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财通资产‐银泰集团平阳银泰城特定多个客户专项资产管理计划二〇一四年三月•资管计划基本要素•风险控制措施•项目合作方介绍•项目简介•周边楼盘情况介绍•测算及敏感性分析•资管计划投资亮点•资管计划管理人简介•资管计划认购流程1、资管计划名称：财通资产-银泰集团平阳银泰城特定多个客户专项资产管理计划2、融资合作方：银泰集团3、担保人：中国银泰投资有限公司、沈君升先生（系沈国军之亲弟，亦标的项目负责人）4、资管计划期限：投资人可选12个月或18个月。5、资管计划规模：预计10亿元，其中优先级5亿元，次级5亿元。（具体以实际成立规模为准，优先级：次级不超过1：1）6、优先级委托人预期收益率：资管计划基本要素份额类别/预期年化收益率100（含）‐300万元300（含）‐600万元600万元（含）以上A类优先级份额（投资期限为12个月）10.2%10.5%10.8%B类优先级份额（投资期限为18个月）10.8%11%11.3%资管计划基本要素7、资金运作方式：优先级资金中4900万元用于受让项目公司49%的股权，优先级资金中剩余部分以及次级4900万元向项目公司发放贷款，用于平阳银泰城项目的开发建设及资产管理人认可的其他用途。•资管计划基本要素•风险控制措施•项目合作方介绍•项目简介•周边楼盘情况介绍•测算及敏感性分析•资管计划投资亮点•资管计划管理人简介•资管计划认购流程风险控制措施1、平阳银泰置业有限公司（“项目公司”）将项目土地提供抵押（抵押率约为50%），为其还本付息提供抵押担保，并办理强制执行公证；2、宁波银泰投资有限公司将其持有的剩余51%项目公司股权质押于财通资产，为项目公司还本付息提供质押担保，并办理强制执行公证；3、中国银泰投资有限公司为本资管计划项下的项目公司还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保，并办理强制执行公证；4、沈君升先生（系银泰集团实际控制人沈国军先生之亲弟）为本资管计划项下的项目公司还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保，并办理强制执行公证；5、财通资产向项目公司委托董事和监事，对项目公司对外融资、担保等重大事项具有一票否决权；6、宁波银泰投资有限公司出具承诺函，承诺本资管计划之外的股东在投入（包括但不限于股东借款和代付工程款等）需在本资管计划退出后方能偿付。资管计划存续期间，宁波银泰投资有限公司不得主张债权的本息。•资管计划基本要素•风险控制措施•项目合作方介绍•项目简介•周边楼盘情况介绍•测算及敏感性分析•资管计划投资亮点•资管计划管理人简介•资管计划认购流程银泰集团由沈国军先生创始于1997年，是一家以商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流、投资与金融六大业务为主的多元化国际性产业投资集团，总部设于中国北京。截至2013年末，银泰集团总资产已逾数百亿元，融资合作方资产实力极为雄厚，履约能力极强。持有多家境内外上市公司和100多家全资或控（参）股子公司旗下全资及参股企业包括：银泰商业（集团）有限公司（01833.HK）、银泰置地（集团）有限公司、银泰资源股份有限公司(000975.SZ)、北京银泰置业有限公司、菜鸟网络科技有限公司、京投银泰股份有限公司(600683.SH)、武汉商业集团股份有限公司(000501.SZ)、北京燕莎友谊商城有限公司等。【各产业代表企业】融资合作方介绍自持物业价值逾百亿银泰集团拥有北京银泰中心、极致尊贵的精品酒店北京柏悦酒店、悦•生活ParkLife、世界500强中国总部的5A甲级写字楼、现代豪华的柏悦居、北京吉祥大厦等多处自持高档物业。“银泰中心”和“银泰城”是银泰置地倾力打造的两个地产品牌，“银泰中心”定位一线城市或省会城市地标性的高端、奢华的城市综合体；“银泰城”是高端多功能复合型城市综合体，是都市时尚生活重心。目前，银泰置地已覆盖北京、杭州、成都、武汉、哈尔滨、合肥等20多个城市，项目总建筑面积达1000多万平方米。拟斥资32亿，携手阿里巴巴集团打造中国智能物流骨干网----菜鸟网络2013年5月30日，银泰集团、阿里巴巴集团联合复星集团、富春控股、中国邮政集团、顺丰等国内知名快递公司共同成立菜鸟网络科技有限公司。银泰集团通过北京国俊投资有限公司已经完成首轮投资16亿元，成为第二大股东，沈国军先生出任菜鸟网络CEO。融资合作方介绍沈国军先生出生于1962年，汉族，浙江宁波人。文化程度：中南财经大学硕士研究生毕业，高级经济师。2009年度“中国商业地产领袖人物”2010年10月刊“芭莎男士”封面人物2010年入选“十大并购名人”2010年度“华德奖·中国最受尊敬企业家”2010年度“中国企业家·最具影响力企业领袖·新锐奖”2010年度杭州市优秀社会主义建设者2011年度世界浙商大会杰出浙商奖2011年度“十大风云浙商”2011杭州市十大商贸功勋企业家2011年度“中国商业地产杰出领袖人物”2013新财富500中国富豪榜排名第35位。……社会荣誉：2006年度“浙商社会责任大奖”2006年度中国“十大并购人物”2007年度“安永工商业企业家奖”2007中国管理100年会“聚人气企业家奖”2007年度“中国商业地产领袖人物”2007年度“十大风云浙商”2008年度“中国商业地产领袖人物”2008年度“浙商社会责任大奖”2009年度“品质杭商”2009年度“中国品味成功年度人物大奖”2009年度“新地产年度人物大奖”现任：北京国俊投资有限公司董事长、中国银泰投资有限公司董事长、银泰百货（集团）有限公司董事局主席、菜鸟网络科技有限公司CEO；实际控制人介绍•资管计划基本要素•风险控制措施•项目合作方介绍•项目简介•周边楼盘情况介绍•测算及敏感性分析•资管计划投资亮点•资管计划管理人简介•资管计划认购流程2013年9月13日，银泰集团通过平阳银泰置业有限公司竞拍获得浙江省平阳县鳌江镇滨江G-01-01、G-01-02、G-01-03和G-01-04地块，地块成交用地的价格分别10783.9760万元、10791.2600万元、3731.2780万元和6412.6400万元，合计31719.1540万元。地面地价约为3245.9元/平方米，楼面地价约为1057.3元/平方米。以上四个相邻地块被银泰集团统一规划为“平阳银泰城”项目地块名称出让面积建筑密度容积率总建面积土地用途平阳县鳌江镇G08‐01地块97721m245.2%3.07365900m2商住用地【规划指标】项目简介平阳银泰城项目位于平阳县城鳌江镇滨江商务区，西邻火车站大道，地处城市发展核心地段，项目总占地面积为97721平方米，总建筑面积为365900平方米，总投资为186531万元，拟开发成集大型购物中心、高档写字楼、精品住宅为一体的综合性物业，其中最为主要的部分是一家面积为7万平方米SHOPINGMALL，银泰（集团）致力于将该项目打造成平阳县标志性购物场所，并通过多远化的业态组合及丰富的品牌种类为平阳县零售市场注入新的活力。项目简介项目简介滨江片区规划：鳌江城市发展主轴向东，本项目首当其冲。本案区域具有承接老城及区域教育功能的居住和商业需求，以及由老城区、行政规划区以及站前片区衍生而来的商务需求本案老城区老城区站前片区平阳县鳌江镇滨江中心片控制性详细规划功能定位：鳌江镇未来将以东面为战略发展方向，重点完善和强化鳌江流域中心功能，未来将成为平阳县域中央商务区。布局：按照“两轴两心三区”规划设计，滨江片区以横向沿江景观绿轴和纵向城市发展轴铺开，适度融入了文化、娱乐、居住、行政办公等功能。其中，“两心”由商业商务服务中心和文体娱乐中心构成。滨江西区居住小区、滨江东片居住小区和中心区北片居住小区等“三区”穿插其间，可容纳5万人。本项目规划性利好明显。所在的鳌江滨江片区即为平阳发展重点，也为鳌江城市主要发展轴，同时更为龙鳌一体化概念的首要对接区域，未来区域价值较好，易于发展住宅、商业及商务物业。龙港大桥欧南大桥鳌江一桥鳌江四桥鳌江五桥本案老城区站前片区①驱动力一：昆鳌一体化——平阳双核心之一，城市地位优势较为明显，易于聚集人口，便利产业发展；②驱动力二：鳌江城市发展主轴——滨江片区为鳌江发展主要方向，带动整个片区价值提升；③驱动力三：龙鳌一体化——滨江片区是首要对接区域，将享受一体化带来的人流、消费等利好。项目简介项目地块周边环境：项目内部相对平整，拥有水系资源。毗邻两大城市主干，人流大，可达性及认知度高。周边拥有居住、教育、商业及商务资源，区位处于成熟及新兴过渡段。地块整体具备打造较高价值物业的基础条件。君悦商务酒店国际大酒店交通警察局鳌江中学地块内水系资源远洲-铂金湾项目简介地块G-01-01G-01-02G-01-03G-01-04合计建筑用地面积（㎡）25913475052430297720总建面（㎡）9752518177291402370699记容建面（㎡）7773913776472906288409不记容建面（㎡）1978654008(地下）1849692290容积率（㎡）32.932.95主要物业类型（㎡）住宅、沿街商业商业中心、商业街、办公住宅、沿街商业-NG-01-01G-01-03G-01-04G-01-02地块指标：项目整体规模较大，为综合性用地，集住宅、商业、办公三类物业，是鳌江乃至周边最大的综合体项目项目简介项目规划及产品：项目整体规划以住宅、商业为主，部分办公产品。住宅类物业：总建面120925㎡主力户型：127㎡、140㎡套数占比46%次主力户型：96㎡、110㎡套数占比38%其他户型：170㎡套数占比15%办公类物业：总建面34797㎡主力户型：66.7㎡套数占比57%次主力户型：201㎡套数占比28%其他户型：103㎡、109㎡套数占比9%商业类物业：总建面110395㎡购物中心：60250㎡套数占比55%出售型沿街商街：32717㎡套数占比30%出售型住宅底商：17428㎡套数占比15%项目简介•资管计划基本要素•风险控制措施•项目合作方介绍•项目简介•周边楼盘情况介绍•测算及敏感性分析•资管计划投资亮点•资管计划管理人简介•资管计划认购流程平阳万达广场位于鳌江滨江中央商务区车站大道东侧，由平阳万达广场投资有限公司开发，与平阳银泰城直线距离约1.5公里。总建筑面积约55万平方米，容积率4.6，物业类型为高层。分别为14.8万平方米商业区和39.98万平方米住宅区。万达集团选择鳌江也是出于鳌江和龙港将来会连成一片，而且两地分别是平阳与苍南的经济重镇，消费能力较强，同时两地的商业发展仍处于初步阶段，以街边店为主，尚未出现大型商业物业及大型商场的入驻。其住宅部分主要户型为127方、140和143方。万达广场于2013年8月开盘销售，其客户主要来自鳌江、水头和龙港。一期、二期分别推出652套底层商铺和450套住宅均在开盘当天售罄，13年10月份三期再次推出450套住宅，已基本售罄。已销售部分住宅平均售价为13000元/平方米，底层商铺平均约为32000元/平方米目前只剩下小部分住宅和商业广场，预计商业广场在14年上半年对外销售。万达广场的销售火爆足以说明该区域市场需求量较大，对大型综合体正处于市场空白期。周边楼盘情况介绍本项目银泰城与万达广场从地理位置上来比较具有较大的优势。在短期内，周边的人气以及配套和交通便利性都强于万达广场。本项目预计在2014年7月份开盘销售，在销售档期上，和万达广场无任何冲突。并且万达广场在前期的销售上获得了很好的市场反应，证明了市场的需求量，为本项目的后期营销增添了信心。1.5KM平阳老城区龙港周边楼盘情况介绍远洲铂金湾位于平阳火车站大道（平阳国际大酒店向南500米），由远洲集团平阳中置信房地产开发有限公司开发，与平阳银泰城直线距离仅50米（马路对面）。总建筑面积15.8万平方米，容积率2.7，主要户型为117方跃层、140平方、168平方的大三房和四房。物业类型为高层，纯住宅。2013年7月份开盘销售700套，截至13年11月5日已售560套，去化率为80%。由于该楼盘为纯住宅，并且体量较小，去化速度尚可，与银泰