CBRE杭州欧美中心EAC裙楼商业产品定位策略下

整理文档很辛苦,赏杯茶钱您下走!

免费阅读已结束,点击下载阅读编辑剩下 ...

阅读已结束,您可以下载文档离线阅读编辑

资源描述

世邦魏理仕商业顾问部二零零六年四月杭州世贸丽晶城·欧美中心PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page2地块分析整体市场分析区域市场分析竞争分析需求分析市场空白点市场定位建议及商圈分析业种业态及商户组合建议/售价处置策略PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page3第一部分:地块分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page4地块分析项目地理位置Ø本项目位于杭州高档的商务区域,南临天目山路,北邻文三路,西至教工路,与浙江大学西溪校区为邻。项目所在位置高档办公物业区方向公交站点政务区方向湖滨商圈方向单行线文二路单行线文三路单行线武林商圈方向政务区方向西城方向PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page5Ø与本项目为邻的教工路展示面不够理想,一定程度上影响了项目的可视性,不利于商业形象的展示。Ø项目周边的单行线路较多(主要是文二路和文三路),在一定程度上限制了项目的通达性,特别是对商业所产生的影响较大。Ø与庆春路写字楼相比较,项目地处的黄龙区域目前写字楼的入住率不够高,在一定程度上影响了商业的渗透率,目前商业氛围不够浓厚。Ø本项目紧邻杭城干道天目山路,交通便利Ø项目周边的公共交通较为发达,可以吸引更多的人流Ø项目所在区域为杭州高档办公物业和中高档公寓的集中区域,这将会为本项目提供稳定的中高档消费人群。Ø项目自身的体量比较大,属于综合项目,项目的其它部分(服务式公寓、住宅和写字楼)将为项目商业提供稳定的客源。Ø拥有区域最大的配套商业面积,可以容纳更多的业态与租户,更容易形成规模效应。劣势Weakness优势StrengthSWOT分析地块分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page6Ø杭州的高档商业目前主要集中在武林和湖滨两大商圈,且已在消费者心目中形成固定的消费方向,欲改变此消费习惯尚需时日。Ø项目周边的商业氛围还不成熟,商业尚未形成规模效应,对本项目初期的发展将构成不利影响。Ø项目与电子产品专业市场为邻,人流量虽大,但消费者素质相对不高,对项目也将产生一定的影响。Ø项目自身的延续性(写字楼、服务式公寓等已非常高档,故在商业定位和目标客户的选择方面应与之相匹配)对项目商业的发展存在一定风险。Ø目前杭州的经济和商业发展速度较快,所以我们可以引导消费者,引导这个市场向更加成熟市场靠拢,使杭州商业市场更加成熟,更加活跃。Ø杭州的住宅和写字楼商业配套面积多数不大,且大体量商业多为卖场,为本项目商业的发展带来了机遇。Ø未来周边将开发更多的写字楼和住宅物业,随着周边写字楼和住宅入住率的上升,对商业需求也将相应增加,为本项目带来了机遇。Ø项目本身的发展商和管理会非常好,对项目的品质有一定的保证。威胁Threat机遇OpportunitySWOT分析地块分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page7第二部分:整体市场PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page8整体市场分析市场供应Ø截至2005年底,杭州市区共有各类型商业供约在234.8万平方米(建筑面积超过1万平方米)。Ø现有的商业主要集中于湖滨、武林和城西三个主要商圈内,同时也有吴山和黄龙等次级商圈。其中,湖滨和武林商圈具有辐射全市范围的能力。Ø根据目前数据,杭州各类型商业的处置策略中,出租所占比例较大。其中,出租的占64.3%,出售的占14.3%,租售结合的占21.4%。Ø根据目前数据,2006年-2008年间,杭州市区将新增各类型商业供应量超过112.2万平方米(建筑面积超过1万平方米的商业,不包含本项目),其中2008年是未来供应量比较集中的年份,将超过47.9万平方米,约占未来3年供应量的42.7%Ø根据现有数据,未来购物中心有一定数量的供应,说明这种模式逐渐被消费者所认同,其次是写字楼和住宅的配套商业。Ø未来的商业项目主要分布在高档住宅聚集的城西区域和规划中的CBD钱江新城区域。Ø预计这些商业项目中有部分不能按时竣工。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page9对本项目的影响Ø从未来供应项目的市场处置策略可以看出,出租的处置策略为市场上的主流。Ø全市未来商业供应中,除购物中心外,有较大的比例为写字楼和住宅的裙楼,但是,多数此类底商距离本项目较远,由于底商的辐射范围有限,将不会对本项目构成过大的威胁。并且,未来的商业供应将以中档为主,本项目将面临的市场竞争的程度相对较弱。Ø由于未来2007-2008年将是商业项目集中放量的主要年份;因此,本项目在需要慎重,在前期的定位和业态上加强项目自身的竞争力。Ø虽然城西和钱江新城区域未来会有较大的商业供应,但是由于多数尚处于规划阶段,因而对本项目的影响会相对较小。Ø未来商业对本项目的市场分流和竞争是不可避免的,因此,如何把握招商时机、市场培育和商业管理是非常重要的。整体市场分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page10第三部分:区域市场PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page11区域市场分析研究范围及研究对象Ø此次区域研究范围界定为:北至文二路、南至曙光路、西至古翠路、东至莫干山路范围内的地区。Ø研究区域内建筑面积在5,000平方米以上的商业设施。区域研究范围项目所在位置PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page12区域现有项目18,000国际花园1227,58011,000港澳商品城1510,000黄龙恒励大厦1424,000百脑汇1315,000五星电器文三路旗舰店1220,000杭州颐高旗舰广场1115,000杭州高新数码城105,000黄龙世纪苑920,000绿苑85,000嘉华国际商业中心712,000浙江西溪数码港613,000杭州颐高数码广场525,080黄龙世纪广场414,500黄龙体育中心酒吧街320,000博库书城2建筑面积(平方米)项目名称序号百货购物中心商业街配套商业专业市场22151512125510106613131111项目所在位置项目所在位置1414334477998811区域市场分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page13区域现有项目项目及周边消费者中档1999.7底商18,000天目山路国际花园1227,580项目及周边消费者中低档2005.9购物中心11,000杭州学院路50号港澳商品城15项目及周边消费者中高档2005.6底商10,000黄龙路黄龙恒励大厦14杭州地区消费者中档2005.6专业市场24,000杭州教工路23号百脑汇13项目及周边消费者中档2005.6专业市场15,000文三路五星电器文三路旗舰店12杭州地区消费者中档2004.11专业市场20,000杭州黄姑山路29号杭州颐高旗舰广场11杭州地区消费者中档2004.4专业市场15,000杭州文三路369号杭州高新数码城10项目及周边消费者中高档2004底商5,000西溪路131号黄龙世纪苑9项目及周边消费者中档2003.9底商20,000求是路36号绿苑8项目及周边消费者中高档2003底商5,000杭大路15号嘉华国际商业中心7杭州地区消费者中档2002.7专业市场12,000杭州文三路108号浙江西溪数码港6杭州地区消费者中档2001专业市场13,000州文三路386号杭州颐高数码广场5项目及周边消费者中高档2000.9底商25,080杭大路黄龙世纪广场4项目及周边消费者中高档2000.9商业街14,500黄龙路黄龙体育中心酒吧街3杭州地区读者中档2000.9专业市场20,000文二路博库书城2目标消费者特征档次完工日期商业类型建筑面积(平方米)地理位置项目名称序号区域市场分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page14市场概况ü现有供应情况Ø截至2006年4月,研究区域内建筑面积超过5,000平方米以上的商业约为227,580平方米。Ø现有商业供应中,专业市场类型的商业占的市场分额较大,且以个数计算占到46%的比例,其次是底商,占到40%的比例,其它购物中心和商业街各占7%。Ø从供应时间上看,商业供应多集中在2000-2005年,且越是后来开业的专业市场体量也就越大,这说明该地区的电子信息特色逐渐被市场和消费者所认可。Ø从档次上看,现有商业供应中专业市场多为中档定位,写字楼商业定位多为中高档,这表明本区域的写字楼商业的档次都比较高,但是其体量都比较小,不能满足众多零售商进驻的要求,这就给本项目发展较为高档商业提供了机遇。市场概况ü现有供应情况Ø截至2006年4月,研究区域内建筑面积超过5,000平方米以上的商业约为227,580平方米。Ø现有商业供应中,专业市场类型的商业占的市场分额较大,且以个数计算占到46%的比例,其次是底商,占到40%的比例,其它购物中心和商业街各占7%。Ø从供应时间上看,商业供应多集中在2000-2005年,且越是后来开业的专业市场体量也就越大,这说明该地区的电子信息特色逐渐被市场和消费者所认可。Ø从档次上看,现有商业供应中专业市场多为中档定位,写字楼商业定位多为中高档,这表明本区域的写字楼商业的档次都比较高,但是其体量都比较小,不能满足众多零售商进驻的要求,这就给本项目发展较为高档商业提供了机遇。区域市场分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page15区域未来项目15,000西湖国际科技大厦239,0008,000华丰科技创业大楼(立元大厦)410,000枫华府第36,000今日现代国际大厦1建筑面积(平方米)项目名称序号百货购物中心商业街配套商业专业市场项目所在位置项目所在位置22334411区域市场分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion|Page16区域未来项目4321序号除中餐以外的业态,银行等中高档售2006.5底商6,000杭州天目山路159号(天目山路与玉古路交叉口)今日现代国际大厦银行、咖啡、快餐,但最后也有可能二、三层做成写字楼中高档租/售2006.9底商15,000文二路391号西湖国际科技大厦39,000电子中档租2007.12底商8,000教工路与文三路交汇处华丰科技创业大楼(立元大厦)TBDTBD售2007.12底商10,000学院路与文二路相交处枫华府第基本业态档次处置策略完工日期商

1 / 60
下载文档,编辑使用

©2015-2020 m.777doc.com 三七文档.

备案号:鲁ICP备2024069028号-1 客服联系 QQ:2149211541

×
保存成功