搜索
安信信托安信•关爱系列“阳光三号·百姓爱心”系列集合资金信托计划第2期-新农村建设发展基金集合信托计划推介材料1什么是有限合伙的GPLPLP(LimitedPartner，有限合伙人)，即VC/PE的出资人。GP(GeneralPartner，一般合伙人)，即VC/PE的管理者。从风险投资和私募股权基金的设立规则来说，LP一般不参与具体的投资和管理，而是交给GP打理。但每年LP都会了解该基金的投资情况。有限合伙和信托最大的区别是什么？募集方是否受监管是否具有法律刑事责任引入2安信•关爱系列“阳光三号·百姓爱心”系列集合资金信托计划第2期-新农村建设发展基金集合信托计划产品要素信托结构项目背景项目简介项目收益风控措施项目亮点公益特点认购流程3一、产品要素优先级受益权种类认购金额预期年收益率期限A2类100万（含）-300万（不含）9.5%2年A1类100万（含）-300万（不含）9.0%1年300万（含）以上10.5%分配方式：信托优先受益权本金于信托期限届满或赎回时一次性分配，收益按信托年度进行分配。4信托规模：优先级规模：5亿元，其中A1类优先级2.5亿元、A2类优先级2.5亿元；劣后级规模：1.67亿元劣后受益人为：项目公司股东宏能投资及其指定第三方以项目公司股权收益权和对项目公司的股东借款认购；二、信托结构5信托整体期限：A1类信托受益权期限1年，A2类信托受益权期限2年；被投资方：宏德温泉（项目公司）资金用途：募集资金全部用于认购由项目公司股东宏能投资及其指定第三方作为GP设立的有限合伙企业（投资平台）的LP份额，再由合伙企业以股加债的形式投放给项目公司，由其用于“贵阳乐湾国际新农村建设项目”的开发建设。二、信托结构6三、项目背景—政策支持贵阳市农村现状：目前，在贵阳市户籍人口中农业人口超过40%，达到180万；农村面积占全市国土面积80%以上，农村社会总产值占全市GDP1/3多。“十一五”之前，大部分农村还未通公路；医疗、教育等配套资源也严重不足。政策支持：根据《中共贵阳市委贵阳市人民政府关于加快建设社会主义新农村的决定》的相关精神，省委省政府从省情出发，坚持以基础设施建设为突破口，加强生活设施建设，展示新农村形象。本项目——“贵阳乐湾国际新农村建设项目”已经“贵阳市乌当区住房和城乡建设局”批准纳入该区新农村建设规划，并被“乌当区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”列为本区重点建设项目。7三、项目背景—区位介绍（续）乌当区总面积686平方公里，距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里，为通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户。在贵阳市生态文明城市总体规划(2007-2020年)纲要中，乌当城区和下属东风镇被纳入贵阳市城区范围，被称作“新天区域”。最大优势——自然生态优势，现有30余个可开发的温泉点；加上紧靠贵阳机场，环城快铁、环城高速也穿行而过，交通便捷。因此拟依托上述资源优势，将乌当区通过新农村建设，将该地区打造成以休闲生活、旅游度假为主的贵阳第三城，切实改善当地农民的生活生产条件。渔洞峡情人谷醉美偏坡永乐桃园甜美阿栗三、项目背景—区位介绍（续）9四、项目简介2009年，项目公司正式进驻贵阳乌当区东风镇，计划在9-10年内分批次对片区内合计约7500亩地（包括东风镇龙井村、头堡村、后所村等）进行新农村建设，包括投资修建22公里道路；并拟在该等地块中建设包括学校、医院、文化设施、公交车站、生态公园、温泉会所等配套在内的现代化大型居住社区：贵阳乐湾国际社区，用于满足该片区农民的改善型居住要求并辐射至周边片区村民以及贵阳市周边外来人口。10四、项目简介—（1）地理位置项目地理位置：贵阳市乌当区东风镇，距镇中心1.4公里,距老城区市中心12.8公里；区域三面环山，生态环境良好。11四、项目简介—（2）占地面积项目整体占地面积约7500亩，按区域位置分为三期；此前项目公司参与整理的为项目一期；此次信托针对二期中约838亩地进行新农村建设。大一期大二期大三期12四、项目简介—（2）占地面积（续）信托期间拟获取二期地块中约838亩,具体见下图紫色标记部分。上述地块中约550亩商住用地（价值15.26亿元）信托期间获取后，将优先抵押至信托名下，抵押率32.76%；有银行开发贷情况下，信托劣后做二顺位抵押。13四、项目简介—（3）片区现状基于乌当新达拆迁代办所摸底情况：目前，上述地块已经拆迁237户，信托期间需完成整理的838亩土地中还剩余拆迁户数约65户，拆迁面积约2万平方米，拆迁面积不多，压力较小。地块待拆迁建筑、农棚等14四、项目简介—（4）项目规划信托期间针对获取的大二期约838亩建设用地，拟开发其中约680亩，开发体量约85万方，预计总投资33亿元（其中建安27亿元）；业态包括：学校、医院、文化设施、便民车站以及配套高层住宅和商业。序号产品类型建筑面积（m2)预计建安成本（万元)备注1高层住宅503,393135,916.11作为新农村建设项目的配套，本项目将引进贵阳实验三中（目前贵州省仅有的两所一类示范性中学之一）的优质教育资源，同时对农村学生全免学杂费；并引入三甲水准的高端医疗资源；同时为当地居民的居住环境匹配1700亩地的生态体育公园。2商业165,49774,473.653文化设施23,3348,166.904学校100,00036,100.005医院45,29918,867.036车站9,8731,480.95合计847,396275,004.6415四、项目简介—（5）前期开发成果（一期）此前项目所取得土地使用权均集中于大一期内：已领取指标、已领证：1-2#74亩2-1#、2-2#145亩6#部分101亩8#118亩以上合计438亩已领取指标、未领证：系拆迁未完成3#部分187亩4-b#部分52亩6#部分329亩以上合计567亩16四、项目简介—（5）前期开发成果（一期）已建成项目包括安置小区和低密度住宅：已建成的8万m2后所安置小区已建成的5.81万m2低密度住宅17二、项目简介—（7）建设现状18二、项目简介—（7）建设现状19二、项目简介—（7）建设现状20二、项目简介—（7）建设现状21二、项目简介—（7）建设现状22二、项目简介—（7）建设现状23二、项目简介—（7）建设现状24二、项目简介—（7）建设现状25四、项目简介—（6）项目优势政府支持：作为乌当区重要的新农村改造项目之一，本项目系贵州省人民政府、贵阳市人民政府于2010年3月北京招商引资会、2011年5月香港投资贸易活动上分别签约的招商引资项目，并被列为省市重点项目名录。贵州省人大常委会副主任袁周亲临现场指导工作贵阳市委书纪李军亲临现场指导工作26四、项目简介—（6）项目优势（续）交通便利：驱车15分钟可抵老城区市中心，18分钟可抵龙洞堡机场；另有规划中的贵阳环城铁路、轻轨三号线站台毗邻本项目，且通往市中心，预计于明年底竣工的北京东路延长段（快速路）将直通本项目。27四、项目简介—（6）项目优势（续）优质资源配套：项目环境宜人，适宜居住；且后续将引进贵阳实验三中（目前贵州省仅有的两所一类示范性高中之一）的优质教育资源以及三甲水准的高端医疗资源，进一步完善当地居民的生活条件。社区配有近1700亩地的生态体育公园（内设高尔夫18洞标准比赛场，全贵阳仅两处）28四、项目简介—（6）项目优势（续）一流团队合作：财务总监：前四川蓝光地产董事、首席财务官黄鑑；工程总监：前雅居乐地产工程部副总、奥宸地产总工程师雷雨时；营销团队：前思源经纪执行副总裁成实、前华润营销总监黄蓉晖；设计团队：世界级别墅设计院（加拿大EKSTICI艾克斯蒂）、美国最大别墅设计公司（巴沙尼亚，佘山高尔夫设计方）、泰国KTGY（园林设计专家）；总承包方：贵州建工集团（特级资质）；造价审核：四川开元工程项目管理咨询有限公司（甲级资质）。29四、项目简介—（7）项目营销分析本项目前期及周边项目销售业绩：“保利公园2010”于2012年6月推出283套低密度住宅，半年去化207套，去化率73%，均价13315元/平方米，实现销售回款5.5亿元。“万科玲珑湾”于2012年2月推出36套低密度住宅，现已全部去化完毕，均价25000元/平方米，毛坯房，实现销售回款1.71亿元。“乐湾国际”：板块物业开盘时间开盘套数已售套数去化率户均面积平均售价湖语御景独栋2011-733套17套52%532m219394元/m2湖语御景联排2011-719套11套58%418m28909元/m2湖语美郡联排2011-1098套77套79%324m26623元/m230楼盘名称所在位置物业主力户型销售均价开盘时间去化情况（截至2012.11）乐湾国际乌当区月亮河畔独栋49019394元/m22011-07推出33套，已售17套，去化率52%联排3306623-8909元/m22011-07推出117套，已售88套，去化率75%保利公园2010乌当区航天路中段本案西侧联排18913315元/m22012-06推出283套，已售207套，去化率73%洋房1005619元/m22012-06推出787套，已售142套，去化率18%保利春天乌当区春天大道本案西侧联排22510000元/m22011-06联排推出173套，已售95套，去化率55%2012年在售联排价格均在1万元/m2以上叠拼2247000元/m2万科玲珑湾云岩区水东路南明河畔本案西南侧双拼19025000元/m22012-02推出36套，已售35套，去化率97%锦澳山庄乌当新添寨新光厂对面本案西侧双拼2307598元/m22009-08推出16套，已售16套，去化率100%老城区乌当区保利公园2010联排13315元/m2洋房5619元/m2保利春天联排10000元/m2叠拼7000元/m2万科玲珑湾双拼25000元/m2锦澳山庄双拼7598元/m2乐湾国际独栋19394元/m2联排6623-8909元/m2四、项目简介—（7）项目营销分析-低密度住宅31楼盘名称所在位置物业主力户型销售均价开盘时间去化情况（截至2012.11）保利公园2010乌当区航天路中段本案西侧商业—11000元/m22012-09商业推出25套，已售6套，去化率24%高层住宅4100元/m22011-06住宅推出1912套，已售1004套，去化53%保利春天乌当区春天大道本案西侧商业—11000元/m22012-08商业推出103套，已售61套，去化率59%高层住宅二期4068元/m22012-05住宅推出264套，已售37套，去化率14%保利温泉新城乌当区顺海中路88号本案西南侧高层住宅1104100元/m22010-07住宅推出2609套，已售2261套，去化87%中天未来方舟云岩区渔安安井片区本案西南侧高层住宅1004200元/m22012-05住宅推出7788套，已售6087套，去化78%保利公园2010乌当区航天路中段本案西侧商业—11000元/m22012-09商业推出25套，已售6套，去化率24%高层住宅4100元/m22011-06住宅推出1912套，已售1004套，去化53%老城区乌当区保利温泉新城高层4100元/m2中天未来方舟高层4200元/m2保利春天商业11000元/m2高层4068元/m2保利公园2010商业11000元/m2高层4100元/m2四、项目简介—（7）项目营销分析-高层、商业32四、项目简介—（7）项目营销分析-结论目前贵阳房地产市场刚需和改善型居住需求均较旺，不管是普通高层还是低密度住宅的高去化率都很好地证明了上述现象，而价格上的高低一方面取决于开发商品牌的影响，但更大程度上取决于楼盘自身的品质。考虑到后续合作期间，本案开发商拟通过提升住宅品位（增大楼间距、绿化率）、优化小区配套（引入重点学校教育）的方式来推动住宅的销量和售价，具备一定上涨空间，保守起见，我们仍采用现行市场价格水平商业11000元/m2,住宅4200元/m2对未来2年信托期间的销售执行了预测。在学校、医院、文化设施等配套物业不售的情