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此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密CRIC研究中心项目总监孔方正专注于房地产战略与投资领域2012年8月29日《本期主题：2012中国地产黑马解读》2投资研讨会会议日程安排《近期房地产市场形势研判》12414:00-14:40《恒大*海上威尼斯营销案例解读》14:40-15:20《融创中国*2012地产黑马解读》研讨会结束17:00研讨会开始14:00专题研讨：营销困惑？16:00-16:30专题研讨：投资困惑？16:30-17:003茶歇15:20-15:3515:35-16:005此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2012年5月当前上海及全国房地产市场分析4未来市场预测……………………………………………………10PART2三个持平和三大高位……………………………………………3PART15PART1三个持平和三大高位6上海：前7个月市场出现三个持平前7个月交易量与去年持平前7个月成交量与供应量基本持平1237月成交均价与历史最高水平基本持平7进入7月之后，十大城市市场出现回落，最近的四周周均交易量大致保持在240万平方米左右，240万平方米的水平放在最近这一年半时间里仍然是绝对高位，能够和2011年1月大致对等。249157148151171182166161177172170176871302241952302672422442262302380501001502002503002011年1月周均2月周均3月周均4月周均5月周均6月周均7月周均8月周均9月周均10月周均11月周均12月周均2012年1月周均2月周均3月周均4月周均5月周均6月周均7月周均7.30-8.58.6-8.128.13-8.198.20-8.26三大高位：市场气氛持续转暖，即便处于淡季市场交易量仍维持高位2012年以来十大重点城市周度交易量走势（单位：万平方米）8进入7月之后，十大城市市场虽然交易量出现回落，但从供求比的角度来看，当月新增供应依然能够在当月基本消化，从这个角度来看，7月成交量的下滑更多是源于淡季中供应量的萎缩，而非市场氛围的改变。8月亦是如此。三大高位：市场供求比依然处于高位，当月供应基本能当月消化2012年以来十大重点城市市场供求比走势城市2011年Q12011年Q22011年Q32011年Q42012年Q12012年Q22012年7月北京2.700.650.690.731.151.461.33上海0.800.670.680.611.280.951.15广州1.251.120.580.501.231.131.10深圳1.780.740.650.471.670.890.70杭州0.890.510.440.391.001.270.94南京1.330.430.570.411.071.062.24天津1.570.600.430.390.750.671.00武汉1.000.680.590.560.950.690.94重庆0.890.610.670.831.620.971.28成都1.810.510.470.751.451.261.55备注：上表供求比=成交量/供应量，比值大于1说明市场静态呈现供不应求，反之则为供过于求97月，深圳市场成交均价重回20000元/平米，北京则连续第4个月稳定在20000元/平以上的水平，另外，上海和广州均价创本轮调控以来的最高值，其中上海24678元/平已经接近历史最高单月最高水平。三大高位：重点城市均价重现高位，上海逼近历史最高水平2012年以来四大核心城市月度成交均价走势（单位：元/平方米）城市11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.7北京22945247941868419637214292131922408221722257120636199992217518447185921905820200202692130120646上海23750213742235622881223872245322214219472281221254211792235622618200402232022737226222413724678广州12216120471210912048112541160311320125991241411784114911323312699115221179412275121761245913282深圳2027020898193812035515653180232089020490233681997119204160201809617602174801659118204190702021710市场回暖：两大因素导致今年市场信心逐步恢复政策见底的预期•宏观经济下滑让人联想到2008年•中央层面针对首套房的政策确实出现了松动•地方政府自年初以来持续闯关房价继续处于低位•企业在去年下半年已经达成降价换量的共识•今年上半年价格持续保持在低位1211PART2未来市场预测12经济：经济继续恶化，中央已经开始加大投资力度着力提振经济二季度GDP增速7.6%，已经是08年金融危机结束以来的最低水平，由于外部环境恶劣，故出口萎靡局面难以改变，而消费依然难当大任；目前从政府层面上看依然只有投资可以做文章，数据显示6、7月以来投资已经呈现爆发式增长。类别指标1月2月3月4月5月6月7月投资固定资产投资累计额（亿元）211894786575592108924150710184312固定资产投资累计增幅（%）21.520.920.220.120.420.4出口出口总额（亿美元）1498.71144.21655.91631.71811.21802.01769.4出口总额增幅（%）-0.618.48.84.915.311.31.0消费社会消费品零售总额累计增幅（%）14.714.814.714.514.414.22012年以来宏观经济三架马车月度走势6.1%7.9%8.9%7.6%09Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q2宏观经济持续处于下降通道，保增长成为目前的首要任务6月份固定资产投资单月实现固定资产投资41786亿元，创下有史以来单月投资额新高。这是近期国家加快审批重大投资项目的直接反应，显示出中央目前急于提振经济的态度。13政策：地方政策进一步趋缓，利用公积金渠道放宽首付门槛首次使用住房公积金贷款购买90平以下首套房：1、贷款金额30万元以下，首付比例由原不低于30%调整为不低于20%；2、套型建筑面积在90平以上和二套购房的住房公积金贷款按原来规定执行。1、使用公积金个人住房贷款购买家庭第一套自住房的，套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、使用公积金个人住房贷款购买家庭第二套自住房的，贷款首付款比例不得低于50%。购买第二套商品住房时仍可申请公积金贷款，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。1、首套商品房纯公积金贷款最低首付为2成，可贷额度暂不提高。2、入选“321”计划的人才，首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。清远深圳南京中山7月份以来，虽然中央层面喊话从未间断，但地方政府“微调”政策的脚步依然没有停止；经过近半年以来的闯关，目前地方对于中央底限的拿捏已相对准确，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，近期更有城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。7月9日7月16日7月23日7月26日14下半年至今被叫停的地方政策5月28日，重庆公积金管理中心发布新政，其中包含一条款：允许贷款职工补缴帐户余额，后由于该条与限贷政策抵触较大，因此被叫停。重庆公积金贷款者被允许补缴公积金，被叫停5月29日，湖南经济形势座谈会上，省发改委要求通过利率优惠、降首付比例、减免税费等措施支持居民购买首套普通住宅，有序释放刚性需求；6月25日，河南省建设厅发布文件，要求金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内优惠。两者均无下文。湖南、河南计划出台新政支持首套购房，后不了了之7月13日，有消息称珠海市住房建局会议，决定全市范围内取消限价，部分地区取消限购。仅数小时后，该局主要负责人向媒体透露，由于种种原因双限令松绑计划叫停。珠海双限令松绑，仅数小时后即叫停下半年至今中央层面表态汇总6月5日住建部发言人6月18日住建部新闻发言人7月7日国务院总理温家宝7月19日国土部、住建部7月25日财政部部长谢旭人表态主题：继续坚定不移地抓好房地产市场调控。严格执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施。继续坚决抑制投机投资性需求。促进房价合理回归，绝不能让房价反弹。地方放松调控意愿将始终存在，明里暗里的微调仍将继续。中央将继续费心保持舆论的稳定，衡量各地微调哪些可以默许、哪些必须矫正。政策：下半年中央口风保持收紧，地方微调政策也仍将继续15市场需求：需求趋于多元化，改善、投资型群体逐渐释放购买力【华润北京润西山】开盘当日热销6.3亿【中海城南官邸】开盘1小时热销7.6亿【碧桂园十里银滩二期】开盘首日热销3300套【绿城融创蠡湖香樟园】开盘当天热销5.5亿【恒大海上威尼斯】开盘两天揽金超20亿【华润·威海湾九里】开盘4小时热销近7亿从7月核心城市项目销售榜来看，中高档、高档楼盘已集中进入前三甲；从全国范围来看，改善型需求也正在逐渐释放。十里银滩、海上威尼斯等旅游地产项目的热销也意味着投资型需求开始介入市场。2012年7月北京商品住宅项目销售排行排名项目名称档次成交面积(m2)成交均价(元/m2)1首开熙悦山中档40241135382红木林中高档27002213063润泽庄园中高档25255234982012年7月上海商品住宅项目销售排行排名项目名称档次成交面积(m2)成交均价(元/m2)1新天地河滨花园中高档34856344662中海紫御豪庭高档21711391853嘉怡水岸中高档20115153742012年7月深圳商品住宅项目销售排行排名项目名称档次成交面积(m2)成交均价(元/m2)1莱蒙水榭春天中高档31133200662富通城十锦中档21449176273星河盛世中高档198322174816市场：下半年市场走势三大阶段7-8月份：交易量相对低谷期•传统淡季影响，供应相对低位，交易量受拖累下滑•市场需求热情继续积累•存量依然处于高位，因此房价不具备上涨动力9-10月份：交易量井喷•7-8月积累的需求集中释放•库存明显下降，部分城市可回归到合理范围内•价格回涨的项目逐渐增多1211-12月份：部分项目价格回到本轮调控降价前的水平•部分前期跌价幅度较深的项目•部分前期销售情况良好的项目3此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密房企成长之恒大记马祺中国房产信息集团研究中心高级研究员2012年8月29日18入城策略12营销策划19恒大入城策略-选城篇-入城篇-占城篇20选城篇：避锋芒，从二三线城市起步3%72%25%一线城市二线城市三四线城市46%27%14%13%中西部环渤海珠三角长三角图1：恒大在售项目分布：恒大是中国最早拓展二三线城市的房企，经过多年的深耕，目前恒大已在广州、上海、天津、重庆、沈阳、成都、武汉、南京、西安、长沙、太原、昆明、南宁、贵阳、合肥、郑州等全国100多个主要城市拥有200多个项目。这其中绝大多数是位于目前潜力无限的二三线城市，作为专注于最具发展潜力的省会二三线城市的地产发展商。立足二三线21选城篇：避锋芒，从二三线城市起步10.50%9.