定远小商品城招商方案

1定远小商品批发市场招商方案(研讨）2009年03月28日2第一部分定远商业及本项目概况一、定远概况滁州市定远县地处安徽省中部，国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口91.6万，辖37个乡镇，528个行政村。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势，是投资兴业的理想之地。地理位置优越，交通十分方便，淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。2007年实现地区生产总值53.4亿元，增长12%；财政收入2.5亿元，增长34.4%；固定资产投资23.1亿元，增长80.8%。城乡居民收入持续增加，在岗职工年平均工资15559元，增长29.6%；农民人均纯收入3380元，增长24.9%。3二、定远小商品城的发展机会及发展潜力（1）由于定远商业还处在发展时期，服饰、日用百货等日常消费支出占收入的比例相对较大，因此小商品城具有较大的发展空间。（2）目前定远城区尚未出现大型百货批发市场，而同等规模的三线城市一般都有一到两个集批发与零售一体的小百货批发市场。随着定远居民收入的增长，人民生活水平不断提高，这一矛盾日益突出，小商品城的出现正好满足了市场的需求。（3）本案周边旧有的居民区生活配套服务设施较为陈旧和分散，不能完全满足居民日益提高的高层次生活需求，而周边目前还没有出现一个能满足这一需求的物业。4三、定远居民投资理念分析（1）由于三线城市的个人投资理财手段单一，当地人投资理财的观念不强，处于相对原始阶段，信息渠道单一，以人际传播为主要信息传递渠道。（2）投资者普遍缺乏超前意识，思想保守，对本案的投资价值与后续经营存在疑虑。（3）投资者心理不成熟，有较强的从众心理，政府导向对于普通民众具有较大的影响力。5四、项目概况金鑫·曲阳城目共有商铺面积21198.82平米，自开盘以来，已累计销售2374.92平米(含拆迁安置)，完成招商面积3045.67平米（不含苏果），其主要投资客为定远城本地人。目前准备招商的苏果1期2楼夹层面积4056.14平米。6综上说述，结合目前定远的消费水平和市场供需状况以及当地人的投资习惯，本项目2层的夹层部分目前作为一个小商品城是最佳的选择之一。7第二部分、项目规划一、项目名称本项目定位集小商品、百货批发和零售为主市场，所以目前暂拟定远小商品批发市场或曲阳小商品城较为合适。定远小商品城、曲阳小商品批发市场、曲阳商贸城作为备选。（以上名称带地名字样的需报政府审批）。8二、项目规划A、经营品种：鞋帽皮具日用百货时尚百货家居饰品1、鞋帽皮具类：男鞋、女鞋、童鞋、箱包、皮具2、日用百货类：洗涤用品、日用塑料制品、餐具、橱具、文化体育用品劳保用品3、时尚百货类：化妆品、香水、美甲、艺术摄影用品、个人饰品、手表打火机4、居家饰品类：床上用品、框画、居家饰品、地毯、窗帘布艺9B、经营户种类及数量：1、鞋帽箱包类：22间2、时尚百货类：14间3、家居用品类：22间4、日用百货类：46间共计104间，具体位置分布见平面分割彩图。以上分割作为招商的指导性分割，具体铺位安排在招商过程中就遇到的问题进行调整。10第三部分、招商策略1、低门槛高标准以较低租金及免租期等优惠政策吸引经营户投资，在此基础上通过核对营业执照、上门调研以及与经营户沟通等方式对经营户的实力及经营能力进行甄别。将一些经营经验少抗风险能力弱的商户剔除，避免其成为市场的不稳定因素。112、立足当地、辐射周边选择招商区域和对象时，立足于定远当地市场商户，同时辐射周边滁州、风阳、全椒、来安等周边县市及乡镇。123、以环境氛围、促进招商商业街屋顶，外立面设置广告位、吊旗等，这样即能营造浓郁的商业氛围，使投资者、感到浓郁的商业氛围，又能将招商政策广而告之。134、以政府行为职能，促进招商利用当地人相信政府行为的心理，通过和政府合作，树立政府对项目大力支持的形象，利用减免经营者的各项相关费用（如：工商、公安、税务、市容、质监等）做为招商优惠条件，吸引客商进驻。145、以企划宣传促进招商制定完善的企划宣传方案。通过一系列的企划宣传，提高开发商在当地的知名度与美誉度。增强当地民众对本案的关注度，增强投资者的信心，推动招商方案的实施和商铺租赁。15第四部分、效果图一、平面分割效果图1617二、形象背景板18三、单页19第五部分、定远县商铺综合分析一、商业市场普查方案1、说明：为了全面了解定远县商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场调查。2、调研目的2.1了解定远县主要商业街道店铺的售价及租金水平2.2了解定远县主要商业街道店铺的实用面积。2.3了解定远县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）。2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。203、调研范围定远县及周边乡镇4、调查对象调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式采用问答式6、人员组织与时间进度6.1临时调查人员安排4人；6.2调查时间3月26~27日；217、调研重要分析指标7.1售价及租金分析；7.2面积分析；7.3经营内容指标分析7.3.1经营内容——租金分析7.3.2经营内容——面积（实用面积）分析7.3.3经营内容——规模（数量、比例）分析228、分析与建议依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。23二、调查分析（一）、单项分析1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70㎡占17%，比例最大；21-30㎡占15.9%，比例次之；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占13.8%。累计可见10-40㎡占55.5%，是主要的面积范围。面积百分比（%）累计百分比（%）10-15㎡15.215.216-20㎡10.725.921-30㎡15.941.731-40㎡13.855.541-50㎡4.059.451-70㎡17.076.571-100㎡9.886.2101-150㎡8.494.6150㎡以上5.4100.0Total100.0百分比（%）15%11%16%14%4%17%10%8%5%10-15㎡16-20㎡21-30㎡31-40㎡41-50㎡51-70㎡71-100㎡101-150㎡150㎡以上242、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；在二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应具有相当的商业潜力。百分比（%）83.515.11.20.2一层二层三层四层层数百分比（%）累计百分比（%）一层83.583.5二层15.198.6三层1.299.8四层0.2100.0Total100.0253、店面形象分析：店面形象为优的占24.7%，良以上的占84.9%。可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。百分比（%）累计百分比（%）优24.724.7良60.284.9一般14.999.8无0.2100.0Total100.0百分比（%）优,24.7良,60.2一般,14.9无,0.2020406080百分比（%）24.760.214.90.2优良一般无264、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8%，低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。百分比（%）累计百分比（%）国际名牌9.99.9国内高档品牌21.631.5国内中档品牌31.863.3国内一般品牌23.386.6无13.4100.0Total100.0百分比（%）10%22%32%23%13%国际名牌国内高档品牌国内中档品牌国内一般品牌无275、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。百分比（%）男装类5.8女装、内衣12.1男女休闲装13.7饰品类0.5童装、孕妇装类2.3鞋、箱包、皮具类型5.1珠宝、钟表、眼镜类1.4礼品、精品类3.7餐饮类5.1休闲、娱乐类0.2百货类10.5文体、音像类3.0家电1.9数码、通讯、IT类2.6化妆品1.4美容、美发、健身类4.9五金、机电、化工类4.2家饰、床上用品、厨具类5.6维修、加工、中介类1.4婚纱摄影类1.2医药、保健类2.6烟、酒、茶类3.5机车类0.9其它6.5Total100.0百分比（%）男装类女装、内衣男女休闲装饰品类童装、孕妇装类鞋、箱包、皮具类型珠宝、钟表、眼镜类礼品、精品类餐饮类休闲、娱乐类便利店、百货类文体、音像类家电数码、通讯、IT类化妆品美容、美发、健身类五金、机电、化工类家饰、床上用品、厨具类维修、加工、中介类婚纱摄影类医药、保健类烟、酒、茶类机车类其它286、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右。百分比（%）厂家直销10.5加盟、连锁11.4代理10.5经销9.6自营57.9Total100.0百分比（%）11%11%11%10%57%厂家直销加盟、连锁代理经销自营297、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。百分比（%）累计百分比（%）优23.223.2良40.463.6一般33.897.4差1.999.3Total100.0百分比（%）23%41%34%2%优良一般差308、每月每平方米的营业额分析：在每月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。百分比（%）累计百分比（%）100元以下31.931.9101-150元16.748.6151-200元10.859.4201-250元6.866.2251-300元11.077.2301-400元8.085.2401-500元3.588.7500元以上11.099.8Total100.0百分比（%）31%17%11%7%11%8%4%11%100元以下101-150元151-200元201-250元251-300元301-400元401-500元500元以上319、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。百分比（%）累计百分比（%）无2.42.410元以下17.219.510-15元28.748.216-20元10.458.621-25元9.468.026-30元9.977.931-35元5.483.336-40元3.386.640元以上13.299.8Total100.0百分比（%）2%18%30%10%9%10%5%3%13%无10元以下10-15元16-20元21-25元26-30元31-35元36-40元40元以上3210、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，二年的最多，占39.4%；其次是三年，占21.1%。可见市场的租赁期限主要是以二至三年期内的租赁为主。百分比（%）累计百分比（%）一年以下(含一年)19.319.3二年39.458.7三年21.179.8四年11.591.3五年以上(含五年)8.7100Total100.0百分比（%）19%39%21%12%9%一年以下