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深湾壹号广场一期营销投标报告世联地产2012－2谨呈：深圳市鹏瑞地产开发有限公司世联地产2012-02历时两年|反复地酝酿|多次地斟酌|无数次地共同探讨…世联一直坚信：它将是深圳地产界最顶尖的作品，值得追随PART1：如何看待这件作品？——区域、房地产发展视角下的项目审视01最好的时光、最美的未来！壹○区域发展视角RegionalDevelopment深圳改革开放后30年⊙城市爆发新的增长极！特区地王高科技深圳速度邓小平荔枝公园深圳人……“”因为城市，所以未来……深圳，后三十年——国际超级大都市，《综合配套改革总体方案》获批，深圳——新特区完善自主创新体制机制积极推进社会领域改革深化行政管理体制改革建立资源节约环境友好体制全面深化经济体制改革全面创新对外开放及区域合作深圳综合配套改革“备受关注的《深圳市综合配套改革总体方案》2009年5月获国务院批准，深圳将在深化行政管理体制改革、经济体制改革等六个方面实现重点突破。深圳市常务副市长许勤说，《总体方案》获国务院批准标志着深圳改革开放进入了一个新阶段。”浦东深圳天津重庆武汉背景:国家综合配套改革试验区的设立是我国在经济社会发展的新阶段，在科学发展观的指导下，为促进地方经济社会发展而推出的一项新的举措。它是我国改革开放后继深圳等第一批经济特区后建立的第二批经济特区，亦即中国的“新特区”。标志1《深圳市城市总体规划(2010-2020年》获批，深圳成为北京上海之后第三个定位为国际化都市的城市。前海——亚洲曼哈顿，深港共建下的新特区，世界级定位前海的“国际性高端定位”“亚洲曼哈顿”，世界级占位，亚太地区重要的生产性服务业中心，世界服务贸易重要基地。写入国家十二五规划，前海建设已经上升到国家战略层面。特殊管理体制深港共建，创新体制管理，前海将在政府服务、法治建设、财税支持、土地支持、口岸服务、人才引进上采用特殊体制。前海计划单列市——前海获批计划单列市权限，直属中央监管，权限平级广东省、深圳市政府。世界级企业进驻前海香港签约企业：汇丰、渣打、恒生、大新银行、中国银行（香港）、国泰君安、国信证券、世贸、嘉里集团、香港卫视国际传媒、毕马威、普华永道，TDK等内地签约企业——深圳报业集团、招商银行、越海全球物流公司等、中粮集团亚太区域总部基地.“一行三会”(中国人民银行总部及银监会、证监会、保监会)南方总部前海湾保税港区签约企业——东方海外、嘉宏、顺丰速递和利丰国际等，外资公司如DHL、卡西欧、飞利浦和家乐福等标志2最先成熟的国际金融湾区——大前海一体化下的后海总部基地商务区率先进入开发建设的后海——“华润、天虹、中海油、阿里巴巴、新百丽鞋业、中国航天科技等大型企业的强势入驻，未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。”金融商务区深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平米研发办公（总部）：50万平米；商业：120万平米办公：44万平米标志3新都会⊙财富聚集区深圳湾⊙国际的湾区关键词：新兴的/发展的/国际的/总部经济国际化大都市……特区中的特区……湾区金融中心……项目是新时代下应运而生的豪宅新标杆！贰○地产发展视角RealEstateDevelopment伦敦纽约香港东京新加坡2010年GDP（亿美元）代表性豪宅实现价值伦敦6955海德一号68万/平纽约26300曼哈顿中央公园60万/平HK2440天玺70万/平新加坡1444吉宝湾30万/平东京29900TokyoTowers55万/平每个发达城市都有能承载其城市价值的豪宅代言！人均GDP10万，国际发达城市——深圳？迈入顶级豪宅时代2011年GDP（亿元）人均GDP（元）北京1600090130上海1919691987深圳110001023692011年深圳GDP突破1.1万亿，人均GDP102369元,已达发达城市水平；却缺乏能代表城市水平的新一代豪宅。城市发展阶段城市扩张阶段城市发达阶段人均GDP3000-5000美元快速城市规划城市功能板块兴起城市增长快速人均GDP5000-10000美元城市规模快速扩张郊区化快速发展城市人口向郊区发展人口向城市外迁移人均GDP100000美元城市人口密度高形成人口集约核更大规模的城市形成起步协同范畴运营协同范畴现象1回归：向“城市”发展——豪宅“逆城市化”发展新阶段豪宅阶段一（1999-2006）典型项目：东海花园、香蜜湖1号、波托菲诺、中信红树湾；阶段特征：1、豪宅板块区域价值第一支撑2、讲究社区纯粹性和内部园林的打造3、重产品的创新与舒适性豪宅阶段二（2006-2009）典型项目：星河丹堤、圣莫丽斯、东方尊御、淘金山；阶段特征：1、板块格局打破，向郊区化发展2、强势景观资源成为核心驱动力3、低密度产品兴起，成为豪宅新主流板块区域豪宅阶段资源别墅豪宅阶段199920062008豪宅阶段三（2009-）典型项目：幸福里阶段特征：1、豪宅向二极化趋势发展2、城市稀缺资源的综合体公寓豪宅成为豪宅新兴极3、自然稀缺资源的别墅豪宅仍是豪宅重要一极4、板块住宅仅为高端住宅城市综合体豪宅新兴阶段现象2福田中心区，写字楼改公寓，面积段100-350平米，主力为复式单位，预计2012年下半年入市劣势:无景观资源,产品实用率低2013年以后东海国际中心伍兹公寓2012海上世界综合体内高端公寓,共280套,180平米以下户型,预计2012年入市；但综合体目前尚未见雏形金地大百汇华润后海总部总建面75万，住宅建面33万，除伍兹公寓外另规划公寓产品，主力产品面积在220-300平米入市时间未定海上世界综合体福田中心区大型综合体,打造稀缺高端服务式公寓,主力面积在200-250平米入市时间未定以其综合体配套优势，及住宅部分特殊优（70年产权，不受90/70限制），将成为项目最强竞品之一；目前产品户型还在定位阶段入市时间未定“产品不可比,资源无优势”“入市较晚,本项目领航先机”本项目深湾壹号——新顶级豪宅革命，颠覆深圳想象现象3本报告是严格保密的。在这个即将迈入国际化大都市行列的城市……在这个完全缺乏真正豪宅代言的发达城市……在这个即将成为下一个金融中心的国际湾区……属于深圳自己的，豪宅颠覆之作“深湾壹号”作品在这样的背景下，他必须成立！本报告是严格保密的。她之于深圳，就——如同时代广场之于香港如同吉宝湾Reflections之于新加坡如同银泰中心之于北京如同汤臣一品之于上海地标他，占据这个城市的，第一排视野这个城市豪宅时代本报告是严格保密的。他，赋予深圳，一个前所未有的想象……深湾壹号时代地标·国际滨海中心第一排的视野本报告是严格保密的。深圳第一排不只是第一排的景观视野深圳第一排不只是第一富有的金融湾区深圳第一排不只是深圳第一奢侈综合体物业……第一排所意味着绝对NO.1的城市座次！意味着豪宅新标准制定者的诞生！谓本报告是严格保密的。谁，才能占有第一排？国会的第一排，是最资深权威的政客领袖NBA球场的第一排，是最闪光的社会名流奥斯卡颁奖典礼的第一排，是最炙手可热的明星大腕……第一排的视野所意味着使用者的身份及权威！意味着领袖的气势和高贵！同样体现的，是一种人生境界！谓本报告是严格保密的。因为，这些建筑都不同于以往所有想象，都成为新的标准缔造者……标准所以，他应该是标准的建立者！掌控,真正顶级豪宅标准话语权！建立本报告是严格保密的。标准是如何建立的深圳划时代顶级豪宅的价值KPI本报告是严格保密的。深湾壹号向深圳提出——“城市划时代顶级豪宅”5大标准必须享有城市核心资源占有权①②必须实现居住功能向多元生活模式转变③必须将顶级酒店的血液融入生活的骨髓④必须超越现有豪宅居住的功能标准⑤必须超越“精装成品”呈现完美豪宅配置标准本报告是严格保密的。标准必须享有城市核心资源占有权1位于城市核心地段占据城市最强势景观资源具备完善的产业链结构拥有最便捷的交通路网北京银泰中心香港天玺本报告是严格保密的。标准2必须实现居住功能向多元生活模式转变这里可以是家庭的居住场所这里也可以承载办公空间这里还可以满足商务聚会需求这是综合体物业带来的全方位多元生活模式的转变日本六本木纽约洛克菲诺中心本报告是严格保密的。标准3必须超越现有豪宅居住的功能标准标杆产品空间实现居住功能的全面提升更阔绰的空间尺度更完善的空间配置（全套房、中西厨）更奢侈的空间享受（宴会厅、泳池私属化、玄关）北京NAGA上院北京柏悦府上海汤臣一品本报告是严格保密的。标准4必须将顶级酒店的血液融入生活的骨髓六星级酒店成为标准硬件配置不仅是一个场所，也是一种服务的嫁接真正实现六星级酒店服务引入居住物业带来居住享受颠覆性的改变本报告是严格保密的。标准5必须超越“精装成品”呈现完美配置标准当精装修已经成为标准配置但，富豪视野仍停留在星河湾、幸福里的配置赶超香港、欧美的，万元以上的精装修标准必将开创新的先河上海星河湾香港天玺伦敦海德堡公园本报告是严格保密的。因竞争排他、掌控话语权为所以缔造标准深湾壹号本报告是严格保密的。PART2：是什么？感动了客户——客户购买本项目的最关键价值分析02让豪宅营销，回归价值本真——“价值营销”论本报告是严格保密的。级别产品套数备注1T4--590㎡19无遮挡海景资源,590㎡以上超大面积T2--900㎡,1700㎡2T2/T3--440㎡22440㎡无遮挡海景资源3T3--195㎡14城市景观资源公寓T2--430㎡30海景被T4栋遮挡单位NO.1超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位NO.2T2/3栋,超一线海景资源,440㎡大户单位NO.3195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T313213通过分级产品，分级客户，分解需求T3T2T1T42本报告是严格保密的。各级产品市场占位一线二线三线城市中心独栋别墅或豪宅顶复产品，如纯水岸独栋、幸福里顶复城市中心Townhouse，如纯水岸、红树湾的townhouse城市大平面豪宅，如纯水岸/红树湾的大平面产品市场同级数产品T3--195㎡城市景观资源公寓T2--430㎡海景被T4栋遮挡单位T4--590㎡一线景观标杆产品T2--900㎡,1700㎡T2/T3--440㎡无遮挡景观资源本报告是严格保密的。分级同级占位产品产品情况目前市场价一线纯水岸独栋别墅550-640平米单价18-20万,总价1亿-1.2亿幸福里顶复518平米单价10万-14万.总价5000-7000万二线纯水岸Townhouse360-390平米单价12-15万.总价6000-7000万香蜜湖Townhouse330平米左右单价9-11万,总价3000-4000万三线纯水岸大平面300平米左右单价5-7万.总价1500-2000万红树湾大平面250-310平米单价5万,总价1300-1500万一线单价10-15万总价6000万-2.5亿二线单价8-10万总价3500万-4500万三线单价4-6万总价1000万-2500万各级产品价值预估项目价值预估:T4--590㎡T2--900㎡,1700㎡T2/T3--440㎡T3--195㎡T2--430㎡本报告是严格保密的。将客户分类，研究各级客户群置业取向：一级客户：590/900/1700平产品客户研究方法：世联平台纯水岸独栋、幸福里顶复客户访谈二级客户：430-440平一线海景产品客户研究方法：世联平台纯水岸联排、红树湾联排客户访谈三级客户：195/440平城市景观产品客户研究方法：世联平台纯水岸、红树湾大平面客户访谈1本报告是严格保密的。所购物业状况客户姓名基本特征北京、美国均有别墅，纯水岸四期韩先生/韩太太年龄普遍在40-60岁之间从事行业共性不大，但客户皆为行业领袖级别人物，在各自行业内拥有绝对话语权国家化视野，一般本人具备国际化背景，或者子女、家人具备海外经历置业区域宽广，横跨北、上、深、香港，不少客户拥有国外顶级物业深圳、北京、上海均有别墅、波托菲诺徐先生纯水岸12期独栋别墅邹先生幸福里业主麦女士幸福里顶层复式张先生上海、东莞都有别墅，幸福里戴先生/戴太