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1本案策划主旨成功招商是我们的首要目标；持久运营是我们的根本目的；提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；2项目策划思路市场宏观形势研究商业市场研究区域市场形式分析商业形式研究项目自身条件深研项目SWOT分析项目总体发展方向项目总体发展方向项目定位业态规划建筑建议消费者研究3第一部分区域市场形势分析—客观形势41、市场宏观形势研究5宏观经济环境为商业发展创造有利的基础条件充满了新的机遇与挑战写字楼市场带来更具消费能力和欲望的商务人群，加速人口结构的升级现有商业布局商业多集中在南开\和平\河西和平区商业发展形式良好现有商业特征中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时间市场需要突破传统的商业形式住宅销售火爆居住类物业的升级加速人口结构的升级和平区销售价格领先全市水平,可以预见未来人口结构将发生较大变化市场宏观形势研究：酒店市场高星级的商务酒店和经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多,商务氛围好转6通过对市场宏观背景的分析，我们发现从现有的各方面条件看，无论是宏观环境、商业市场、商务氛围等对于本案的支持都是十分明显的。在大的宏观背景下，我们看到的是未来光明的发展前景，但我们应该更深入了解商业市场,把脉商业发展趋势!72、商业市场研究8天津市成熟商圈列表商圈类别滨江道、和平路商圈南京路商圈东北角商圈南市商圈小白楼商圈地理位置和平区滨江道、和平路和平区南京路南开区东北角南开区南市河西区徐州道形成时间80年代初90年代1999年1998年90年代初代表性商业设施劝业场、滨江商厦、百货、万达商业广场、伊都锦伊势丹、津汇广场、国际商场新安购物广场、远东百货鼓楼商业街、食品街、滨江百货凯旋门、滨江购物中心未来潜在地块(部分)天津恒隆广场、通宝商厦2期和记黄埔地块、诚基中心商业裙房老城厢公建天津世贸中心项目“天津金谷”小白楼规划经营定位中高低档百货、精品专卖、大型超市、家电中高档品牌百货、娱乐、餐饮中高档百货、大型超市中档百货中高档百货天津重点商圈研究910商业结构：以零售为主，物业类型：以商业街及传统百货形式为主南市商圈——传统旅游区域南市商圈特征1）地段优良，公共交通系统发达——不断发展商圈，区域未来发展保证。3）消费结构单一，消费分层不明显——消费结构单一，主要以旅游人士为主。2）商业组合陈旧——传统旅游聚集区，商业组合基本以服务旅游人群之零售、餐饮为主。4）商圈处于不断上升趋势；——政府对区域支持力度不断增强，未来发展势头显而易见。商圈特点:11南市商圈南市曾经是老天津卫的“三不管”地区，随着近几年食品街、旅馆街的建成，南市商圈的战略发展获得了重要的基础，“三五八十”工程的提前完成也使得南市大片危陋平房得到拆迁改造，提升了地块价值。南市本身就是天津历史上的商业发源地，也是天津市政府近年来重点发展项目之一，且周边具有相当成熟的商业氛围，距离和平路金街仅有两街之隔，距南京路仅五分钟路程，滨江道、鼓楼、古文化街等大型商业中心也都近在咫尺。南市新兴的商业区的四至范围是：南门外大街、南马路、和平路、新华路延长线、多伦道。区域面积约为1.2平方公里。12南市大型商业项目列表项目名称建筑面积（单位：平米）滨江金耀广场180000铜锣湾商业广场250000新安购物广场120000万达商业广场120000天津国际五金机电城150000食品街41000旅馆街41000商圈内特色街、大型百货和购物中心为主要商业业态。南市商圈因为新世界百货（新安购物广场）、远东百货（铜锣湾商业广场）的进驻开业提升了商业氛围、购物环境和商品档次。南市占据了全市43条公交线路。这种动态消费区，无论任何时间段都会带动大量的流动消费群、拥有稳定的消费量与高额回报，无疑是商业投资的制胜宝地。13南市商圈发展趋势未来规划：根据天津市政府的现代化规划思路，结合海河改造、地铁建设，南市地区现正成为重点商业建设区，随着一批新型商业项目的出现，过去滨江道、小白楼、大胡同等传统商业模式为主导的局面将被彻底改变，南市地区已渐渐成为天津的中心商业区。目前，国内外许多知名商业和品牌也都看好这块黄金宝地，大举来津圈地投资，势头锐不可当。规划目标：在今后的2—3年时间里，南市地区将通过大型公共绿地、公交枢纽站、社会停车场、示范小学、社区医院、商业设施和部分高档住宅小区的建设，“变身”成为环境优美、生活便利、舒适宜居、商业发达的现代化高档新社区。14商圈未来发展滨江道、和平路商圈商业项目日趋多元化，特别是滨江道沿线新建商业设施多以吸引时尚消费群体为卖点，商圈中消费人群年龄层次下移东南角—东北角商圈该商圈的影响力将继续扩大南市商圈涵盖居住、餐饮、娱乐、购物多个领域，营造整体的消费氛围，整体提升该商圈服务功能小白楼商圈由单纯的商业区向商贸区发展，未来将集写字楼、酒店式服务公寓、购物中心、餐饮娱乐于一体商业市场形势研究总结：不同商圈功能各异，商业组合也存在自身特点。像滨江道商圈等老商圈依旧会在市场上发挥重要作用但其未来发展潜力不大；南京路商圈等处于蓬勃发展势头，未来发展潜力巨大；南市商圈在政府的大力支持之下将会涵盖多种功能，整体商业氛围将会不断好转。在现有不同商圈功能组合之中，商业多以传统百货形式为主。整体商业同质化竞争现象较为明显，商业形式较为单一。15短期内面市的商业项目项目开业日期建筑面积（平方米）海信广场200758000乐宾百货（庄吉）200798000天津中心200833000铜锣湾广场200860000环球置地广场200816800天津湾2008100000新都商厦200844000和记黄埔200868500仁恒海河广场200940000恒隆购物广场20095000016每一个商圈都具有自身不可复制的特点，也都有代表商圈特征的典型项目.而南市商圈在未来的发展过程中强调餐饮\娱乐\购物功能.这些重点功能规划有哪些在商业市场上发展潜力最大？与项目的结合程度更紧密？需要我们对商业市场及项目周边进行更加深入的了解.173、商业形式研究18商业街商业街多样化特征明显,有食品街\旅馆街等商业街消费群体主要依赖旅游人群商业组合主要以零售形式体现,模式陈旧未来发展空间不大百货百货业态是最常见的商业形式需要较大规模支撑出现从单一零售向多元化方向发展的趋势餐饮市场发展形式良好形成不同规模\不同档次的餐饮带开始注重餐饮品牌文化的培育我们要结合项目具体特征，结合市场发展情况，选择最适合项目的商业发展方向！商业形式研究：19第二部分项目自身条件深研20荣业大街慎益大街福安大街多伦道南开二纬路南门外大街21食品街阁莱美富顿大厦新文化花园第二南开中学荣业大街编号名称类型1舒伯花园酒店酒店2新世界棕榈阳光住宅+商业3食品街商业4阁莱美住宅+商业5富顿大厦住宅+商业6新文化花园住宅+商业7第二南开中学学校8天津市眼科医院医疗荣业大街位于项目东侧，沿街商业较多，也是项目邻近道路中商业氛围较好的一条街道。新世界棕榈阳光舒伯花园酒店天津市眼科医院22业态商家商业形式餐饮麦当劳底商津一坊酒楼底商沸腾渔乡底商串吧麻辣涮肚底商增兴德饭庄底商味依鲁云南山珍食府底商好利来底商台湾腊汁肉夹馍底商津乐园底商草原小肥羊火锅城底商BR冰淇凌底商星巴克底商苏木烤肉专门店底商零售宝岛眼镜底商大连金州酒业底商大方便利底商新文化茶叶城底商外贸服饰底商业态商家商业形式服务俏佳人婚纱摄影底商金龙国际旅行社底商贵族天使底商威斯特洗衣底商天津中国旅行社底商新贵族摄影底商假日新娘底商休闲季颜国际SPA会馆底商博杰棋牌俱乐部底商银行工商银行底商中国银行底商华夏银行底商天津银行底商渤海银行底商中国农业银行底商沿街商业明细23南门外大街加宜家居滨江百货旅馆街世纪花园达标大厦律师大厦中国人寿中国电信华门名筑南门外大街紧邻项目西侧，为交通主干道，其车流、人流较为集中。编号名称类型1加宜家居商业2滨江百货商业3旅馆街商业4世纪花园住宅5达标大厦商务6华门名筑住宅7中国人寿商务8中国电信商务9律师大厦商务24业态商家商业形式餐饮肯德基商业楼内商业1928餐厅商业楼内商业鸭肠王火锅底商羊名天下香辣虾底商莲芙菜馆底商起士林底商零售麦德森营养健康中心底商宝岛电动车底商哈瓦那香烟底商中复电讯底商海王星辰健康药房底商教育北大青鸟底商银行中国银行底商中国农业银行底商渤海证券底商服务天津方舟旅行社底商娱乐快乐迪KTV商业楼内商业沿街商业明细25慎益大街及沿线服装街滨江百货棕榈阳光商业街旅馆街食品街编号名称类型1服装街商业2旅馆街商业3滨江百货（已停业）商业4棕榈阳光商业街住宅底商5食品街商业慎益大街位于项目北侧，道路两旁商业均为区域内的主要商业项目，其西侧延长线为服装街。26业态商家商业形式餐饮避风塘临街店铺热点茶宴阁临街店铺海都市及酒楼临街店铺福华肥牛临街店铺津富鲜临街店铺鸿起顺饭庄临街店铺华富宫饭店临街店铺百粥阁临街店铺海鲜八大碗临街店铺麦当劳临街店铺零售龙发装饰临街店铺汾酒专卖店临街店铺金盛林珠宝临街店铺烟草专卖临街店铺金龙服饰临街店铺天津林森纺织临街店铺森达专卖临街店铺鹏程鞋店临街店铺大明眼镜临街店铺大鹏便利超市临街店铺业态商家商业形式休闲娱乐英子足疗保健中心临街店铺宏丽浴池临街店铺西子歌厅临街店铺丽都歌厅临街店铺海波浴园临街店铺彩莱歌厅临街店铺华富宫台球城临街店铺沿街商业明细27南开二纬路与福安大街新文化花园富顿大厦达标大厦春晖里小区编号名称类型1达标大厦商务2春晖里小区住宅3富顿大厦住宅+商业4新文化花园住宅+商业南开二纬路与福安大街紧邻项目南侧，道路两旁多为住宅类项目，商业也多为底商形式出现。28业态商家商业形式餐饮西堤咖啡底商庄妈妈饭馆底商上岛咖啡底商阿文粤式火锅底商国江海鲜巨无霸底商零售新文化茶叶城底商国美电器底商休闲娱乐华仕会馆底商聚富会休闲浴场底商服务济鑫尚宠物医院底商儿童摄影底商沿街商业明细29住宅用地商业用地商务用地教育用地行政办公用地医疗用地建设用地项目周边地块分析30居住区商业区教育教学区行政办公区商务办公区行政办公区居住区医疗区根据以上的地块区域分布状况来看，本地块可概括分为：居住区、商业区、教育教学区、行政办公区、商务办公区、医疗区六大区域。本案周边商业氛围依然形成，但由于食品街与旅馆街的定位所致，周边多为旅游人群进行消费。商业区项目周边地块分析31商业区行政办公区居住区居住区编号名称建筑面积（平米）价格（元/平米）入住时间1阁莱美5348180002008年8月2富顿广场5055890002006年12月3华门明筑6190093002007年10月4新文化花园30000059002006年5月5世纪花园17240089802006年6月6新世界花园15000080002004年6月地块周边区域内，居住区所占面积最大，有较充足的固定居住的人口。主要住宅项目列表32商业区政府办公区居住区行政办公区行政办公项目编号名称1南开区人民政府行政厅2南开区人才市场3创业培训指导中心4反贪污贿赂局5南开区司法局6南开区人民法院商务办公项目编号名称1达标大厦2中国人寿3中国电信4律师大厦33商业区行政办公区居住区天津市第二南开中学作为天津市首批争创“国家级示范校”的示范性高级中学，学校由市区政府总投资2.1亿，学校建筑面积42000平方米。学校初高中共有教学班86个，可容纳4000余名学生就读。34商业区行政办公区居住区一级商业123加宜家居旅馆街食品街二级商业45阳光棕榈商业街新文化花园底商三级商业6银行区工商银行、中国银行、华夏银行、天津银行、渤海银行、农业银行四级商业7服装街723145566898滨江百货（已停业）9天津市眼科医院注商业等级划分：1.2.3.4级，档次由优到劣降序排列8、9为特殊项目35商业区行政办公区居住区A级商业焦点B级商业焦点注商业档次划分：A.B.C.D级，档次由优到劣降序排列D级商业焦点区区银行较为聚集，形成了小范围的银行区，而商区内拥有一家眼科专门医院，成为人流的主要来源之一。以食品街和旅馆街为代表的A级商业焦点区，商业氛围较浓，但受两街的定位影响，其消费人群多为旅游人士。以加宜家居