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拥有庞大的管理资料库公司董事会：承蒙信任，本人受托组织公司“广州服饰城”项目之招商事宜。特于此向公司董事会提交《广州服饰城招商执行全程方案》，供董事会研讨确认。颂XX！XX，XX年XX月XX日拥有庞大的管理资料库目录引言篇发展规划篇市场篇定位及细化篇招商篇经营管理篇拥有庞大的管理资料库调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各阶层市民对本定位方案的建议和看法拥有庞大的管理资料库调研依据《长沙市统计年鉴》（2008-2015）专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据与政府有关部门的相关人员访谈记录与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据拥有庞大的管理资料库第二部分发展规划篇长沙的专业市场发展状况及规划广洲服饰城的发展规划拥有庞大的管理资料库长沙的专业市场发展状况及规划零售有产业，有市场原因：自由淘汰发展的结果，中部省会城市的需要，客户需求量庞大。批发无产业，无市场原因：1：专业而服饰区发展十二年，及产业群及配套（饰品加工、物流、人脉）已非常完善。2：株洲交通网络发达并且成熟，尤其是铁路业最发达，运输成本低，发包收包时期短3：与邻近株州市区仅40分钟左右车程现有市场状况零售市场有六个区，分别是高档服饰商圈-黄兴步行街，中高档服饰商圈—红星、东塘，中低档服饰商圈—火车站、金苹果市场、河西大学城、即将上市的有：河西天马服饰商圈批发市场暂时没有，本案广洲服饰批发城已在业内有一定的概念认知。专业市场规划状况拥有庞大的管理资料库高桥相关专业市场发展状况及规划药材文体百货儿童玩具服饰首饰日化百货酒店用品粮油干货饮料食品家电百货电脑大世界高桥园区目品类状况高桥商圈定位：湖南最大集散批发市场高桥商圈形象：长沙的“天河城”拥有庞大的管理资料库广州服饰城的发展规划短期规划：（半年内）广州服饰城在短期之内应该是以完成整个服饰城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻服饰城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往服饰城进行消费。中期规划：（半年—一年）广州服饰城在中期的发展规划是以完成服饰城内经营户结构调整为主要工作，根据广州服饰城的整体定位，逐步将整个服饰城经营户结构由零售发展为零批兼营再发展为零售本部+品牌加盟总部。长期规划：（一年—五年）在大量的调整结束之后，广州服饰城重心放优化经营结构，最终目标：广州服饰城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。同时为面向全国创造模板，进军全国。分析长沙相关经济发展状况专业市场状况广洲服饰城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略红星市场、金苹果市场火车站市场、西站市场东塘市场、步行街市场溁湾镇市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标整体经济发展规划固定资产投资情况零售业市场状况引论专业市场存在的前提和依据拥有庞大的管理资料库专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络，需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；拥有庞大的管理资料库长沙经济发展各项指标长沙的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2008年人均GDP达到45765万元，全国省会排名第九，中部稳居前三。272653301145765050001000015000200002500030000350004000045000500002006年2007年2008年长沙人均GDP人均GDP拥有庞大的管理资料库高桥整体经济发展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造集散批发基地，推动相关产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设围绕建设高桥大市场，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设拥有庞大的管理资料库周边专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式拥有庞大的管理资料库金苹果批发市场租售模式只租不售经营模式整合小经营商，负责部分铺面的招商，市场定位刚开始定位中型专业市场以长沙最便宜零售市场制胜，随着市场不断扩张，目前已有一定批发资源。产品形态单层、独立式铺面，开放式的铺面均半拥有庞大的管理资料库黄兴步行街租售模式租售并举，以租带售经营模式向国际贸易发展，整合大品牌经营商市场定位长沙最大的零售市场，向国际服饰发展；以高端服饰为主导，兼营中档服饰产品形态街铺为主，少量开放式的铺面拥有庞大的管理资料库红星服装城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位将建成集国内中档品牌、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营模式整合社会资源,以中档经营商联营拥有庞大的管理资料库常熟招商城租售模式自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式招商城管委会进行管理；市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态独立式的铺面。㎡15㎡50㎡70㎡120㎡面积租金无锡老招商城分业态租金情况图1.3114.2051015儿童用品女性用品行业租金无锡老招商城分面积段租金情况图12.411.56024681012145㎡8㎡20㎡面积租金单位：元/日·平方米㎡10㎡30㎡面积租金常州棉纱市场分面积段租金情况图1.852.411.390.740.7400.511.522.5315㎡23㎡40㎡75㎡150㎡面积租金叠石桥家纺市场分娩极端租金情况图4.472.7826.624.173.3305101520253030㎡50㎡60㎡80㎡100㎡面积租金单位：元/日·平方米拥有庞大的管理资料库各地市场租金情况从业态来看，XX装的租金水平最高，其次是XX装，然后才是XX装；从面积段来看，面积为XX平方米左右的户型最受市场欢迎；拥有庞大的管理资料库广洲服饰城状况工程状况一期全部交付使用出租状况已经招租了XX间门面销售状况XX公司于200X年X月接手广州服饰城销售工作；目前1800套，共销售XX套；业态定位服饰为主，皮具箱包，饰品为辅的专业服饰零批市场分析优势高桥有六大支柱产业，而目前就专业市场而言，服饰专业市场仍属于空白；高桥内离新建火车站，体育新城等不远，政府主导重点规划发展区，离未来休闲区毗邻。劣势目前地理位置离市中心相对偏远；仓储物流用地缺乏，没有产权；不能办理按揭贷款，机会万家丽整个板块的专业市场基本上没有，因此，广洲服饰城从这个意义上来说还是非常稀缺的；从板块看：大量楼盘兴建，居住率提高，人流量会急剧上升。威胁业态定位过于分散，不能形成集约效应；产品形态有少量硬伤，如人流、层数、等问题，暂时对于招商业态定位有一定限制；没有较为强有力的政府政策保证，只能凭自营相关措施建立经营户的信心；分析得出的启示本案招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。相应的策略规避劣势解决工商税务优惠问题解决产权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位拥有庞大的管理资料库广州服饰城做专业市场的理由交通便捷，位于高桥大市场内，万家丽交通网络，便于向整个长沙辐射，能够降低销售产品的物流成本；支持广州服饰城做专业市场的理由地段偏远广州服饰城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往批发消费，做批发成熟时期太短，而零批专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；广州服饰城不得不做零批专业市场的理由体量及建筑形态支持广州服饰城建筑面积约XX万方，建筑形态主体三层，适合做专业市场；休闲配套暂时欠缺周边休闲配套较少，普通消费者难以在广州服饰城周边满足购物所产生的大量休闲需求，拥有庞大的管理资料库广州服饰城招商定位方向的选择原则市场空白原则不仅要立足在高桥，而且要立足于全省，至少要在市区内，寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争可行性原则招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强可操作性原则产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件成本导向原则必须在保证在广州服饰城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让广州服饰城正兴旺起来1234拥有庞大的管理资料库广州服饰城招商的方向中低档服饰类中高服饰类衍生的皮具箱包类衍生的饰品类广州服饰城可选择的招商定位方向综合考虑上述招商原则，广洲服饰城的招商定位方向主要有以下几类：拥有庞大的管理资料