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世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES天津合生·帝景湾项目营销投标报告谨呈：天津合生地产世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES序这是一片充满希望的新区这是一方改革开放的热土这是一个激情创新的舞台这是一个和谐生态的魅力之城多少人将金子般宝贵的岁月铺洒在这方土地上谨以此项目献给那些已经为或者正在为开发区事业孜孜奋斗的人们……世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES开发区边缘/紧邻滨海交通主动脉/高端及基本生活配套完善/精装大户社区本体价值区位：开发区边缘远期便捷交通：紧邻未来城市交通主动脉海滨大道、津滨轻轨、机场专线，周边公共交通便捷2KM内完善配套：坐享开发区最完善的教育、医疗、商业、商务、文化体育、金融新政配套/同时地块紧邻天津港博物馆、天津港商务中心欧陆风格：最具国际化意向及尊贵典雅的建筑外立面大户社区：66%的153m²大户型住宅社区豪华精装：3000元/m²精装标准人车分流：1：1车位，地下停车产品优质认知受限世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES背景新政密集出台，催生市场寒冬新政具体内容是什么，对整体市场会产生怎样的影响？“国八条”“京十五条”“津十条”“房产税”“限购”“限贷”“加息”世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES新政背景2010年国务院三度调控楼市，溢需求、促供给力度空前中国通货膨胀日益加剧，负利率不断扩大•2010年CPI同比增长3.3%•11月CPI同比上升5.1%,创2008年7月以来最高升幅。•2011年CPI已经目标提高至4%左右①②•房地产占GDP的6.6%和四分之一投资，相关产业达到60个,在中国家庭经济结构支出中房地产支出占家庭支出的63%。”AB③2010年：4.15调控低迷期持续3个多月，9.29调控低迷期仅一周/成交均价虽得到控制，但仍呈走高趋势天津市2007-2010年一手房成交走势968.28500.271329.61008.449304.557414.036917.496118.8902004006008001000120014002007年2008年2009年2010年010002000300040005000600070008000900010000成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2010年，“存钱不如买房”的思想得到广泛共识，房地产作为资产保值的重要手段被大众认可！2010年政策出台，房价过快上涨未能得到有效抑制，2011年必将成为政策强化年，调控仍是主旋律世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES新政分析“津十条”基本复制“新国八条”的政策精神，并在其基础上进行了三大细化全面限购限购范围由市内六区调整为全市范围；2011年，建设保障性住房23万套；甲方取得销许后，需将价格在现场和网上进行一次性全部公示；对价格过高的项目进行跟踪检测；供应量化严格价格监督政策出台前，由于担心购房成本增加，形成的恐慌性购买会随之化解。新一轮政策的出台必会使观望客户增加，延长客户的购买周期。政策领域由原来的二级市场扩大到三级市场，高端客户资产整合难度加大；观望增加，购买周期延长限购范围由原来的市内六区调整为全市范围，完全限制高端客户的购买资格；高端客户购房资格受限高端客户资产整合难度加大“津十条”：大户型产品政策风险较大公建类未受限购物业相对有机会打击房地产投资、投机行为；直指高价项目、大户型产品；调控针对商品住房，不涉及商业地产。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES新政影响•部分客户失去购买资格，增加再购买难度•刚需、刚改类产品支撑市场•弹性改善型客户需求明显被抑制•客户购房趋向理性，决策更加谨慎客户表现——11年上半年市场走势不容乐观，全年房价走势存在下行压力开发商应做好长期应对政策的准备理性市场下客户价值的回归是营销的关键世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES目标解读经营目标——2011年7.9亿签约额，其中暂定LOFT4.41亿，居住公寓3.44亿品牌目标——实现合生品牌在滨海完美落地高速高价•LOFT：11月首开，总价约77万，2个月需去化570套。海港城单价1.1万/m²，含1000元/m²精装本案：住宅1.6万/m²、含3000元/m²精装相当于单价高于周边市场平台2000元/平米。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESQ1:目标与现实之下的核心问题Q2:Q3:目前不稳定的市场环境下，哪类客户会买单？营销如何达成？目标：高速高价背景：政策强化年，调控主旋律淡市背景下，大户型产品价值如何跳脱区域平台？LOFT产品如何实现快速跑量？世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES01·机遇突围世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES滨海热点众多，但新兴板块尚处于开发阶段开发区始终是滨海最核心、最高端的居住板块板块机遇生态城国家级战略、生态环保示范新城国际级开发商、高层低密的产品今年下半年集中入市有政策，有资源主打宜居居住属性但，完善配套，营造居住氛围还需3-5年北塘传统渔文化、水库资源新兴城市外扩板块今年集中入市东疆港海资源驱动，外向型国际意向高端板块2012年集中入市上北城市外扩板块，原始认知低端土地放量逐渐减少传统居住板块，居住氛围浓厚土地日益稀缺但仅开发区为高端居住板块开发区原始高端居住板块滨海城市核心土地稀缺塘沽紫云传统中低端居住板块,居住氛围浓厚土地稀缺响螺湾于家堡滨海中央商务区，未来滨海核心综合体为主响螺湾2015年竣工于家堡2018年竣工金融商务属性居住商务世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES开发区高端居住价值日益突显稀缺厂房区京山铁路塘沽紫云MSD开发区高端住区持续向东北开发区最后一块高端住宅用地，此后开发区开发殆尽板块分布：目前在售项目呈现三大街、泰丰两大聚集板块三大街板块以豪宅产品供应为主体，泰丰板块以高端改善为主体，相继进入尾盘阶段刚需及首置产品呈现外扩趋势，远离城市核心资源高尚住宅组团板块机遇世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES资源、配套是驱动高端居住区形成的根源，泰达时尚广场及MSD板块将成为开发区最后的高端居住区万科金域蓝湾德圣公馆万通新城国际伴景湾万通华府华纳豪园御景园阳光新园万丽国际公寓雅都天园泰达新天地2004-2005年，第一大街、第二大街依托华纳高尔夫成为涉外高管的主流居住片区2006-2007年，第三大街、泰丰板块，滨海商圈渐成气候，依托商业或公园资源吸引高端改善需求进驻2008-2010年，第三大街和泰丰板块土地日益稀缺。随着泰达时尚广场周边的配套建设，高端产品版图开始向东、向北偏移，聚集于此。此外，万通华府以MSD为依托，打造成为开发区高端项目。泰丰板块板块机遇开发区高端居住发展脉络：世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES足球场博物馆滨海湖泰达医院泰丰公园泰达国际酒店泰达图书馆轻轨站MSD双区域配套及海滨大道的建设驱动本案快速打通区域壁垒，形成新泰达时尚高端居住板块天津港CBD轻轨站永旺配套完善：医疗：泰达医院等文化体育：泰达足球场、天津港博物馆商务：开发区MSD、天津港CBD商业：永旺、泰达国际酒店娱乐：泰丰公园交通便捷道路交通：紧邻滨海主动脉海滨大道轨道交通：毗邻两站轻轨站点1.尽享天津港、开发区两大区域配套2.城市级配套不断完善，助推泰达时尚广场板块升级城市级交通动脉快速带动板块发展板块机遇世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES刚需类项目两居（m²）总价（万）月均消化量（套）存量（万m²）在售公元6号80-114120-170181.2天保金海岸102-108130-1404870弘泽城90-95135-1403230万科海港城9010811122待售东壹区2-3居：78-15011.9滨海智谛山2居：74-88；3居：102-10836刚需类产品供应量大但100万以下的低总价小户型产品存在市场空白市场机遇123.2万m²东壹区智谛山万科海港城弘泽城天保金海岸公园6号2011.032011.082012.032013.03主力户型90平，剩余30万m²总计180万平，高层100平米2室，110-130平米3室，剩余约70万住宅2012.08主力户型90平，剩余30万m²开盘！剩余2万m²11.9万m²36万m²47.9万m²待售在售世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES改善类项目两居三居四居精装单价（万/m²）存量（万m²）在售华纳豪园170、180——有，50003.080.51万通华府126、169217、251269有，50002.3513弘泽制造——195-210无1.95.3万通新城国际137、160310无1.30.4公元6号141-146有，15001.50.8万科海港城115——有，10001.227待售万科柏翠园——170-200200-300——4.8融科泰丰项目定位高端3047万m²柏翠园融科泰丰公园6号万通新城国际弘泽制造万通华府华纳豪园三期剩余2万m²2011.032011.082012.032013.03190平小高层，后期推售洋房5.3万m²2期在售126-269平，剩余存量约13万170-180两居，0.51万m²中高端改善型项目面临市场空白2012.08剩余4000m²开盘！中高端准豪宅150m²左右改善型产品存在市场空白未来中高端改善型项目存在市场空白市场机遇34.8万m²30万m²4.8万m²准豪宅待售在售世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES机遇小结板块市场1.开发区是滨海最核心、最高端的居住板块2.开发区高端居住价值日益凸显3.泰达时尚广场、MSD板块将成为开发区最后的高端居住板块4.双区域配套及海滨大道的开通将快速带动板块形成新泰达时尚高端居住区1.开发区低总价小户型产品缺失2.开发区市场面临两极分化，中高端改善型产品存在市场空白世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES竞争策略价格产品挑战者领导者跟随者补缺者本案做品质改善型产品的补缺者开发区地段优势下的中高端改善型产品稀缺大户型社区高端属性及高品质精装优势上限下限融科泰丰项目本案天保金海岸的洋房东壹区、智谛山、海港城1.8万/m²1.2万/m²世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES02·客户验证世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES滨海新区经济发展迅速/客户基数大客户支付能力高客户量级2009年，新区户籍人口已经达到了118.57万人，常住人口230万人，人口迁入率22.72‰。在塘沽、汉沽、大港、开发区四个区域中以开发区人口密度最大，为1384人/平方公里。新区迁入人口数达26940人，也是开发区迁入率最高，达156.48‰，迁入数达7151人。2010年全区生产总值5030.1亿元，比上年增长25.1%；2010年，滨海新区户籍人口180万人以上，其中