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建设法规案例分析组员：代薇邱月唐龙英刘扬沈宁雪周希演讲人：唐龙英案例一工程情况：某工程合同规定2007.10.30竣工，在实际施工过程中，先后因某些原因导致关键线路中的工程延误93天．事故原因：1、2007.5.10-5.19，因设计变更等候图纸停工10天；2、2007.5.15-5.25，因正常阴雨气候影响施工质量，监理工程师下令停工11天；3、2007.5.20-7.20，因承包商设备故障而停工61天；4、2007.7.15-7.25，发生了合同规定的不可抗力事件而停工11天。待解决的问题1、承包商应要求工期延长索赔的天数及原2、监理工程师应批准承包商展延的工期数及原因；3、如果业主仍要求承包商在原定的工期内竣工，监理工程师的处理措施。原因分析及责任划分1、因设计变更等候图纸停工10天，监理工程师下令停工11天，不可抗力事件停工11天总计32天，以上32天可在工期中顺延，在合同约定中，这属于甲方（业主）的责任范围；2、承包商（乙方）由于自己设备故障而停工的61天，属于乙方责任范围，无工期顺延理由；3、合同规定2007.10.30竣工，承包商只能在此日期顺延32天交工，否则，即为违约，应按合同约定中的处罚条款执行。案例二徐某于２００２年１月８日与Ａ房地产公司签订了一份购房认购书。双方约定，徐某购买Ａ房地产公司房屋一套，房价款为２３．７万元，同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方在签订认购书时交纳认购定金３万元，于２００２年１月２１日至１月３０日期间，携认购书及其他相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订商品房预售合同及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处理，且认购方已交定金将不予退还。”徐某得知开发商没有预售许可证后，又提出待开发商取得预售许可证后再签订预售合同并付首付款，被开发商拒绝。这种情况下，徐某将Ａ房产公司诉至法院，要求双倍返还定金６万元。一审法院审理结果本案争议焦点有三个：1、认购书是否有效；2、３万元的性质；3、原告事先是否知道被告没有预售许可证。一审法院经审理判决如下：商品房预售必须具有预售许可证，而Ａ房地产公司未取得预售许可证，违反了法律的强制性规定，认定认购书无效。认购书被确定无效后，定金即失去担保效力，判决被告返还徐某定金３万元，驳回徐某要求双倍返还定金的诉讼请求。二审法院审理结果判决结果：二审法院经审理判决Ａ公司双倍返还徐某的定金６万元。判决依据：1、双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。2、徐某已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。3、在执行认购书的过程中徐某并无违约行为，导致双方不能签订主合同系因Ａ公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。故该责任应全部由Ａ公司承担。本案点评签订预售商品房之前签订的认购书或订购单，其性质有两种：一是预约合同，即约定将来签订正式的商品房买卖或预售合同；二是如果认购书或订购单具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按约定收取购房款的，则认购书、订购书属商品房买卖合同。认购书或订购单中约定认购金或定金，双方并无约定如未能签订合同，要求双倍返还或不退定金等约定的，则认购金或定金只具有预付款的性质。如双方未达成商品房买卖协议，定金或认购金应退还。法律依据及正确判决法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。正确判决：本案中，徐某和Ａ房产公司未签订商品房买卖合同的原因是Ａ公司未取得预售许可证。因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金罚则处理，二审法院的判决是正确的，理应判决Ａ公司双倍返还徐某的定金６万元。谢谢！