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太极景润花园中庭广场招商策划方案重庆汇丰国联房地产顾问有限公司河南·焦作·太极景润花园项目组二00五年四月六日目录第一部分项目定位一、项目分析二、项目定位三、项目经营分区策略第二部分市场招商总策略一、招商的整体原则和目标二、租金策略三、招商政策策略四、招商执行策略第三部分招商执行计划一、开业时间二、正式招商时间三、招商工作安排四、招商风险分析五、招商中存在的问题及规避方法第四部分招商准备工作一、招商资料二、媒体运用三、相关文件第五部分销售建议一、投资者与开发商利益平衡点分析二、销售策略建议三、年度中旬推广第一部分项目定位一、项目分析1、项目周边环境项目东临焦作通往省会郑州的主要交通要道塔南路；南隔人保大厦与人民大道相望；西与市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。周边商业配套情况：■焦作客运总站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省内各市县的主要车站。■公交路线：共有9路公交车通过本案，分别是：7路，万方电厂至长途总站；13路，影视城至车管所；16路，闫河至龙源建材；18路，人民广场至焦作大学新校区；20路，市旅游客运站至蒙牛集团；21路，李封新村至长途总站；23路，马村西站至焦作西关建材；27路，公交汽校至车管所；37路，缝山公园至高新区。■银行：紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北角商业银行、建设银行及农发银行，距本案紧30米。■邮局、电讯：紧临本案北面的电信大楼、邮电网点、联通网点；位于山阳商厦内的移动网点，距本案50余米。■商业建筑：本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面已经形成商业氛围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星级酒店。2、项目优势分析■区位地段优势。本案位于塔南路与人民大道的交汇处，紧邻市委市府，处于新城区的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心，成为本案推广的重要支柱之一。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图、大型工厂的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。■建筑规划优势。本项目近1万平米的休闲广场，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这为商业的经营带来相当数量的顾客。同时，社区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相当的诱惑力。■商业形象优势。随着时间推移，工程竣工时间临近，中庭建筑形态逐渐明朗，能够给消费者一个直观的感受，有利于在实物上造势、推广运作。■品牌优势。通过前期推广运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟知，并得到消费者的一致认可。有利于后期商业推广宣传。■临街门面的带动优势。临塔南路门面已经基本售磬，它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及烘托。3、项目劣势分析■根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。■区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。■产品本身与中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在不合理之处。根据我司以往对商业运作的经验，以及对焦作及周遍城市的市场调查，从经营者入手，了解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品店，音像图书屋，西点屋、鲜花店，药品店，士多店，干洗店等店面需求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了一百、甚至二百平方米，这样，我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在矛盾。■投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。4、项目机会点分析■城市规划机遇。随着市委、市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入提供了低门槛。5、项目威胁分析■竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“摩登市商业街”。其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街，且该项目即将开始内部认购。■市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：★突出市场的地理位置，以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值；★突出市场的规模环境，以“10000平米的购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；★突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；★前期，项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持；★加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；★协助临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动广场内的商业；★合理的业态定位和经营分区；★制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商、快速销售的目的；★制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。二、项目定位1、市场经营业态定位及形象定位前期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周边区域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”，而通过对周边商业环境及产品本身的对比调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的补充。☆很明显，广场内商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目属于商住相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。☆我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，相对于我们的项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。☆看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的营业面积，又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。☆通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定广场内商铺一层主要经营生活服务配套行业，如超市、市多店、特色餐饮之类，二层主要经营健身、娱乐、休闲等行业。2、案名建议案名必须具备三方面要素：区别商业类别，即体现业态定位；震撼力，提升核心竞争力；易记，朗朗上口。以下为项目部及广告公司提议的案名，仅供参考。太太太极极极···金金金贵贵贵坊坊坊太太太极极极···蓝蓝蓝贵贵贵坊坊坊太极·兰桂坊太极·新街坊太极·金水岸（街）太极·群英湾（街）太极·名店街太极·阑珊坊太极·桂兰街3、招商对象定位根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。4、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。对于本市场商品档次定位我们认为：以中高档商品为主，为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。三、项目经营分区按照招商目的，原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接受符合规定的商家进驻；而一层则作为生活配套服务的铺面不参与招商，但销售部做好经营商家对一层铺面的需求登记工作，以便为一层商铺的投资者提供租赁交易平台。同时，我们根据实际招商工作的饱和度，如二层招满，可以拿出一层来进行与二层经营同类产品的商家招商。第二部分市场招商总策略一、招商的整体原则及目标1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于2005年10月1日正式开业，需要保证在8月底二层的招商面积完成90%，即24个门面左右。2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个广场内商业经营井然有序。二、租金策略⑴、租金厘定考虑因素1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。7、经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。⑵、周边商业租金市场调查●楼盘商业：○碧海云天：·地理位置：位于焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案300余米。·建筑形态：一期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。临人民大道及东侧无名道为两层商业门面。·商业面积及业态：门面为上下联体出售，单层门面宽3米，进深8米左右。整个商业主要为社区及周边社区提供日常生活配套服务。由于一期住宅已经售罄，商业部分已经经营。·商业价格：售价：临人民大道4500—4800元/m2，其余商铺：2500—3600元/m2租赁价格：临人民大道15元/㎡/月左右，其余商铺8~12元/㎡/月○新新家园：·地理位置：位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。距本案300余米。·建筑形态：以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。临塔南路与站前路为两层门面房。·商业面积及业态：商铺上下两层联体出售，面积120~300㎡不等。主要经营高档西餐以及休闲服务行业。迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此经营。·商业价格：商铺售价均价为3700元/㎡；租赁价格18~25元/㎡/月。○南北苑·地理位置：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商业中心区域。交通发达，商业氛围浓厚。·建筑形态：以解放路划分问南、北两个组团。以多层及小高层为主。临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。·商业面积及业态：由于其还处于施工阶段，没有交房使用，商铺暂未经营。·商业价格：解放路沿线售价：8800元/平方米其他商业门面售价：4000——4500元/平方米无租赁价格●、专业或综合批发市场○山阳商城·地理位置：位于塔南路与人民大道交汇处西南角，交通便利。距离本案100余米。·建筑形态：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。·商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为服饰、电脑等行业，单层面积约1200余㎡；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左右，主要经营中低档服饰、床上用品、各类电子产品等商业。由于整个商城定位主要服务于普通老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周边老百姓愿意到此购物消费，商业氛围较为浓厚。·商业价格：临塔南路商铺租赁价格为12~20元/㎡/月；里面小门面为10~15元/㎡/月。●、塔南路街区因塔南路是项目所临干道，了解其商铺租金水平对本案具有参考作用。此处主要对塔南路与站前路交口至人民大道处的临街商铺租金水平进行调查。·建筑形态：调查路线上的建筑参差不齐，且有较多空白或正在开发地带，路线上有四至五层的楼房，也有两层至三层的商铺门面，后者一层为商铺，二层或三层主要是用来居住。·商业面积及业态：较大面积的商铺住要用作如银行、通讯等网点设施，较小的如15㎡左右的商铺则用来零售，如小卖铺、小餐饮产业。·商业价格：租金价格在8~15元/㎡左右。⑶、本案租金建议·根据对新区商业调查，本区域商业租金在8——25元/平