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中南世纪城一期物业管理投标书目录第一部分投标人的服务承诺……………………………………………第2页第二部分XXXX简介及相关资质证明材料…………………第3页第一节XXXX简介………………………………………第3页第二节XXXX主要业绩…………………………………第5页第三节资质材料…………………………………………………第6页第三部分中南世纪城一期物业管理服务方案…………………………第11页第一节物业管理服务工作的整体设想及策划………………………第11页第二节拟采取的管理方式……………………………………………第18页第三节工作计划………………………………………………………第22页第四节物资装备计划…………………………………………………第24页第五节人员配备………………………………………………………第24页第四部分中南世纪城一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施…第27页第一节房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理…………………………………………………………第28页第二节治安消防管理…………………………………………………第29页第三节环境清洁卫生…………………………………………………第32页第四节交通车辆管理…………………………………………………第34页第五节住宅区档案资料管理…………………………………………第35页第六节服务质量效果…………………………………………………第39页第七节装修管理………………………………………………………第40页第九节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准……………第42页第九节社区文化与环境文化…………………………………………第46页第十节物业维修基金的建立和使用…………………………………第48页附：中南世纪城一期管理处各岗位职责…………………第49页第五部分测算报价………………………………………………………第61页第一部分投标人的服务承诺致新世界中心开发公司：㈠根据已收到的《中南世纪城一期物业管理项目》招标文件的要求，遵照《江苏省住宅物业管理服务标准》、《南通市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》、《物业管理条例》的规定，我司经考察现场和研究招标文件后，经过仔细测算，小区按江苏省物业管理服务标准五级提供服务，公共服务费按人民币1.2元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取，办公用户及商业部分将按照江苏省优秀物业管理大厦的标准提供服务，公共服务费分别按人民币2.2/元和3.0元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取。按招标文件的要求实行综合一体化物业管理。㈡我司保证：自接管中南世纪城一期物业管理项目起随时随地为业主提供优质服务，打造精品工程，三年之内将成为市级、省级物业管理优秀项目并力争创建全国物业管理示范小区。㈢若我司有幸中标，将在签定物业管理合同时，向贵司交纳伍十万元银行履约保函。投标单位（章）：南通XXXX管理有限公司法定代表人（章）：日期：二00六年月日第二部分XXXX简介及相关资质证明材料第一节南通XXXX管理有限公司情况介绍南通XXXX管理有限公司，为集团成员企业，由房地产业有限公司和新世界中心开发有限公司共同投资组建。公司管理面积达30万平方米，公司业务主要分布在江苏南京、海门、南通，山东青岛、烟台等。接管物业类型包括办公楼、别墅、公寓、高层住宅等。管理项目主要有：南京——中南·麒麟锦城，海门——中南大厦，青岛——中南公寓。队伍继海门、南京、青岛之后运作已经逐渐成熟，目前在职员工100余人，其中管理人员大专以上学历高达100%。物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，是其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们XXXX人在工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中形成了以下几点特色：1、以人为本、重视培训人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好的用人体制。对此，我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。每年、每月、每周我们都要制订详细的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相应内容的培训，鼓励员工一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2、科学管理，规范服务向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。为此，我们将积极导入ISO9001-2000国际质量体系标准，并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制。使大家的一言一行都有文可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使本公司的企业管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理工作中，我们充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况、业主的有关资料通过电脑联网查寻，一目了然。有效地提高了工作效率和质量。3、业主第一、服务到家“业主永远是我们的上帝”，这是常常挂在我们XXXX人嘴边的一句话，业主的需要，就是我们的目标，随时为业主提供最优质的服务，是我们的服务态度。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到“业主想到的要做好、业主没想到的也要做好”。公司通过一系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示“XXXX人”的精神风貌。我们愿通过自己的努力，通过自己对业主的全心服务，取得政府、社会、业主的认同。第二节南通XXXX管理有限公司业绩介绍XXXX承接的部分项目概况序号项目名称服务内容合同签约时间合同履约情况托管面积（平方米）123第三节资质材料授权委托书本授权委托书声明：我（姓名），系南通XXXX管理有限公司的法定代表人，现授权委托为我司授权代理人，以本公司的名义参加中南世纪城一期物业管理投标活动。授权代理人在开标、评标、合同谈判、签约及办理相关公证等过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。该被授权人就在宁办理相关公证事宜有转委权。授权代理人：性别：年龄：职务：身份证号码：特此委托！投标人（章）：南通XXXX管理有限公司法人代表（章）：授权代理人（签字）：日期：二00六年月日注：1、本证明书与本人身份证对照使用。2、本委托书中授权代理人的签名笔迹和印章是核对由他们签发的文件有效性的依据。资格证明材料如下：（1）资质证书复印件1份（2）法人营业执照（副本）复印件1份（3）项目负责人简介表3-1项目投入人员汇总表人员总数79人管理人员11人作业人员68人序号职务姓名年龄性别职称专业主要资历简述公司总部项目分管负责人31岁男中级法律95年至今，曾先后在中国南车集团、南京百家湖物业、江苏商茂物业、南通XXXX就职，主持过全国示范大厦的创建工作，并接受全国城建培训中心和中国物业网的邀请进行物业管理企业经理人方面的培训现场项目负责人28岁女初级物业管理详见个人简历主要管理人员25岁男房地产经营管理详见个人简历表3-2项目主要管理人员简历表姓名性别女出生年月1978、09最终学历大学专科毕业院校及时间毕业专业物业管理现任职务项目经理政治面貌团员工作年限7年从事项目工作年限7年专业技术职称身份证号码32062519780926186x专业技术证书名及证书号序号证书名证书号1物业管理经理上岗证/2会计电算化证/3管理主要服务经历（包括获奖情况）1999、03——2003、09海门00物业管理有限公司项目经理2003、10——今南通XXXX管理有限公司项目经理备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。2、本表限项目负责人和主管填写。表3-3项目主要管理人员简历表姓名性别男出生年月1981、07最终学历大学专科毕业院校及时间毕业专业房地产经营管理现任职务主管政治面貌团员工作年限3年从事项目工作年限3年专业技术职称身份证号码340825198107064510专业技术证书名及证书号序号证书名证书号1物业管理企业经理上岗证/2人力资源上岗证/3/4/5/6/管理主要服务经历（包括获奖情况）2003、7—2004、8安徽00物业管理公司绿园小区管理处、主任助理2004、8—2005、8南京00物业管理公司物业助理2005、9—今南通XXXX管理公司主管备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。2、本表限项目负责人和主管填写。第三部分中南世纪城一期物业管理服务方案第一节中南世纪物业管理服务工作的整体设想及策划南通XXXX管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起中南世纪城一期的物业管理工作，一旦我司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把中南世纪城一期建设成为南通首座公寓式的物业管理的典范。我们的管理总目标是：自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面：1高标准、高水平管理的措施1.1建立和实施完善的物业管理质量体系物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在中南世纪城一期的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要根据中南世纪城一期的管理模式和特点尽快建立和实施ISO9001-2000质量管理体系。1.2培育高素质的员工队伍人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。1.3加强和完善物业管理的硬件条件在中南世纪城一期物业管理工作中，除了要充分依托现有的管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。1.4营造富有特色的社区文化具体内容在后续章节中有详细描述。1.5实施办公、住宅区人性化的专业物管崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在中南世纪城一期，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，关注业主的生活质量，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业主的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。1.6注重发挥业主自治、自律的功能以业主管理委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使中南世纪城一期物业管理真正得到升华，这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将充分发