天美体育商城招商

天美体育商城招商策划报告陕西豪仕地产企划机构2007年10月思考模式-写在报告之前定义一类产品模式定义一类消费群体诞生一个特殊产品造就一种市场聚合倡导一种赚钱模式确立一种市场地位分析一种产品模式研究市场形成一个项目概念促成销售策略博取最大利润定义一种特殊模式整合一类项目品牌基准营销思考-三点一线针对营销思考-旋涡思考模式特征型产品竞争市场定位旋涡核心独特项目卖点消费市场捕捉特殊行销手法产品引擎完善广告企划特征产品研究分析体验销售策略一、产品市场定位二、天美体育商城商铺营销案三、入市时机四、天美体育商城商铺价格定位目录•基本物业介绍•思考点：•项目市场调研•市场情况•目标客户需求1产品市场定位篇1、天美体育商城商铺物业介绍：1）商业介绍：◆商业营业面积：总营业面积1100平米；◆位置：东临东星时代广场，南接大型星级酒店，北靠二郎庙商业街，位置处于运城人气最旺的凤凰路枢纽位置。◆商业铺位数量：一层中间三家商铺，中间207平米的一间、两头分别是2间103平米的西边两间，103平米的一间，111平米的一间东边四间，自北向南分别是103平米的一间、110平米的一间，120平米的一间，110平米的一间基本物业介绍2、产品总结①3.5米层高，可以满足多数商家的经营需求；②100-200㎡之间的商铺面积，适合该区域经营商家要求；③商铺人性化设计，铺与铺之间可以随意合拼分隔；④商铺进深长达30m，可以满足大多数客户需求；⑤地段属于二郎庙商业圈内，商业投资氛围好；⑥紧邻二郎庙，巴士站，车流、人流量比较大。基本物业介绍思考点天美所剩商铺做什么，怎么做？思考点做电子产品？电脑、手机、笔记本、MP3…………？！做服装、做鞋城？做书城？家具城？…………？！这些可行么？显然因为地段、客户源、竞争力、市场成熟度等种种因素未达到我们所需要条件，都不具备支撑本案！！那么，我们的出路再那里？我们的天美还能行么？思考点◆随着人们对健康的重视不断提高，体育运动热潮潮的不断兴起，体育运动用品越来越剧受到青睐。◆在此巨大的商业契机下，天美公司在运城核心商业圈投资建立了全市超大规模的天美专业体育商城。◆届时将汇集国内外知名运动品牌，成为一个拥有高雅舒适的购物环境、浓厚的体育运动氛围，以及超强人气的购物天堂。我们要寻找的是市场竞争力小，前景好，且市场成熟度高，有大量客源的产品定位根据调研，我们发现以体育产品为突破点，可以作为项目的再发力点！天美体育商城打造专业化体育运动产品专卖商城凤凰涅变项目市场调研调研所得地段,28%人流量,36%经营户集中,20%商场管理,16%地段人流量经营户集中商场管理1、商铺最为重要的条件2、所能承受最高租金24%35%18%15%8%40元/平方米50元/平方米60元/平方米70元/平方米80元/平方米会,23%不会,77%会不会23%23%18%16%14%0%5%10%15%20%25%80-90平方米90-100平凡米100-110平方米110-130平方米130-140平法米系列1项目市场调研4、是否会选择凤凰南路中心体育商城3、选择面积项目市场调研调研总结：①从调研所得，对一个商业盘来说，地段是非常重要的，恰恰本案的地段不是十分的抢眼，那么我们只能通过项目的内包装和外包装来达到项目快速出租的目的，必须投入一定量的推广和包装费来实现其项目的消化。②从调研所得，我们看到基本客户能接受的价位在30—50元每平米（黄金门面店），而对于本案的商铺来说以前定在1.36元，月租金4080，对于客户来说太高，对于我们本案没有明显的优势下，我们只能通过以及低的出租租金和来吸引客户；③从调研所得，我们发现大多数客户选择为面积在60—100左右，太大也承受不了，对于我们的商铺来说大多都是在100左右，这样的面积应该属于比较大了；④本案的不利就是在地段，我们所能做的就是通过包装提升其价值和品牌以及认知度，通过低廉的租金来使得客户得到实际的引力，通过SP活动来进一步实现其项目在客户中的吸引力和价值度。运城体育商城市场现状如何？市场情况1、总结:◆体育运动用品市场需求量巨大，利润相对较高◆大型专业体育用品商场在运城只有新生活体育用品城一家◆而运城今日百货、东星时代广场等只有一些规模不大的体育用品区◆其他多数以专卖店的形式存在◆专业体育用品商城有其发展的空间和市场吸引力市场情况专卖店形式存在东星时代今日百货新生活体育用品城市场情况竞争项目分析1、竞争对手及其市场运作模式新生活体育中心：整体租赁统一经营统一管理，属于中等水平体育中心，包装用料考究。今日百货：以租赁的模式进行分租和装饰，商铺进行统一的管理。东星时代广场：流水扣点，不收租赁费。“体育品牌旗舰商城”档次定位：鉴于竞争项目对比，以及项目周边虽然已经有固定的消费人群，但整体消费能力中等水平，而项目周边商业档次一般，另外我们地段不是特别有利，因此，经过项目特征及周边商业环境及经营情况结合分析，我们建议档次定位为中上档次体育品牌商业城。市场情况市场情况优势(S)专业大型体育运动用品商城，具有专业性，规模性，易吸引经销商；地理优越，人气足；商场管理、服务优势；推广优势。这是个市场竞争小，客源多的市场半空白点，对于吸引客源有一定的优势和较少的选择行。项目已经成为成品，对于客户来说只需要交纳租金便可经营，且有一系列的优惠措施，对于客源来说具有一定吸引力。项目地段有一定优势，属于二郎庙商业圈范畴，有一定的商业氛围和大量的客源，人流量高。劣势(W)周遍配套条件差,交通不是很便利新建商场没有老客户，目标客户资料数据不足，商场还没有树立品牌形象，没有各种销售数据，作为招商支持，没有成功租户典范项目属于老盘新做，具有一定市场抗性，需要我们投入大量广告宣产费用引导和化解客户信任危机区域竞争商铺有一定竞争力，分散了一批潜在客户源前期投入宣传费用少，给市场和客户形成了不良的印象，需要一定时间和宣传化解。机会(O)市场潜力巨大，体育用品销售商有扩大市场份额的需要。运城市民运动观念加强项目的竞争力小，属于客户源多而竞争压力小的项目区域内相似商业项目少,本案具有自己的USP,风格独树一志,有利于本案的推广和招商现房招商，有一定机会行和吸引力威胁(T)竞争对手开发同样主题商场，商场招商过于频繁，客户没有过多耐心。项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，中间环节的控制一旦出现问题，势必影响销售，从而增大销售的压力，带来开发的风险市场认同度存在一个时机的把握，不被认可存在一定的风险2、SWOT分析市场情况3、SWOT分析总结CBD商圈交通枢纽位置产业聚集区常规意义上的商铺必备条件：商务繁荣便捷产业需求◆本案所处地段未属于真正商业中心位置，商业氛围不足以支撑其一个大商城的条件。◆本案周边配套条件不是很有利，交通和配套产品不足，对于本案的招商带来一定的阻力。◆本案是一个从新包装的盘子，在市场上有一定的抗性和客户信任危机，需要花费足够的宣传费用做支撑，否则本案还是难以起死回生。◆本案要重新树立良好形象，需要投入足够资金作为包装费用，以重新形成商业氛围和租售氛围。客户分析租给谁？谁又为项目买单？目标客户⑴、专业用品经销商（龙之杰、运动一百、腾威体育、环动…）⑵、体育用品生产商销售代理（阿迪达斯、耐克、锐步、茵宝…）⑶、体育用品连锁机构（李宁、安踏、双星、康威…）⑷、大型体育用品批发商（和平体育、好家庭、体之杰…）⑸、准备向体育用品发展的经销商（提供厂家联系，帮其取品牌代理）总而言之，就是要有租铺的需要，同时又租得起，并且能够配做出决定的客户。客户购买准则通过调查、实地走访客户，入租店铺主要考虑以下因素：地理位置、人流量、租铺价格、投资回报率、区域购买能力、商铺配套设施、商铺知名度、商场管理和宣传，而地理位置、人流量、租铺价格及投资回报率是客户入租的决定性因素。客户分析客户分析本案有哪些优势可以吸引客户？地段：重点突出项目处于城市中央商业地段价值，紧靠二郎庙巴士站、是该区域商圈范畴、项目的商业价值高。成熟：①二郎庙及项目周边商业良好稳定的发展前景，这里商业投资及经营都大有所为。前景：①强化项目所处城市中心，突出产品的稀缺性及凤凰路和二郎庙金街的商业成熟经营现状及升值前景描述；②凤凰路商业稳定可靠的经营状况，加强其投资者和经营者信心；升值空间：①背靠大树好乘凉，二郎庙成熟商圈，就是保值和升值的信心保证；②借助品牌主力店的优势，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性；•品牌提升策略•媒体投放策略•费用估算2商铺营销案篇如何提升项目形象价值？通过现场及对产品主题形象包装，营造专业的商业形象，提高整体商业气氛，给予投资者和经营者对产品的投资的信心，让其亲身感受产品价值。品牌提升策略①招商现场的包装：通过销售中心原有基础上的改良布置，例如：树立展板、悬挂吊旗、增加室内喷画等方式来营造良好的销售及沟通氛围，激起投资者潜在的购买欲望；②样板铺的设置样板铺的设置将会是销售现场的一个亮点。建议届时在商城内现场划出一间商铺进行精心包装，依照一定规格建立样板铺，通过样板铺展现未来商业街的档次及层面，让买家对商业街未来的经营模式、环境有更直观、具体的感受，通过这种感性认识来激发投资者的投资热情。③周边环境的营造不仅招商中心和现场需要包装，项目周边环境的营造渲染同样不可忽视。包括售楼部外部、道路两旁、样板铺周围等现场布置，同时，在商业街入口广场及周边道路布置各种装饰如大型广告牌（展板）、灯柱挂旗、充气拱门、指示牌、旗帜、横幅、围墙喷画等可极大程度地渲染现场气氛，打动投资者的心。商业市场形象定位：1）我们的商业形象定位：“体育运动品牌旗舰商城”品牌：在这里汇集业各行业的运动品牌经营商家；旗舰：商家可以集展示品牌、产品与销售相结合的形象店。①我们是运城体育商业形象代表；②我们是运城体育商业的升级版；③我们是运城体育商业的价值体现。品牌提升策略7大优势支撑我们的商业定位：①是市中心临近商业，是凤凰路和二郎庙金街的绝版临街商业；②已经形成一定浓厚的区域商业气氛；③可以满足商家品牌宣传、产品展示、销售的专业化商业；④可以给商家更多的营业空间——更专业化、品位化包装，更高的层高，更大的空间，更便宜的价格；⑤紧邻商业中心地段，来往的车流及人流量大，商铺门面广告效果好；⑥低廉的租金，多项优惠措施，大量的对外宣传推广。品牌提升策略在这里，豪仕是以足够的推广费用和足够的项目包装费用作为本案成功的一个重要砝码，而这也是本案至关重要的成功因素。媒体投放策略推广总思路：①建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序；②通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度；③强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性；④抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售。目的：通过推广、招商宣传造势，提升项目投资价值与升值潜力，使本商业的价值最大化。推广纲领1先大众传播，后小众传播大众的眼球，小众的需求入市期以地毯式大众媒体轰炸为主，目的是塑造形象，形成口碑效应；同时积累目标客户。当客户积累到一定量之后，在开盘过后，将以SP活动为主，点对点、针对准目标客户进行小众传播。推广纲领2媒体投放策略SP活动贯穿始终利用SP活动制造话题，提升项目价值。以多种促销活动以及出租活动来吸引客户①部分差商铺进行免半年或一年的租金，部分商铺进行免半年或者一年管理费和水电费；②通过客户代客户，每带一个客户成交可折现金作为酬劳；③可招大型品牌店免二年租金入住，来带动形象和品牌知名度推广纲领3媒体投放策略没有强势媒体我们怎么办？媒体策略“不放老媒体，创造新媒体”媒体种类上，新老媒体比例：7：3费用投入上，新老媒体比例：3：7媒体投放策略推广纲领4电视用电视侧重SP活动报道（运城电视台）预算10%报纸用报纸平面媒体侧重促销活动（运城日报等）预算10%户外、车体用户外媒体侧重大形象（封杀城市出口及市中心）50%传统媒体预算约：70%具体媒体选择待媒体调查完毕另案处理传统媒体媒体投放策略10万DM单