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第一部分：开发背景一、天津发展进入2005年，中央对京津功能进行了战略性的重新划分，天津城市定位为国际港口、中国北方经济中心和生态城市。随着滨海新区纳入国家“十一五”战略规划，天津的发展势头已经锐不可当，一跃成为世界瞩目的焦点和中国新的经济增长极！21世纪中国看天津80年代看深圳，90年代看上海，迈入21世纪，中国看天津！投资天津！让我们共同开启城市未来！在经历了80年代珠三角、90年代长三角的高速发展之后，环渤海经济圈凭借其良好的地理位置、工业基础、港口规模以及人力资源等多方面优势，迎来了发展的黄金时期。天津作为环渤海经济圈的中心和中国北方最大的港口城市。经济增长连续数年位居全国前列，人均GDP已突破4300美元。滨海新区历经10年的发展，已经成为中国进出口最频繁的地区和外商投资最活跃的地区，世界五百强已有110多家落户于此。1997年12月，中央明确了天津的城市发展定位，即“天津是环渤海经济中心，努力建设成现代化港口城市和北方重要的经济中心。”2006年3月，十届全国人大四次会议期间，政府工作报告中又重点提出了要“推进天津滨海新区的开发开放”。3月22日国务院常务会议，审议并原则通过《天津市城市总体规划(2005━2020年)》，会议指出，将把滨海新区的发展作为重点，努力把天津建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。中央关注不断提升，城市定位逐步升级国家关注天津发展2005年6月，第六届亚欧财长会议在天津滨海新区举行，国务院15部委听取天津滨海新区规划方案汇报，并出台相应政策支持滨海新区及天津发展。从环渤海经济中心到北方经济中心，从北方重要港口城市到国际港口城市党中央对天津城市定位逐步升级，必将引动天津经济进入一轮新的高速发展时期，这颗渤海湾耀眼的明珠一跃成为世界瞩目的焦点！2005年10月，党的十六届五中全会通过的“十一五”规划建议明确指出:“继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用,推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放,带动区域经济发展。”环渤海经济圈潜力巨大，京津是必然的中心确立北方经济中心地位近期，中央战略性的重新划分京津功能，一改北京经济中心的定位，而将未来发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市，而天津则无可厚非的成为环渤海地区的核心和中国北方的经济中心。一座政治中心，一座经济中心；一个是文化城市，一个是港口城市。京津两座城市遥相呼应，已经形成了功能完备、分工明确、优势突出的世界级城市群。2008年奥运会的举办，高速铁路的贯通，将使得京津地区联系得更快捷更紧密。国家战略重新划分京津功能京津联动，携手迈向国际舞台，必然加速推进天津国际化进程！中国目前的三个重点经济圈中，从长期发展潜力来看，无论是珠三角还是长三角，他们的政策、资源、人才、技术优势在相当长的时期里面都无法与京津比拟。未来的环渤海经济区，必将成为中国经济新的增长点和我国经济增长的第三引擎。环渤海经济圈位于东北亚经济圈的中心地带，5800公里的海岸线上二十个城市遥相呼应，六十多个港口星罗棋布。尤其是以北京和天津为核心的世界型城市群带动着两侧的扇型区域，成为中国，乃至世界上的城市区、工业区、港口区最密集的地区之一。经济保持两位数增长，人均GDP已经超过4300美元城市经济高速发展1790193126683812243743283126216901000200030004000500019981999200020012002200320042005（年份）（美元）天津人均GDP7.87.187.589.39.59.89.31010.81214.515.714.512.5468101214161819981999200020012002200320042005（年份）（GDP增速%）全国GDP增长天津GDP增长1998至2005年天津与全国GDP增长对比1998至2005年天津人均GDP增长“三五八十”奋斗目标和“三步走”战略实施以来，天津GDP始终保持两位数的增长势头，位居全国前列。2003年，人均GDP首次突破3000美元，2005年达到4328美元，2010年天津人均GDP将突破7000美元，接近发达国家水平。滨海新区世界瞩目，成为中国经济腾飞第三增长极滨海新区初具规模2005年滨海新区实现区域生产总值1608亿元，外商投资超过200亿美元，港口年吞吐量超过2亿吨，各项经济技术指标已经接近和赶超上海浦东新区。天津滨海新区建区10年来平均经济增长20.8%，创造了无数的发展奇迹，世界五百强已有110多家落户于此。2010年，天津滨海新区的国内生产总值将突破3000亿元，港口吞吐量达到3亿吨。建成立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚的现代化制造、研发基地，北方国际航运中心和国际物流中心，形成国际现代化的经济新区。2020年，滨海新区的生产总值有望达到8000亿元，大体上相当于上海今天的经济总量。2006年，国家“十一五”规划纲要明确指出，将把滨海新区作为未来的发展重点，滨海迎来了新一轮建设高潮！滨海新区将全面带动天津消费水平、就业水平、人才技术水平的提高，成为国际级大都市！二、海河开发海河海河“母亲”，孕育天津城市文明天津素有九河下梢之称，子牙河、南运河、北运河等众多水系最终汇聚于三岔河口形成海河干流，经市内六区至塘沽区汇入渤海，全长72公里。海河是天津的母亲河，如同伦敦泰晤士河、巴黎塞纳河、汉城汉江一样，哺育着城市和人民。见证了城市发祥，伴随了天津600年的发展历程，孕育了城市的现代文明，是天津的象征，代表着天津的城市形象。近代以来，海河漕运日趋兴盛，京师所有的重要物资均要通过此地进行中转输送，货栈、钱庄、会馆等行业应运而生，集市贸易也随即兴旺，商业的繁荣昌盛使天津成为世人瞩目的城市。海河开发战略实践三步走战略，实施五大举措2002年底，天津“三五八十”奋斗目标提前一年完成之际，天津市委八届三次会议提出了“三步走”的城市战略规划，并同时指出牵动城市发展全局的五大战略举措。即发展海河经济、海洋经济、优势产业、区县经济、中小企业和个体私营经济等五个重要方面。天津市委做出决定，先后投入1800亿元资金“实施海河两岸综合开发改造”的计划，通过对海河沿岸基础设施建设、堤岸改造以及住宅和商贸项目的开发，全面带动海河两岸的经济腾飞，促进商贸、交通、旅游、娱乐、餐饮、文化和中介服务业的发展，有力拉动市场，吸引更多的人流、物流、资金流、信息流，为城市建设开创良好局面。海河开发作为五大举措之首，成为牵动城市发展的最关键环节。最终目标：要将海河两岸将建成具有特色、国际一流的服务型经济带、景观带和文化带！海河开发进展海河开发热火朝天堤岸、桥梁、市政道路管网等配套项目建设大批告竣。至2005年底，海河沿岸道路改造28条，总长超过50公里；改造桥梁3座，正在新建桥梁5座；市政管线敷设372公里；堤岸完成改造18公里，新增绿地67万平米，河道清淤313万方。历经3年的前期筹备，海河节点已经全面动工建设，并吸引了大量外资以及大批国际商业品牌进驻，正在筹建44个包括商业、酒店、写字楼、文化项目在内的综合公建设施，以及数百万平米的高端住宅。2年之内，海河沿岸将完成河道、堤岸以及市政配套工程；3到5年，海河首批6大节点工程将建设完工；不久的将来，一条世界名河将呈现在渤海之滨。首批启动的海河开发工程，包括泰达城、大悲院文化商贸区、古文化街海河楼、和平广场、南站商务区、海河水上运动世界等六大节点项目，项目总投资超过300亿元，建筑规模超过400万平方米。三、北部中心区北部中心区崛起历史机遇造就天津北部中心区现今，世界级的超大型城市已经基本完成了城市的重建，中国的北京和上海也基本上完成了大规模的城市改造。纵观天津的中心城区（中环线以内），由于南部区域在近十年间建设量比较大，现在已难找到大规模改造的空间，相比之下天津城市中心北部地区发展滞后。进入2003年，随着海河开发、市政升级、旧城改造、新区建设等新一轮城市基础设施的更新、置换，天津中心城区北部城区面临着巨大历史机遇，形成了超过8平方公里待开发的处女地。这就是红旗北路以东、光荣道以南，金纬路、黄纬路、天泰路以西，黄河道、南马路以北，以海河源头的三岔河口为中心，约八平方公里的区域，正在进行着前所未有的大规模城市建设，这也就是备受瞩目的天津北部中心区！当今世界，超过1000万人口的超大城市不超过20个，它们是纽约、伦敦、巴黎、东京……而中国，则仅有上海、北京、天津、重庆具有这种超大城市的特质。在现阶段世界范围内的超级大城市中，天津面临着前所未有的重建机遇!北部中心区概况在北部中心区，汇集了十多个大规模高水平的项目，吸引了天津泰达、北京万通、上海广洋、广东富力、北京中新、上海陆家嘴、香港新世界、新加坡仁恒、香港恒隆等几十家国内外实力地产商进驻，房地产注资金额高达上千亿元，商业设施投资占全市的60%，其中，该区域旧城改造将完成百万平方米以上拆迁量，并将直接拉动近1500万平方米的城市建设。北部中心区概况目前，泰达城、大悲院、老城厢、小伙巷、西站、古文化街海河楼等项目已经全面开工建设，3年内即可呈现出规模。未来，该区域将拥有近100万常住人口，居民素质高，消费力强，为该区域的商业发展提供了广阔前景。北部中心区优势三大优势，代表未来城市发展方向全新的规划思想。北部中心区的建设，吸收了世界上最先进的规划思想。包括一些世界顶尖的规划公司已经参与到了北部中心区的规划建设中。如果说南部中心城区代表了近十年来天津的经济社会发展水平的话，那么北部中心区新一轮的开发和改造恰恰代表了天津未来十年的发展方向，成为天津未来最具活力的现代化城区！业态丰富，功能复合，符合国际大都市发展要求。天津目前的各个都市功能区多是单一功能，而北部中心区则是符合居住、商业、商务、休闲等多重功能于一身的复合区域。规模大。占地8平方公里，建筑面积1500万平方米，在城市中心这么大面积的重新建设与开发，天津历史上罕有，全国来看也不多见。四、房地产市场10711713416117621126432805010015020025030035019981999200020012002200320042005（年份）（亿元）天津市房地产投资总额房地产投资情况从2001年到2005年仅4年时间，房地产投资额翻了一番，有力地说明了天津市房地产市场的强劲走势，同时也表明了投资开发企业对天津城市发展的信心。房地产投资额是反映房地产总体规模以及活跃程度的重要指标之一。从图中可以看到，自1999年起天津房地产投资呈走高态势，特别是2003年开始，每年以20%以上的速度高速增长。2571253424732527277033464228260920002500300035004000450019981999200020012002200320042005（年份）（商品房均价,元/平米）天津市商品房价格走势商品房价格、成交量2003年底，商品房价格一路走高，04年以及05年的增长速度，分别达到20.8%和26.4%。自2005年以来，市中心（中环线以内）商品房价格保持在6000元/平米以上。03至05年商品房成交量，基本稳定在年均1000万平米左右的高水平上。商品房价格持续走高，成交量稳定。尤其是2005年以后，市中心商品房价格已经达到了一个比较高的水平，客观反映了不断增长的消费需求和良好的市场前景。33638363066064510221292981020040060080010001200140019981999200020012002200320042005（年份）（万平米）天津市房屋成交量市中心房地产走势可以看出，市中心的土地和可成片开发的土地已经成为了异常稀缺的资源！2005年天津土地交易中心推出35块土地，总占地面积为218万平方米。按照平均容积率2来计算，建筑面积436万平米，距离天津市1000万平米的需求量而言有比较大的缺口。平均土地面积仅为6.2万平米，以中小型地块供应占据主流，次中心区及郊县占据供应市场主体。2005年天津市土地供应特点天津市市中心地区（中环线以