广佛智城策划招商实施方案

策划招商实施方案1目录Contents序1.项目概述PART1.市场调研PART2.项目定位及目标群体分析PART3.业态布局PART4.比例划分PART5.价格制定PART6.财务分析PART7.招商策略PART8.推广策略及目标PART9.推广物料PART10.招商实施2序1.基础数据广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。项目首启部分计划2013年12月底开业，包括商业及写字楼：商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺；写字楼部分为4、8、9号楼【8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。3PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量4佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般；万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整；佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；佛山商业市场概述南海商业市场概述南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大；广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。5佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低；未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路；南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；佛山/南海写字楼市场概述启示：佛山当地写字楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。6佛山商业、写字楼存量及未来供应行政分区商圈写字楼商铺租金售价租金售价禅城祖庙6010,00020035,000季华7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千灯湖7519,00012025,000顺德德胜5010,00010023,000注：南海写字楼租金价格主要为片区较好的中心城区价格2012年佛山存量商铺总计199万㎡其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万㎡的商业，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万㎡占比34%，顺德片区43万㎡，占比22%。2011年佛山各区商铺存量（万㎡）020406080100系列188203018430祖庙季华桂城千灯湖顺德东平新城2012年佛山市各区商铺存量7佛山商业、写字楼存量及未来供应类别区域年份20122013201420152012-2015写字楼全市2315-2159六大商圈1815-2154购物中心全市5373--126六大商圈765--72城市综合体全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823单位：百万平方米8项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1公共交通配套不足，客户达到性不佳2周边商业场所尚未形成，难以吸引消费人群3项目周边处于开发阶段，暂未形成商业氛围4项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。9消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者交通工具分析公共交通系统欠发达，配备未完善注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费。项目分析——消费者分析10项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定位属性从项目区位特性来分析：目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。从商业现状来分析：项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。从项目的规模来分析：项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式。11市场综合环境决定项目商业发展方向从区域的消费特性来分析：写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。从周边现有商业经营现状分析：周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式。项目分析——市场调研及项目分析思路回归12定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个“第一”综合平台。消费力的持久性——项目定位主题和经营业态符合区内消费群的长期需求。业态的丰富性——单一业态、或者只依靠某单一主力店来吸引人流的业态规划会使项目流于平庸，业态的丰富性、多样性、互补性才能吸引不同目的消费人群。运营模式的创新性——通过创新模式，实现产业同商业的协调发展，带动商铺和写字楼的租售。项目分析——项目定位应具备以下基本特性13PART2.定位支撑、招商目标群体分析关键词：电商、家饰、家居、首席、体验、配套14项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑顺应“智慧广东”和佛山城市转型、产业升级潮流；周边产业基础雄厚，企业、商家发展电子商务的需求旺盛；佛山商业地产发展同质化严重，普遍发展艰难，空置大；电子商务为未来企业、商家发展的必然选择，顺势而为乃智城的明智之选。项目定位“中国最大电子商务体验之都”确立依据——政府号召及市场需求支撑依据——电商服务综合平台a人力资源及培训中心b营销及运营中心cIT应用及信息服务中心d互联网基础服务中心f货源采购中心g企业家生活服务部h仓储物流中心i知识产权及法务中心j金融中心k研发及供应链管理中心L检测认证中心通过引入电子商务产业链上下游的企业，形成产业的有效聚集，从而为传统企业提供一体化、集成式的电子商务配套服务，协助传统企业、商家突破传统营销模式，实现业务转型与发展提速。15项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑配套引入硬件支撑将引进众多电子商务配套服务中心，为企业发展电子商务提供专业解决方案。电子商务外围客户，例如电子商务代运营、网络推广、品牌公关、电商托管、摄影、设计、物流、模特、广告等配套服务公司智·荟所多功能展厅酒店式公寓社区服务配套国际影院餐饮配套员工食堂配套员工宿舍租赁接驳巴士16目标商家电子商务运营企业愿意投入产品和资源进入电子商务领域的传统企业大型电子商务运营平台和运营中介服务公司17商家访谈品牌名称所属行业访谈人联系方式面积需求租金承受力租约年限其它嘉励家私家居陈总13760611398实用500㎡不超出100元/㎡/月3—5年租金年递增不超过5%硬件、配套需求自己已经在做电商，对项目定位“广东电商体验之都”很赞同，如果项目拥有大力宣传推广，能帮助商家提升品牌形象，会考虑进驻开间要规整，门面宽度要求4—6米需要商场内部交通发达/需要物流配套/需要餐饮配套/需要停车位配套觉得公司的食堂配套和宿舍租赁配套很贴心其它需求要有行业龙头商家进驻需要最少半年免租期免租期后租金单价不能太高、租金年递增不能幅度太大对智城项目点评及建议关注本项目周边保利住宅交付情况，认为项目周边有住宅区，可以引起家居品牌进驻本项目的兴趣招商建议1：可以考虑联系业内渠道商专业人士合作，例如：联系吉盛伟邦、红星美凯龙、维加斯、马会家居、红树湾、金海马等项目招商团队合作，开发商家；招商建议2：通过接洽行业内协会领导，引入业内龙头商家进驻，再带动业内中小型商家合共访谈专业家居企业（经营商）七家。18商家访谈目标商户访谈小结1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意向。主要原因有二，传统的家居销售企业在地产市场调控下受到很大影响；而重点发展电子商务的尚品宅配、欧派等家居企业逆势上扬，尚品宅配2012年销售额递增近600%；保利中央公馆，73万平米的体量，住宅家居需求；广佛智城近40万平米写字楼办公家居需求。2、普遍对项目人流不足表示担心，希望在租金跟免租期方面有优惠；3、对本项目的商务配套需求迫切，其中最为关注电商服务中心、公共交通、公寓、餐饮等方面。4、期望有行业龙头企业带动发展。19PART3.铺间比例划分20门口、通道、间隔划分、实用率【首启商业】各楼层商铺、通道数据楼号楼层商铺数据通道宽度（M）数量（间）门面宽度（M)开间面积(㎡)实用率主通道次通道3号楼1F544—630—11970%632F584—624—346433F444—624—346434F364—632—69434号楼1F403.6—521—91432F413.6—58—336433F343.6—516—100435号楼1F184—4.239—659全街铺，无通道2F134—4.227—94443F194—4.58—24542.54F114—4.729—203436号楼1F204—4.244—118全街铺，无通道2F284—4.221—69443F124.2—629—73连接平台，无通道8号楼1F183.8—4.943—74442F253.8—4.916—90443F83.8—4.934—28742.521PART4.业态布局定位Businesslayout关键词：占比、面积22公共服务配套32%580m2中式餐饮57%770m2休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%1562m2休闲餐饮10%256m2家饰（传统品牌）33%905m23号楼占比面积23休闲餐饮21%256m2特色餐饮79%921m2家居（线上品牌）32%469m2家居（传统品牌）43%621m2家饰（传统品牌）37%610m2儿童时尚42%345m2家饰（线上品牌）21%345m24号楼儿童时尚25%335m2占比面积24特色餐饮100%1106m2休闲餐饮19%211m2特色餐饮81%943m2家居（线上品牌）60%357m2家居（传统品牌）20%125m2休闲餐饮10%292m2休闲餐饮20%118m2公共服务(银行)配套30%626m25号楼占比面积25休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%707m2休闲餐饮10%122m2家饰（传统品牌）38%525m26号楼占比面积26特色餐饮75%616m2家居（线上品牌）90%710m2休闲餐饮10%70m2家饰（线上品牌）31%288m2休闲餐饮27%255m2家饰（传统品牌）48%488m28号楼占比面积家饰（传统品牌）42%399m227价格制定PART5.pricesetting关键词：比较法、因素修正法、权重28商铺定价租金制定策略项目定位为“中国最大电子商务体验之都”，项目本身硬件设置为传统商业布局，创新结合新型电子商贸平台。租金价格跟传统商业可比性不强，所以租金价格在参