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天河国际美妆中心招商推广方案编制：兴业地产工商铺项目组时间：2011年4月一、本案基本情况本案天河城维多利广百中怡店天河体育中心万菱汇正佳广场时尚天河商业地下广场广州新城市中轴线地理位置一、本案基本情况项目名称：天河国际美妆中心项目地址：天河区体育西路13号骏汇大厦首至三层销售面积：总共约8000平方米各楼层面积分布详见下表：简介一、本案基本情况以往销售宣传回顾一、本案基本情况以往销售宣传定位顶级化妆品广州中央展厅国际化妆品批零一体交易平台二、化妆品市场调研现代化妆品卖场业态主要分类二、化妆品市场调研成功案例——广州美博城二、化妆品市场调研成功案例——广州美博城三、本案优、劣势分析z项目地段z商圈内消费力z商铺交付装修标准旺高高优势z目前整个商场（包括首、二、三层）的大部分仍由TOPKTV承租，租期到2011年10月中旬，估计可以交铺的开业时间最快也要到2011年年底，故合同租赁期限（最长只能到2013年9月份）不足两年，经营者投资利益无保障；z本楼宇可供停车位非常少，不利于吸引消费者；z首层门面较窄，街铺较少；z商场内通道狭窄（尤其是首层），商铺稍显密集，不利于客人通行；z垂直交通不便利（尤其是首层上二层），不利于客人上落；三、本案优、劣势分析劣势四、本案招商市场定位及目标市场定位通过本案优势和劣势的对比分析，商场经营业态应定位为：化妆品专营店，延续销售对外宣传的主要定位，淡化批发市场的定位，即：突显顶级化妆品广州中央展厅永不落幕的化妆品交易会淡化国际化妆品批零一体交易平台四、本案招商市场定位及目标招商目标2011年12月31日前，整体出租率达到60％以上；2012年1月31日前，整体出租率达到80％以上；2012年3月31日前，整体出租率达到95％以上四、本案招商市场定位及目标目标客户群专业线的美容化妆品生产企业核心客户群国内外品牌美容化妆品代理商相关联的大型服务商设备供应商原材料供应商品牌形象店品牌形象店兼零售店服务网点品牌形象店兼零售店品牌形象店兼零售店其他客户群五、本案招商规划品类招商规划比例划分五、本案招商规划品类招商规划分区一览备注说明：上述经营分区及经营类别的细致划分及具体商家品牌需视实际招商情况和进度进行局部调整。五、本案招商规划首层功能分区－品牌展示区及特价促销区z虚线框内的商铺为【新品体验区】，共约160㎡；z首层其余商铺均为【品牌形象展示区】，共约640㎡首层虚线区域商铺不作固定商铺进行招商，仅作为整个商场的新品体验区，需满足一定条件的商家（比如：品牌知名度、经营规模、促销模式等）才可以承租该区域，租金按照日租计算（备注：在本商场内承租了一定面积的商家是承租和使用该新品体验区的首要条件）。新品体验区（约120㎡）新品体验区（约40㎡）五、本案招商规划二层平面功能分区示意图香水区（约1070㎡）彩妆区（约500㎡）护肤产品区（约2000㎡）备注说明：上述经营分区及经营类别的细致划分及具体商家品牌需视实际招商情况和进度进行局部调整。五、本案招商规划三层平面功能分区示意图个人护理产品区（约1450㎡）美容美发区及仪器设备区（约1370㎡）美甲、美体区（约1100㎡）备注说明：上述经营分区及经营类别的细致划分及具体商家品牌需视实际招商情况和进度进行局部调整。六、本案招商策略如何吸引化妆品商家进场？换言之：化妆品商家最关心什么？如何吸引化妆品商家进场？换言之：化妆品商家最关心什么？要素4：宣传推广要素3：环境要素2：服务要素1：地段好的地段才有足够的人流支撑盈利空间开业后商场整体经营管理最受关注，尤其是进场后的跟踪服务尤为重要。符合美容美发化妆品行业特点和潮流的装修设计格调和购物环境。好的产品当然需要选择合适的宣传推广渠道，恰到好处的包装宣传犹如“临门一脚”。六、本案招商策略租金价格策略目标在尽量短的时间内达致目标出租率在尽量短的时间内达致目标出租率低开高走低开高走价格策略六、本案招商策略商场运营管理•建议由业主委派业主代表负责统筹整个商场的运营；•兴业地产作为业主代表的独家招商代理行，将派人员长期入驻现场，负责整个商场的招商工作，在整个委托代理合同期内负责招商计划（包括广告宣传计划、市场推广计划等）的拟定、租赁合同的签定等；•为维护和保障业主利益，在整个招商代理期内，每个商铺业主方仅需向兴业地产支付一次委托代理佣金。六、本案招商策略分期招商划分首层二层三层一期招商二期招商一、二期分界线七、本案广告策略总体策略•采取以【“点”带动“面”】的宣传策略•“点”就是店铺宣传，包括现场包装、定向宣传、终端宣传活动和相关广告牌;•“面”就是整个化妆品市场相关的媒介宣传及展会活动。七、本案广告策略宣传渠道选择七、本案广告策略广告宣传计划（分四个阶段实施）z第一阶段，开盘期主要以报纸投放为主，营造招商声势，通过软文铺垫和强势硬性广告视觉冲击，将商铺的价值、优势、潜力表现出来，烘托财富爆发的势头。z第二阶段，强销期以电台及短息信平台为主，广告过后，通过前期的铺垫和市场孕育，恰好与广告形成了亲密重逢期，让商户更熟悉我们的商铺。z第三阶段，促销期以形象短片宣传为主，通过地铁、公共汽车、电视媒体的宣传，为商场开业造势。z第四阶段，开业期以平面宣传为主，通过宣传单张、小册子、海报、礼品派送等维持广告宣传效应。备注：详细广告宣传执行方案待签定招商代理合同后由我司制定提交，并根据实际宣传效果定期提交计划报业主方审批。七、本案广告策略现场包装1）门面重新装修和设计对整个商场入口门面进行精心设计，营造豪华、现代、高档的店铺形象，以吸引客商进场。2）外墙广告牌通过外墙广告牌鲜明对外标示商场的定位，招揽客源。八、本案市场推广策略市场推广策略及措施（详细市场推广执行方案待签定招商代理合同后制定提交）鉴于美容化妆品行业的主要营销模式为展会定销，所以项目的招商以参加展会为基础开展系列招商活动，具体市场推广措施如下：1.参加美博会：积极参加全国系列美博会，在展会期间举行系列招商活动（第17届中国美博会将于2011年5月18日～20日在上海浦东举办，建议积极参与）；2.媒体宣传造势：制作新闻借助媒体的炒作，迅速在行业内打开知名度；3.战略联盟各地美协及商会：与商会（尤其是广州工商联合会）及各地美协（尤其是广东省美协）建立友好合作关系，获得他们的支持，这也是项目能否成功招商的关键；4.网络营销：选取合适的化妆品专业网站，进行战略联盟，联合招商，充分利用网络来开展营销推广；5.DM杂志推广：组建专门为商户服务的DM杂志，介绍行业及进驻商户的经营情况，向全国的相关经营机构派发，为客户进场做好铺垫工作；6.现场造势宣传：定期组织商家在首层、二层商场内的中庭举办各种表演SHOW或特价促销活动，以吸引客流进场消费，并引起社会和媒体的广泛关注。九、兴业代理合作条件十、兴业代理优势资源整合高效营销十、兴业代理优势项目成功招商十一、需业主方协调事宜尽快签订委托代理合同，以便于我司安排驻场人员进场、广告宣传计划及市场推广计划的实施等招商前期准备工作；尽快明确物业管理方，以便与租户签订租赁合同时明确有关物业管理条款；尽快开展首层商场入口门面的改造工作，必须在正式对外招商前完成门面的改造；尽快落实外墙广告招牌的数量，必须在正式对外招商前安装好，借助广告牌的宣传进行现场招商；需尽快落实整体商场统一对外开业日期，以便各项工作能够配合及时跟进落实；签订委托代理合同后，尽快设立现场招商处，相关办公设备、设施需同期移交到位。给我们一个机会，还您一个惊喜精诚合作、共创共赢