阶段的初步判断，接下来，通过对项目地块条件、区域规划、区域商业环境的梳理，确定项目的的定位基调……项目地势较为平坦z主要指标包括：占地：274亩；地价：97.67万/亩；容积率：2.5-3.5；z清潩河千亩游园景观带，沧海亭等使得项目景观资源丰富；z中级法院综合楼、东城区实验学校与项目仅一路之隔。项目景观资源丰富；同时政府机关、银行、学校环伺周围。河南省农河南省农村信用社村信用社中级中级法院法院实验学实验学校校前进路前进路魏文路魏文路新兴路新兴路沧海亭沧海亭清潩河清潩河本项目2.1区域商业环境分析立地条件道路类别高度影响项目商业性质及辐射能力支路支路城市主干道城市主干道商业属性城市次干道城市次干道商业属性城市的主干道，连通城市车流量较大的区域，承担综合性功能。流量构成兼有过境车流和市内公交。城市的主干道，连通城市车流量较大的区域，承担综合性功能。流量构成兼有过境车流和市内公交。有利于远端辐射（机动车到达），但不利于属地型商圈的建立（消费者微观对流）。有利于远端辐射（机动车到达），但不利于属地型商圈的建立（消费者微观对流）。有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型综合性商业地产项目宜建设在城市次干道上，且临近城市主干道。有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型综合性商业地产项目宜建设在城市次干道上，且临近城市主干道。城市的次干道，主要承担市民工作与生活出行功能，流速相对较低。城市的次干道，主要承担市民工作与生活出行功能，流速相对较低。本项目交通条件构成城市主干道前进路（双向10车道）东西向通往主城区市中心、商业中心区域主干道魏文路（双向8车道）南北向通往东城区新的行政、政治、经济中心城市主干道新兴路（双向8车道）东西向出入市区的主通道我们的观点：本项目四周紧邻优等级城市主干道、区域主干道，东西贯通，南北通衢，对本项目商业人气的聚集及物流疏导极为便利。地项目交通条件（微观）前进路新兴路魏文路2.1区域商业环境分析道路条件17铁西区魏都区东城区城南东城区核心规划效果图项目位于新兴发展区东城区，为未来城市的政治、经济中心；该区域为许昌市公认高端项目聚集区，项目紧邻两河，景观资