宿迁金鹰项目招商方案及计划

鼎策地产简介宿迁金鹰项目招商方案及计划南京鼎策房地产顾问有限公司鼎策地产是一家专业的地产智力服务机构，倡导地产全价值链增值运营，致力于商业地产的商业策划、实施和运营管理。鼎策地产是南京智域咨询地产事业部与深圳智业房地产顾问公司合资合作的专业性公司。南京智域咨询始建于1998年，是从企业管理咨询起家的智力服务机构，2006年成立商业地产事业部。智域咨询商业地产事业部是以红星美凯龙商业咨询管理团队为班底建立起来的，红星美凯龙一直是智域咨询的长期客户。智域智业机构管理咨询事业部市场研究事业部商业地产事业部深圳智力地产顾问合资合作招商运营部策划设计部市场研究部综合管理部徐州分公司盐城分公司常州分公司宁波分公司徐州新景祥公司金鹰宿迁商业项目全案服务团队战略合作家具行业事业部钢结构行业事业部红星美凯龙合资合作江苏省家具行业发展研究院鼎策地产组织机构图项目招商执行组织项目总监企划经理平面设计经理A区招商经理餐饮主管精品主管C区招商经理娱乐主管餐饮主管百货主管品牌主管企划员设计员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员总经理总经理助理保洁主管安保主管工程主管企划主管推广主管市场主管行政主管财务主管保洁员8名保安16名水电工3名策划员2名推广员2名楼管8名文员1名培训员1名会计2名项目运营执行组织我们的优势12年管理咨询服务经验：系统思维、长远运营对商业地产的志趣和认识：未来公司的主要服务方向团队的长期磨合：市调、策划、设计、招商、运营等均具备专业人才，并且磨合时间较长商业资源的整合能力：整合商业服务公司和招商专项人才的能力商业案例的体会：招商的陷阱和对策、运营的瓶颈和对策我们的劣势国际化大商业的境界不高、视野不宽国内大型城市综合体的招商和运营实操案例尚不具备（处于规划和设计阶段）商业主力店资源和一流服饰类品牌资源不充分我们目前对宿迁及周边的商业研究还不彻底核心团队项目总监——徐家明：复旦大学博士、南京大学MBA，鼎策地产高级合伙人，智域咨询首席咨询师招商经理（百货类）——张劲松：华中师大房地产本科专业，智域咨询地产事业部总经理招商经理（餐饮休闲类）——朱正宝：东南大学MBA，鼎策地产招商经理策划经理——寇建强：南京大学EMBA，鼎策地产副总经理，智域咨询地产事业部策划总监市调经理——顾爱民：南京大学MBA，鼎策地产市场总监运营经理——李永：南京大学MBA，鼎策地产副总经理招商助理——李向前：合肥工业大学市场营销专业，鼎策地产项目经理策划助理——张勇：河海大学管理科学与工程研究生，智域咨询咨询师市调助理——潘祥：东南大学MBA，智域咨询市场调研经理运营助理——徐春霞：河海大学管理科学本科，鼎策地产行政助理代理项代理时段时间节点工作内容完成比率代理费率奖惩不达标达标超标招商代理总代理费用是2个月租金，过程中按招商完成比例分阶段支付2010-2011.4.302010.4.30招商策划、商户蓄水02011.5.1-7.152011.7.30电影院/C3F/南4F/C-1F主力店(15755*0.8)17%不支付按约支付顺延2011.8.20-11.302011.12.30C1F主力店(28360*0.8)31%不支付按约支付顺延2011.12.5-2012春节2012.1.31A-1F商户(29288)40%不支付按约支付顺延2012.4.20-7.152012.7.30C-1/C外街商户(49158)67%不支付按约支付顺延2012.8.15-11.152012.11.30其他商户(58696)80%不支付按约支付同下2013元旦-春节2013.2.20后续填平补齐(73370)100%超过80%以上的20%年租金招商代理费率表鼎策招商策略先外后内（市场区域），先远后近先主力店，后品牌店，最后零星点先上后下（楼层）与先上后下相结合先大后小，先主后次先角后街与先街后角相结合人脉招商、圈内招商、资源招商、主题整体招商、以商带商招商为主目的地招商、商圈招商、定向招商、发布会招商、电话招商、网站招商为辅、开业渲染招商不采用展会招商、政府组团招商一铺一价，个性设计，综合平衡（免租期；折扣租金；管理费优惠）综述我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布、商铺划分了做详细的分析。경쟁력招商招商招商模式业态分布租金策略商铺规划招商的目的打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户签约。引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。招商策略描述：主力店主力店引进：金逸、华纳影城主力店影城的引进主要是为了集聚人气，将其打造为宿迁的标志性游乐场所之一。是宿迁的年轻男女看电影的首选。招商策略描述：次主力店次主力店引进：知名电玩城、儿童游乐场、大型的餐饮（休闲美地）招商策略描述：品牌店品牌店的引进：中低档次的服装品牌及金鹰淘汰的品牌如美特斯邦威、以纯等。以满足宿迁本地中等收入及偏下收入人群的消费。主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广本项目拜访客户结束后，根据客户意向，填写客户登记表。意向客户，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。未表示有意向客户，分析原因，分析是否有能力满足客户，如不能转为储备客户，如可以则反馈客户。邀约客户登门拜访客户认可后，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。YNYN客户不认可，转为储备客户，结束洽谈。客户确认后，进入商务谈判流程，签订招商意向书，交纳定金招商协议正式确定，新闻发布会，签约仪式客户提供装修效果图和装修方案安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，评估，已有门店参观（招商部）N存档Y确定合作意向，签订招商意向书，交纳定金客户递交装修方案，进行审核审核通过后，签订正式协议书安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。招商模式主动型招商针对目标：重点客户、主力店客户招商方式：七步招商首先进行客户筛选，确立重点主力第三步第一步第四步第二步携带初步项目资料，电话邀约客户，进行登门拜访邀请客户前往现场考察，建议客户设店位置与客户进行简单商务谈判，签订意向协议书客户确认后，正式签署合同，安排客户进场装修根据客户提出的要求进行调整与方案修改，给予答复签约发布会，配合客户进行媒体宣传第五步第六步第七步招商模式被动性招商针对目标：一般客户，小客户招商方式：第二步我方建立客户信息并进行评估考察第三步通过评估的客户进行商务洽谈，并签订正式协议第四步安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计第一步通过广告宣传吸引客户主动前往招商中心进行咨询招商模式设计性招商针对目标：主题型客户，投资型客户招商方式：第一步设计各类商业组合主题（如淘宝吧、美食美客）第二步根据设计的商业组合进行针对性招商第三步设计招商优惠方案和联合经营方案，吸引高端客户进驻第四步安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计设计主题针对性招商招商方案安排装修Stage1Stage2Stage3Stage4整体招商策略主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。个性次主力店优先于其他业态先行招商。对于优势品牌，给予3个月免租期，其他品牌给予1个月免租期。餐饮品牌建议多使用电力设备，油烟排放要求商家经过环保处理。租金定位依据周围市场行情参考项目周围1公里内商业租金价格，并结合常州市场综合租金水平。商业定位及配套情况。项目定位和主力店的引入，对租金的提升起到辅助作用。楼层和所处位置。楼层和所处位置（是否靠近楼梯、是否为死路等）对租金价格起引导作用。实际租金可承受能力。不同类别的商业有最高租金承受力，结合日常招商经验，对租金价格进行合理把控。楼层业态分布业态总体规划总“纯”细“活”：总业态聚集于百货服饰休闲消费类，小业种主张灵活多样，自由组合，让整体布局“活起来”。具体说，不招商SPA、KTV、中大型正餐、电器数码、家具建材等，与周边商业（特别是宝龙）区别开来按照理想人流策略原理，主力店电影院（C02-3F）、电玩中心（C08-4F）置于高层沿街临河的的一楼商铺与步行街连成一体，突出“闲歇”和“懒食”需求，A/C沿河外街均以休闲餐饮小吃为主，一留人气，二续逛力，三品景观品牌美忆内街连成一体，自南向北550米，品牌精品店自由组合，异彩纷呈。A内街：品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店；C内街服饰、化妆品、礼品、皮具、饰品、鞋类等电影院与电玩中心和三楼的业态形成关联体消费A-1时尚便宜前卫百货满足年轻低消费人群，C-1体育用品和休闲服饰成为另一个独立的休闲运动主题紧挨宝龙城市广场，招商KFC(C04-1F)/必胜客(C04-2F)/婚纱/影楼(C02-2F)/金店(C02-1F)，形成较强的区隔和品牌商业优势风情金鹰运动金鹰时尚金鹰娱乐金鹰A区定位：-1层：SHOWWALK（淑尚步行街）1-2层：特色小吃一条街、品牌专卖店A区业态整体规划示意图A区C区业态整体规划示意图C区定位：-1层：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街1层：临河观光休闲为主，休闲购物为辅2层：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅3-4层：娱乐购物为主C区A区定位：A区-1F招商概念整体定位：SHOWWALK（淑尚步行街）业态组合定位：A01/02/03/04业态定位：格子铺、中偏低档精品店，温妮、莱迪或秀水街A05/06/A07/08业态定位：与A01/02/03/04业态一体化的独立空间需要较大的关联业态品牌A区B区金鹰广场C区A03A区-1层A区外街招商概念整体定位：特色小吃一条街业态组合：以特色小吃为主，如兰州拉面、东北水饺、夫子庙特色小吃店等等说明：外街做成餐饮主要是因为临河风景好，其次是餐饮的油烟相对较大，在外街通风较好A区B区金鹰广场C区A区外街A区外街主要店铺——特色小吃一条街A区内街A区B区金鹰广场C区A区内街招商概念整体定位：品牌专卖店业态组合业态组合：各式各样的品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店等说明：内街都为一托二的门面房。一楼为门店，二楼为产品仓储、办公休息室或或同品牌销售。A区内街业态描述——品牌专卖店业态组合邮政银行洗衣店书店报刊店音像店花店药店家常菜社区医院C区-1F招商概念整体定位：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街业态组合：分主题主打体育各类用品和休闲类服饰C01:体育用品系列一：手套、球拍类C02/03/04/08:体育用品系列二：体育服饰、运用服装、休闲服饰C05/06/07/09/10/11:体育用品系列三：体育热饮、运动休闲小吃、体育书刊A区C区-1层A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03停车场A区内街业态描述——宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街C03-11：1F招商概念整体定位：临河观光休闲为主，休闲购物为辅业态组合：C04：西餐C09/10/11/05/06/07：小型主题餐饮C03:咖啡、茶吧、小吃C08:咖啡、休闲快餐、品牌专卖店或者百货说明：由于该区域紧邻河道景观，风景好因此是到此来的消费者观光休闲吃饭的最佳目的地A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C03-11：1FC03-11：2FC03-11定位：招商概念整体定位：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅分C04：家居为主，休闲餐饮为辅C09/10/11/05/06/07：女装为主C03:男装为主C08:女装为主说明：由于C03-11的2层紧邻金鹰二层女装因此为了吸引客流也以女装为主并和金鹰形成错位经营A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C03-11：2FC011-4FC01招商概念整体定位:紧靠金鹰，精品补齐和金鹰形成错位经营业态分布：1F：精品服饰2F：精品服饰3F：糖果店4F：烟酒店、微型百货超市说明：由于C01紧靠金鹰所以1-2楼以百货为主和金鹰错位经营。3层经营糖果为影院的配套。4楼经营烟酒店，微型超市为电