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中国·和丰创意广场项目招商报告Sunday,September08,2019保密声明：本文仅供客户内部使用，版权归宁波合润房地产投资咨询有限公司所有，未经宁波合润房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场篇市场格局宁波商务区由单核向多核迅猛发展，5大新兴商务区各行其道争博市场江北湾头商务区南部CBD潘火商务区镇海新城高新区研发园东部新城三江口商务区江北北门户商务区租赁市场2012年写字楼租赁市场竞争压力加剧，整体写字楼可租赁面积预计达到52.4万㎡2010年下半年至2012年宁波新交付写字楼中可租赁面积约52.4万方，租赁市场竞争压力加大。楼盘名称区域交付时间可租赁面积租金出租率滨江国际广场江东区2011年4月100001.9-2.260%金融中心东部新城2011年6月800002.5-3.230%宁兴大厦高新区2011年12月180001.4-1.60迪趣大厦鄞州区2011年7月110001.3-1.510%银润豪景商务广场海曙区2012年6月61000未定0%环球中心海曙区2011年10月150002.7-3.220%新星龙湾海曙区2011年9月50001.8-2.25%财汇中心江北区2011年12月120001.5-20研发园高新区2010年12月60001.2-1.880%南部商务区一期36幢办公楼鄞州区2010年12月1500001.1—1.440%八骏湾东部新城2011年4月250001.5-230%城投大厦东部新城2012年3月31200未定0三宝大厦海曙区2012年12月17000未定0和丰创意广场江东区2011年12月540002.2-2.510%创新128鄞州区2010年6月300000.8-1.350%竞争市场金融中心：新城核心，高端商务配套日趋完善，政府导向以金融企业为中心，政策扶持力度大高端项目项目位置:江东世纪大道北段1228号建筑面积:55万平方米开盘时间:2010-01-25入住时间:2010-12-30容积率:6.50绿化率:60%物业公司:仲量联行物业管理有限公司物业费:10.8元/平方米·月开发商:宁波东部新城开发投资有限公司出租率：30%租金：2.5-3.2元/㎡.天酒店配套：嘉裕五星级酒店商业配套：上海小南国、香港利苑、北京俏江南、台湾鼎泰丰、PIZZAPINO、上井日本料理、COSTA咖啡、思妍丽等其他配套：金融家俱乐部、文化广场、航运中心、行政中心竞争市场泰富广场：招商队伍将商务配置、形象、配套高端化完美嫁接于租户，将租户商务形象快速提升高端项目占地面积:39500㎡总建筑面积:138600㎡开发商：宁波信富置业有限公司代理公司：宁波合润地产物业管理:永成物业物业费：10.80元/平方米·月项目配置：A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯；1000㎡的员工配套餐厅；大型中央空调系统；二个多媒体会议室，政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。竞争市场三宝大厦：三江口核心地段、一线江景资源，台资背景，大客户策略突显其项目价值竞争个案项目位置：灵桥路以西、药行街以南占地面积：5352平米建筑面积：50321（预计将有一半左右出租）交付时间：未定总层数：23层租金：未定标准层面积：1700㎡其他配置：每两层设置9米的空中花园配备7部进口高速电梯和2部货梯，并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群竞争市场环球中心：市中心核心地段，享受最成熟的商务配套，自带高端酒店城市综合体项目竞争个案项目位置：天一广场东侧占地面积：17104平米建筑面积：17万方入住时间:2011-8-1物业公司:高力国际物业费:8.8元/平方米·月开发商:宁波银亿置业出租率：20%销售价格：26000元/㎡租金：3-3.5元/㎡.天自身配套:空中屋顶花园、地下室停车库、商场、运动会馆、商务中心、会议中心、休闲酒吧、餐饮餐厅、便利超市、桑拿中心等一应俱全其他配套:周边教育、医疗、保险、金融、购物、餐饮、酒店、文化娱乐等齐全完备竞争市场银泰国际：市中心核心地段，客群定位准确，主要为面向国际性蓝海商务企业的高端写字楼。竞争个案项目位置:海曙日新街东侧、咸塘街北侧占地面积：3300平方米建筑面积：31700平方米开发商：宁波华联房地产开发有限公司代理公司：宁波合润地产开盘时间：2008年5月18日交付时间：2009年6月30日物业管理:银泰物业物业费：7.5元/平方米·月金融中心：东部新城核心，高端商务配套、政府导向、政策扶持力度大泰富广场：招商队伍、高端商务配置、形象、配套；三宝大厦：核心地段、一线江景资源，台资背景，大客户策略环球中心：核心地段，成熟的商务配套，高端酒店银泰国际：核心地段，客群定位准确竞争分析本案在酒店、商务配套、地段、江景资源与高端写字楼商务属性吻合，但如何将其属性嫁接与客户及客群细分方向需要跟进，而这点正是我们合润其专业所在。核心项目客群定位项目核心价值解析高端写字楼客群分析项目价格定位宁波市工业设计投资发展公司成立于2007年6月28日，注册资金2.5亿元，是国资背景企业。其项目地块前身是和丰纱厂始建于1905年，具有百年历史的企业，曾经一度撑起了宁波工业经济的一片天。价值一国资背景，发展商实力雄厚百年名企地段，和丰纱厂宁波工业历史先锋品牌价值价值一十大中提升项目之一形象价值价值三百年和丰纱厂，承载着老宁波的集体回忆文化底蕴浓厚文化价值价值四三江口商务区，与天一广场、江北老外滩隔江相望，不可多得的商务王者地段地段价值三江口东部新城商务区南部商务区江北新兴商务圈价值五无敌一线江景，商务办公更俱休闲气息江景价值内部淡水河价值六9.4万方商业配套含银行、酒店、影视城、餐饮和文化艺术中心等，商务配套齐全配套价值美食广场创意精品酒店价值七连廊、露台产品、产品设计突出产品价值总建筑面积34万方，地上面积23万方，其中办公面积13.6万方，规模优势明显，商务氛围浓厚；楼与楼之间底部有连廊，免去雨天打伞的烦恼；5层办公楼带有超大型露台。价值八绿城物管、国家一级资质，匹配高端商务形象物管价值价值九政府主导宁波第一纯租赁写字楼，规模效应明显运营价值价值十项目西面有一江一河，玉带环腰，风水俱佳风水价值随着商务区的发展及政府的政策导向，产业集群已形成风化，如金融类企业集聚在东部新城、研发类企业集聚在研发园、物流和贸易开始进入南部商务区等，在这种条件下什么样的企业才是我们的目标客群？首先从类似个案客群入手核心区域型竞争项目主要以物流、贸易、船务和金融类大型企业为主客群分析核心本项目客群定位客群定位项目的目标客户定位为：大中型、改善办公环境及提升形象企业以国内外知名企业为主，宁波本地企业为辅；核心客户:大型国有企事业单位、物流、贸易行业的龙头企业；重要客户:国内外金融巨头；国内外来大型服务机构；偶得客户:创意类企业；核心各板块租金图价格定位高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目：丽园尚都、科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦租金：1.0—1.5元/㎡.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/㎡.天快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/㎡.天江东区区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：1.8-3.2元/㎡.天核心预判本项目租金价格：价格定位本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所处地理位置、以及本案运营模式制定价格。2.2-2.6元/㎡.天之间营销篇和丰招商实践操作篇1、成功案例的操作经验2、合润的操盘服务模式3、本案推盘策略4、本案操作策略5、如何保证本案顺利营销6、合润介绍7、合作条件我们一改传统的营销模式坚持走合润的营销理念一专业营销二资源营销三情报营销——分享成功案例的经验——宁波泰富广场专业营销在于积累从宁波市第一批写字楼，三江口地标性建筑的“华联写字楼”到江东区核心地“利时大厦”、“彩江大厦”、到鄞州区的“博纳国际”，直到今天的银泰国际、泰富广场。我司在宁波商业地产的道路上一路走来，成功的为宁波市商业地产项目打造了一批专业的地产精英团队。我们付出的是心血、洒下的是汗水、积累的是经验、收获的是财富。十年磨一剑、凝练终非常专业营销体现服务“信用原则”，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认，我们与客户间不会产生反复的变化。“相容原则”，坚持双方平等互利，建立友谊的方式。“维系原则”，因此我们在项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，对客户的服务没有终点…共同分享资源营销的喜悦读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。我们的客户资源在哪里？我们已成功的建立写字楼客户资源库，拥有宁波70座写字楼1759组客户资料，拥有所代理的10余座写字楼项目的2000组客户资料…三情报营销所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策并举的招商格局。各项流程日报周报月报销控表——合润操盘服务模式——租赁流程—接待流程客户来源开发来访来电引导客户入座、倒茶、交换名片介绍本项目情况并了解客户需求带客户至现场参观回到售楼处将本项目资料交给客户明确客户意向及回复时间将客户信息填写来人登记表送客户出门、收拾洽谈座洽谈流程明确客户意向后制作本项目租赁方案提交开发商审核后发送客户收到客户回复进行商务条款谈判商务条款、工程条款符合开发商优惠范围，草拟租赁合同租赁合同提交开发商审核商务条款、工程条款超过优惠范围将客户的情况及最终商谈的商务条件上报开发商审批审核无误交客户确认，并明确回复时间开发商审批，草拟租赁合同提交开发商审核客户确认合同文本及条款，双方约定签约时间代理公司再次向客户分析现状、进行比较、沟通审核无误交客户确认，并明确回复时间签约、付款流程与客户约定签约时间及签约所需资料根据双方确认《租赁合同》版本代理公司审核客户签约资料无误后打印租赁合同及缴费清单代理公司通知开发商、财务部、物业公司签约时间客户签署《租赁合同》，代理公司告知客户各款项的付款账户，准备付款代理公司将客户签章后的《租赁合同》，上交开发商审核，并签章与开发商财务部、物业公司确认各款项是否到账确认收款后，开发商、物业公司财务部开具租赁收据、发票交客户开具交房通知单，陪同客户至物业公司交房代理公司将双方签字盖章的《租赁合同》交由客户签收交房后，代理公司签约资料归档客户后续服务流程同物业公司一起每周上门拜访1家客户把本项目最新的进展情况（项目新增的服务内容、配套、重要活动、新签约客户等情况）告知客户询问客户对本项目各项配套是否满意，汇总客户提出的建议整改后的情况告知客户，并对提供合理化建议的客户发放小礼品以示感谢将客户反馈的建议汇总后上报开发商，落实相关部门进行整改在传统的重要节假日向老客户、意向客户发送短信表示问候租赁日报工作当日下定及签约的企业名称、套数、面积、成交金额等数据统计。租赁周报工作成交数据统计来人来电统计分析媒体反馈分析新增客户分析跟踪客户分析成交客户分析下周工作计划月租赁数据统计月来电来访统计分析月媒体推广反馈分析月成交分析产品去划分析及策略调整写字楼市场同类产品分析下月推广计划下月租赁计划下月拓展客户计划租赁月报工作销控表实际层单元编号法国捷傲有限公司宁波代表处90102030405浙华重型钢管制造有限公司中石化江苏正大甬波惠海贸易100102030405宜信普惠宁波美的制冷产品销售有限公司1101020