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savills.com.cn1天之府时代豪廷项目预招商建议报告天之府项目预招商建议报告3.0CONTENTS提纲核心定位建议补充1建筑设计与商业讨论4项目预招商建议22参考案例补充31.核心定位建议补充3前期分析及调研总结招商及商业发展项目定位功能建筑设计建议差异化元素与目标群体天之府项目预招商建议报告3.04•购物中心,百货与电影院非常接受;而且是周末休闲、消费的首选•电影院已成为配套设施,不是到达性消费,但没有电影院可能影响购物中心•要克服交通不便、价格高问题•购物中心定位应以“中端综合性生活时尚”为主,同时要注重“购物环境、景观和人性化服务设施”•除标准的主力店外,应考虑书店、儿童游乐设施•餐饮是主要消费注意美食广场,茶馆及本地菜与外地菜系的搭配前期分析及调研总结消费者调研结论天之府项目预招商建议报告3.05•大多品牌商家对入驻区域持观望态度•有兴趣入驻项目的品牌面临选择太多,暂不明确表态•新世界百货不选择单独进驻,只考虑整体运营•快时尚品牌多数暂不考虑•成都川菜品牌初步意愿不错,但没有即时表态•外地菜系意愿不高•美食广场都不愿进驻前期分析及调研总结商户访谈结论天之府项目预招商建议报告3.0前期分析及调研总结关于百货的探讨--建议放弃传统百货店6传统百货店的设置优势品牌号召力,减少招商风险;有可能吸引不愿开专卖店的品牌,如高档化妆品,高档服饰品牌;降低未来对于商场经营管理的难度和风险;部分业态的补充;劣势面积至少约5万方以上,租期长,后期难调整;租金收益低;可能存在对购物中心内部商户品牌竞争本项目考虑因素百货业态的存在对本项目商业品质会有较大影响;影响购物中心后期业态调整计划影响购物中心展示面形象天之府项目预招商建议报告3.0前期分析及调研总结关于大型超市的探讨—建议引入7大型超市的设置优势品种齐全,满足顾客一次性购物;作为购物中心主力店,便于吸引人流;在价格、商品种类、质量、服务及便利性等各方面满足消费者的需求劣势产品种类齐全,但质量关难以保证;零售商服务能力不足,服务不顺畅,服务流程效率低下购物环境一般,消费舒适度不足本项目考虑因素与本项目的体量相对较符合,有空间实现,能满足顾客一站式购物的主题项目周边市场缺乏大型生活类超市天之府项目预招商建议报告3.0前期分析及调研总结关于电影院的探讨—建议引入小规模影院8电影院的设置优势吸引人气,提升商气作为核心配套,利于品牌招租提高顾客购物中心驻留时间利于购物中心的商业规划与客流组织提升购物中心时尚性劣势合约期较长,一般为10-15年不利于后期业态调整较其他零售业态而言,租金水平较低。扣点8-12%,保底租金35-60元/㎡(根据实际情况而定)影院押金较高,一般为100万元(根据实际情况而定)本项目考虑因素周边区域影院业态缺乏,市场前景较好利于购物中心业态的丰富,提升到达性消费周边消费者影院诉求较成都客群低,建议控制影院规模天之府项目预招商建议报告3.01.核心定位建议补充9前期分析及调研总结招商及商业发展项目定位功能建筑设计建议差异化元素与目标群体天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议招商及商业发展–难题10周边商业供应量供过于求区域发展及商业气氛对品牌商缺乏吸引差异化定位困难;定位/业态落地难度加大天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议招商及商业发展–难题11如何进行招商?核心竞争力如何发展?难点1难点2天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议商业发展–启示核心竞争力发展方向•专业团队经营•以营运温德姆精神经营•人性化,温馨化经营•引进温德姆客源•引进温德姆服务12天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议商业发展目标13•利用项目核心竞争力;•展现郫县新区地标的商业地位;•与周边项目错位互补•业态及品牌的特色性,•购物消费需求的完全满足;•购物环境新颖休闲性,•打造全新的消费购物体验天之府项目预招商建议报告3.01.核心定位建议补充14前期分析及调研总结招商及商业发展项目定位功能建筑设计建议差异化元素与目标群体天之府项目预招商建议报告3.0餐饮娱乐时尚购物生活配套儿童教育打造以购物、餐饮、娱乐、儿童教育、休闲健身配套为一体的时尚生活中心郫县时尚商业旗舰无锡东家庭娱乐中心中端生活时尚购物中心+社区休闲广场时尚购物社区休闲15项目核心定位建议项目定位&功能天之府项目预招商建议报告3.01.核心定位建议补充16前期分析及调研总结招商及商业发展项目定位功能差异化元素与目标群体天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议目标群体分析17第一群体:项目周边楼盘住宅人群第二群体:老城区消费客群及周边产业人群第三群体:项目附近酒店住客和过往旅游者、与会者,以及短期来郫县商务人士天之府项目预招商建议报告3.0目标群体消费建议背景:中等收入人群主力消费年龄:25-40岁,家庭为主,单身为副人群属性:直接消费人群-项目周边住宅消费人群;理想消费人群-由项目本身吸引整个郫县消费客群及周边产业人群;未来参考消费水平:一般零售类(服装/饰品/化妆品):200-400元/次休闲餐饮类消费(咖啡、甜品及快餐等):50-80元/次正餐类消费(特色餐饮/大型餐饮):100-300元/次娱乐类消费:100-200元/次18天之府项目预招商建议报告3.0业态组合构想业态组合零售餐饮娱乐儿童•年轻客层;•区域家庭消费;•区域人群;•旅游客层•区域家庭•住宅人群;•旅游客层;•年轻客层;•区域家庭消费;•旅游客层•区域家庭消费;主要客群业态种类•快速时尚•家庭生活相关•时尚精品•轻餐、简餐•特色餐饮•休闲餐饮•风情餐饮•影院•动感运动•文化生活•休闲体验保证吸引消费客群延长消费时间结合文化娱乐主题•互动活动,娱乐•儿童教育增强吸引19天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议项目差异化元素20提供优质营运及完善的客户服务主要目标群体新家庭及儿童注重社区性需求的书店善用五楼天台、提供免费运动场所/设施聚集区域内市民市场培育期加大餐饮业态比例(30%-35%)电影院面积缩小/只作为配套性消费考虑善用酒店的游泳池开放于家庭/儿童使用天之府项目预招商建议报告3.02.项目预招商建议21招商策略建议业态组合深化建议楼层业态布局与品牌建议建筑设计建议租金建议,租金收入预测天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议招商–启示22招商启示招商方向招商时机与优惠多考虑社区家庭儿童以数个快时尚为项目定义重点餐饮、儿童、社区设施尽早启动招商加大招商优惠结合政府政策招商天之府项目预招商建议报告3.0项目核心定位建议招商策略23招商前期招商后期引入一至二个快时尚品牌一个儿童教育活动品牌一个家居生活品牌宣传星级酒店配套,自主经营集中招纳周边项目品牌商户提供店铺设计等资源配套天之府项目预招商建议报告3.0全力引进2.项目预招商建议24招商策略建议业态组合深化建议楼层业态布局与品牌建议建筑设计建议租金建议,租金收入预测天之府项目预招商建议报告3.0以快时尚品牌带动消费营造小资生活的商业氛围精品零售零售业态建议业态组合策略以快时尚品牌引领区域消费营造小资家庭生活氛围自主经营高质美食广场体验多选择、多菜系特色餐饮购物中心餐饮娱乐时代豪廷服装零售时尚生活服装零售餐饮娱乐专注服务年轻家庭儿童活动、教育场所免费运动、社区健身休闲设施生活时尚25天之府项目预招商建议报告3.0零售业态建议业态配比建议(地上四层)功能业态建议主力品牌使用面积(平方米)业态/比例(平方米)服装快时尚,集合店Novo,Zara,GAP,13701426045%国内香港潮牌Belle,Tagline,Sofit,Hotwind,Eland,Giordano5450其他精品服饰、配饰2930精品零售潮流通讯、影音AppleReseller,联想体验馆,3C4U340家电顺电1290精品家居艾美家,恒美家纺1290儿童零售Helloketty专卖店等680服务银行,美发纤体一佳造型,椰岛美发,艾莎贝尔,工商银行610小型超市300餐饮书吧西西弗书吧420737525%主力餐饮自营美食广场2260品牌餐饮良木缘,小天鹅,爵士牛排2330品牌快餐麦当劳,永和,顺旺基,乡村基920茶馆尚品茶楼745休闲餐饮DQ、浮力森林,面包新语等700娱乐电影院UME,UA,红地毯4000950030%KTV月亮村3450健身氧吧,瑜伽馆740儿童娱乐,教育小鬼当家,喜羊羊游乐131026天之府项目预招商建议报告3.0零售业态建议业态楼层分布(地上四层)楼层建议主力品牌业态分布建议L4天台社区活力社区活力广场:免费室外运动、社区休闲设施等L4美食天地餐饮自营美食广场、川菜馆、碎碟、小天鹅美食广场,露天餐饮,KTV,茶楼,健身休闲尚品茶楼娱乐、健身KTV、瑜伽馆、氧吧、健身房L3炫彩生活餐饮爵士牛排、真功夫电影院,儿童娱乐零售,餐饮,美容美发影院UME、红地毯、UA儿童娱乐反斗城,小鬼当家,孩子王,马博士零售HOLA,儿童零售服务一佳造型、椰岛美发L2潮流前沿零售Hotwind、Eland、ONLY、拉夏贝尔,BasicHouse国内一线品牌潮流服饰,鞋,餐饮,数码餐饮麦当劳,浮力森林,面包新语家电顺电L1国际时尚零售Zara、GAP、BelleMap、Sofit、Tagline、Watson、周大福、AppleReseller快时尚服饰,品牌快餐,银行,影音店,金饰店服务银行餐饮麦当劳、本地特色餐饮27天之府项目预招商建议报告3.0零售业态建议楼层分布–一楼28天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡零售时尚类服饰2620潮流零售770快时尚(1+2)600AppleReseller220时尚配饰520餐饮美食街840休闲餐饮440麦当劳600服务银行280小超市300茶艺馆/ATM45合计7235零售业态建议楼层分布–一楼业态细分业态建议面积㎡零售时尚类服饰2620潮流零售770快时尚(1+2)600AppleReseller220时尚配饰520餐饮美食街840休闲餐饮440麦当劳600服务银行280小超市300茶艺馆/ATM45合计723529天之府项目预招商建议报告3.0零售业态建议楼层分布–二楼30天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡零售潮流服饰2830潮流零售400快时尚(1+2)770运动服饰集合店690家电区1290潮流通讯影音120餐饮休闲餐饮200麦当劳320合计6620零售业态建议楼层分布–二楼31天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡零售潮流服饰2830潮流零售400快时尚(1+2)770运动服饰集合店690家电区1290潮流通讯影音120餐饮休闲餐饮200麦当劳320合计6620运动服饰集合店运动服饰集合店零售业态建议楼层分布–三楼32天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡零售潮流零售550儿童零售680家居生活1290餐饮品牌餐饮1490书吧420休闲餐饮60服务美发纤体330儿童教育320娱乐儿童娱乐990电影院4000合计10130零售业态建议楼层分布–三楼33天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡零售潮流零售550儿童零售680家居生活1290餐饮品牌餐饮1490书吧420休闲餐饮60服务美发纤体330儿童教育320娱乐儿童娱乐990电影院4000合计10130零售业态建议楼层分布–四楼34天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡餐饮美食广场2260茶馆700服务健身740娱乐KTV3450合计7150零售业态建议楼层分布–四楼35天之府项目预招商建议报告3.0业态细分业态建议面积㎡餐饮美食广场2260服务健身740茶馆700娱乐KTV3450合计7150•特色差异化的定位;•受众面较广,能够帮助项目在开业初期快速吸引人气。•建议位置:四楼天台活力社区广场零售业态建议楼层分布–四楼天台36天之府项目预招商建议报告3.02
本文标题:天之府时代豪廷项目-预招商方案
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