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WORLDUNIONPROPERTIES谨呈：沈阳中铁盛丰臵业有限公司一切因“湖”而起中铁长春西湖项目定位投标报告2011.2.17世联地产WORLDUNIONPROPRERTIESWORLDUNIONPROPERTIES本体分析开发商目标项目审视WORLDUNIONPROPERTIES项目区位项目位臵：项目位于长春市西新区的北部，西湖水库区域，紧邻绿园区与汽车开发区。项目紧邻规划中的西客站商圈，西客站商圈是集居住，购物，文化休闲的现代化都市，预计2015年基本建成。项目位于西新区北部，紧邻汽开区，拥有西湖水库的景观资源。规划中的西客站商圈市中心长春汽车产业开发区WORLDUNIONPROPERTIES项目交通紧邻富民大街与西湖大道两条主干道，距离市中心11公里，交通通达性良好。未来规划地铁线路经过本项目交通：自驾车•绕城高速连接城市主要道路系统，至汽车产业开发区5公里，自驾车6分钟。•富民大街与西湖大街（四环路）为主干道，距离市中心11公里，自驾车20分钟。公共交通•项目周边暂无公共交通设施，地铁2号线预计在16年开通规划•长春西客站现建设中，预计2011年年底完工，项目距西客站2公里。建成后动车39分钟至吉林，3小时大连，4小时北京。市中心规划中的西客站商圈西客站WORLDUNIONPROPERTIES项目配套教育：中小学：一汽三中、一汽六中、一汽九中、一汽十中、一汽实验小学、一汽十二小；幼儿园：第三幼儿园。商场：新世纪仓储超市等多处综合商场。医院：一汽总医院、长春汽车产业开发区生殖保健医院、西新医院(长春)、西湖医院(西新大街)、动物医院。新世纪仓储超市一汽总医院西新医院西湖医院动物医院生殖医院文一汽三中文一汽六中文一汽九中一汽实验小学文文学校商场医院文第三幼儿园城市边缘，目前项目周边配套匮乏，未来规划中配套齐全；紧邻汽开区，可享受汽开区配套规划中的西客站商圈地块处于新区，现紧邻地块周边生活配套较少，离地块最近的生活配套主要依托于汽开区主城区内，距离地块约5公里。WORLDUNIONPROPERTIES项目四至宗地情况土地现状大多为农田地势为东高西低，以大坝为界，东西相差约3米。地块内的高压线今后将迁移西南至东北有现正在修建的哈大高铁横穿地块，可能会有噪音污染地块内高铁及高压走廊地块内农田冬季放水后西湖主干道进入性良好，可私享西湖景观，但未来高铁会带来一定噪音影响。高铁西湖大路四至：东至西四环路，即西湖大路;西至绕城高速;南至富民大路;北至区界。地块东侧西湖大路高压线富民大街路面WORLDUNIONPROPERTIES项目指标CB1B2DA1A2A3地块政府与我司合作区域占地面积（万平米）用地性质容积率地上建筑面积（平米）限高（米）B2地块30商住用地1.8－2.06080A（1、2、3）地块70商住用地1.8－2.014080合计100万以居住为主200万地块用地指标图（初步可调整）地块用地指标图D地块是由长春本地的一家开发商天茂来开发；A地块与B地块之间的绿化和道路管网是由中铁臵业做；本项目地块为A1、A2、A3、B2；地块内的西湖将进行改造，再深挖两米，增加蓄水量，将于2011年1月15日开始改造工程。本项目西湖中等容积率，超大规模，少量商业，B2地块被西湖隔开，与A1、A2、A3地块相隔较远WORLDUNIONPROPERTIES项目小结1、强势西湖景观资源，西新区‚十一五‛规划重点项目之一；2、道路通达性好；3、大规模社区；4、距规划中西客站商圈500米。1、陌生区域，认知度不高；2、周边配套匮乏；3、高铁从地块内通过，会造成一定噪音影响。优势劣势本体属性：城市边缘、拥有强势自然景观资源，超大规模社区世联理解：本项目并非单纯的项目开发，而是一个区域开发项目，是西新区首个大手笔的城市级集中大型社区打造项目。WORLDUNIONPROPERTIES本体分析开发商目标项目审视WORLDUNIONPROPERTIES开发商背景全国化布局，规模化运营，实力雄厚，具有社会责任感的大型国企信任源自责任企业使命营造美好生活，造福社会大众企业品牌和谐、责任、奉献；企业愿景打造国内一流的房地产综合运营商中铁臵业，中国中铁股份有限公司的全资子公司，具有房地产开发一级资质拥有12家全资（控股）子公司，集团成员企业遍布长三角、珠三角、京津塘中心经济区域以及全国各中心城市，形成了科学合理的全国性战略布局；WORLDUNIONPROPERTIES开发商目标开发商需求结合区域的特点和历史人文因素，开发理念贯穿项目始终，保证项目的可持续发展性；树立中铁臵业品牌，打造责任地产形象。世联理解本项目为中铁臵业在长春的首个项目，在保证项目安全的前提下，打造高品质产品，实现综合效益最大化，树立中铁臵业在长春的品牌形象。开发商品牌形象+责任地产形象将为城市带来高品质产品和新的生活方式影响城市进而塑造形象WORLDUNIONPROPERTIES核心问题面对超大盘的开发，首先深入挖掘项目价值，选择项目站位，实现中铁臵业在长春的品牌形象树立WORLDUNIONPROPERTIES价值挖掘WORLDUNIONPROPERTIES区域发展长春西客站域规划占地面积12平方公里，未来站前区将是一个集居住、购物、文化休闲等于一体的综合区域。长春西客站将成为长春‚西大门‛。西客站商圈规划区域本项目西客站未来将成为长春“西大门”，快速连接北京及东北重点城市，是城市重要的发展极之一西客站作为长春的西大门，这里的现代化城市形象和浓郁的现代都市气息，必将成为长春的“门户”和“名片”。西客站建成后将快速连接长春与北京及东北重点城市的时间距离，促进城市贸易发展，西客站为中心的西部新城经济带，必将引领长春市新一轮的经济大扩张、大提速和大发展。WORLDUNIONPROPERTIES‚十二五‛长春汽开区西湖发展规划摘要：十二五‛期间，汽车区规划了核心区、西湖欧洲花园社区、绕城高速外高档居住区三个城市区域中心，未来五年，第三产业将在这里聚集；西湖欧洲花园社区和绕城高速外高档居住区将被打造成绿色宜居的高端居住中心；长春国际汽车公园、西湖生态公园、永春河带状公园、富峰山地质公园和绕城高速两侧防护林区的全面建成，以上三个区域将新增绿地面积19.8平方公里，将被建成‘水清、岸绿、景美’生态之城、宜居之城、文明之城。区域规划长春“十二五计划”重点工程，代言城市的亮点区域WORLDUNIONPROPERTIES区域资源区域私享西湖一平方公里水面，城市稀缺的自然景观资源，吉林省著名生态区湿地生态系统与农田生态系统混合，长春西湖有望成为世界上第一个由处理过的废水作为主要水源的湿地保护区。长春西湖，原名西新水库，始建于1958年，湖泊面积50公顷，一平方公里水面，每逢鸟类迁徙期，飞至西湖的鸟类约有三五十种。WORLDUNIONPROPERTIES区域小结区域站位及发展方向：作为东北区域未来重要的城际交通节点，其影响范围在整个东北区域，必将成为长春的‚西大门‛，代表城市对外的形象和面貌长春的‚城市名片‛，代言长春这座城市的亮点区域；城市规划+稀缺景观资源如何利用？其价值如何与住宅开发有效结合？WORLDUNIONPROPERTIES开发路径选择路径一：城市新市镇模式案例：天津〃万科东丽湖WORLDUNIONPROPERTIES城市远郊，具有水景景观资源，品牌开发商打造的大规模新市镇项目万科东丽湖占地：4095亩总建面：230-300万平米容积率：0.3-1.8绿地率：50%东丽湖水面7.3平方公里，辽阔水面，地热资源，良好的环境属于天津各个自然生态保护区之首。位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，是万科打造的集居住、及教育、旅游、休闲于一体的功能齐全完整综合性新市镇。2万平米运动公园，学校幼儿园，商业配套，湿地公园，酒店，婚礼基地，休闲俱乐部距离天津市区中心约28公里，距离滨海新区25公里，距离天津机场26公里市中心项目资源社区配套WORLDUNIONPROPERTIES以低密度产品启动，成功建立区域价值认知，而后逐步提高容积率，产品线交错提升·2005.52005.122007.72008.12009.9Ⅰ期（售罄）产品情况独栋198-271，193套联排165-180，24套合院165-210，32套联排公寓80-150，52套指标占地22万，建面6.4万容积率0.33Ⅱ期（售罄）占地12万，建面11.8万容积率0.984-6层多层，11层小高，共约1099套Ⅲ期（售罄）占地8.1万，建面8.08万容积率1联排170-250小高层公寓共约291套占地11.3万，建面20万容积率1.77高层：60栋18层、27层高层；87平米/91平米消化速度：70套左右案名东丽湖城市天籁湿地公园瞰景高层（售罄）Ⅴ期别墅多层小高联排公寓Ⅳ期北岸别墅（在售）占地8.1万，建面5.676万容积率0.7北岸别墅258套180-400平米左右联排月消化：20套左右别墅（基本售罄，剩余10套）均价：1.1-1.2万浅岸洋房（在售）洋房：10栋5层洋房90-120平米消化速度:15-20套左右/月高层、小高售罄洋房（在售余20套左右）均价：9000元/平米万科东丽湖WORLDUNIONPROPERTIES万科东丽湖Ⅲ看重稀缺资源或产品形式的高端改善天津市内养老度假客户北京度假+投资客户空港产业人口刚性臵业投资属性明显增强Ⅱ别墅产品以养老、度假客户为主体，少量改善客户。洋房产品以区域客户为主体Ⅰ市内养老、度假兼投资客户北京投资客户度假性因素＞投资性需求产品衍变独栋别墅、联排别墅、低层公寓独栋别墅、独户住宅、联排别墅、中低层公寓独栋别墅、联排别墅、中低层公寓、定制化产品类型随着东丽片区产业政策的逐步落实，客户辐射范围逐渐扩张，异地客户增多，看中度假与升值的双重价值需求演变：度假需求与投资需求并重基于区域强大的产业进驻和支撑，投资价值凸显，目前客户已从单纯的度假需求过渡到度假+未来升值预期的需求WORLDUNIONPROPERTIES万科东丽湖城市陌生区打造的新市镇模式典型项目；低密度产品启动，成功树立项目区域价值认识；项目初期以养老、度假型客户需求为主要驱动力，作为度假、休闲的第二居所。WORLDUNIONPROPERTIES开发路径选择属性特征：多产品线的城市郊区超大规模居住社区开发，拥有完善的城市配套需求定位：城市度假及养老需求启动，逐渐发展成第一居所普宅项目新市镇模式VS长春市场净月板块WORLDUNIONPROPERTIES板块分析之净月板块净月板块片区名称：净月板块核心驱动：自然资源、轨道交通资源产品类型：花园洋房、叠拼、联排平台价格：洋房5500－8000元/㎡，别墅10000-17000元/㎡消化速度：洋房约50套/月，别墅10套/月客户来源：南关客户、政府、私企业主典型项目：中海国社、力旺弗朗明歌、长春中信城净月板块：具有较强生态资源优势、大学聚区，有一定高端居住氛围，产品以别墅为主。本项目城市早期建成的唯一的度假资源，当前市场认知已经形成，占据城市低密度高端臵业的领导地位WORLDUNIONPROPERTIES潜在供应潜在供应旅游度假型自然资源，主打低密，别墅臵业的主流板块，聚集养老度假、改善型客户群体别墅项目为主，别墅主力面积220－410㎡，价格平台在10000－17000元/㎡；普宅主力面积区间100－150㎡，价格平台在5700－7000元/㎡.项目产品面积区间均价国信美邑联排、双拼380－400约13000元/㎡歌德体味森林洋房、小高、高层80－160约6200元/㎡中信城小高层、叠拼、联排、独栋100－220约7000元/㎡中信净月山双拼260－410约2万元/㎡华业玫瑰谷洋房、联排、双拼130－350约10000元/㎡御翠园独栋220－530约17000元/㎡复地歌德堡森林30万㎡板块存量约：288万㎡轻轨国信美邑2万㎡万科惠斯勒40万㎡华业玫瑰谷15万㎡中信城50万㎡和黄御翠园50万㎡潭溪别墅高力地块10万㎡益田地块3