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中浩云花园·物业管理·投标书1上海陶然居物业管理有限公司1、公司简介上海陶然居物业管理有限公司成立于二00六年十月，是由上海中浩云房地产发展有限公司与上海中宁物业管理中心合作组建，以物业管理服务为核心业务的专业化物业管理企业，是一家以发展物业管理及相关产业为主的具有独立法人资格的公司。目前物业管理资质暂定为三级。办公地址为新村路1321号5楼。上海陶然居物业管理公司将面向中高档物业，依托中浩云房地产发展有限公司的强大开发实力和中宁物业的专业管理品牌来拓展物业。公司秉承“为居者着想”的理念，以“专业管理，以人为本；为业主服务，为城市管理服务”为企业宗旨发扬“团结、协作、真诚、奉献”的企业精神，把为业主提供高品质的服务、让业主满意作为公司的目标，使业主居住舒心、生活开心、漫步赏心、出门放心。一流团队：团队的和谐运作，是企业做大，做强的根本。陶然居物业倡导“以人为本”，公司把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。公司管理服务架构由总经理室、人力资源部、工程部、物业管理部、计划财务部、品质保证部和若干管理等职能部门构成。公司注重团结、协作的工作氛围，建立了一支高素质的团队。公司部门经理均具有从事物业管理5年以上的工作经历，中级以上专业职称；管理人员大专以上文化程度，具有物业管理资格证书；专业技术主管等具有相应专业中级以上技术职称。公司倡导每位员工以陶然居为荣，自觉践行“为居者着想”的服务理念，使全体员工在物业工作实践中不断发挥其创造性、能动性，为广大业主提供优质高效、热情周到的服务。专业的管理：公司强调高起点，吸取了先进的物业管理经验。建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作。公司十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，同时根据ISO9001质量体系要求，制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果。要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言。陶然居物业将“为居者着想”作为企业的服务理念，着眼于“更仔细、更到位、更标准”，最终使业户更满意。展望未来，公司以成为业主最信赖的朋友、成为社会认可的物业管理品牌企业为使命，以“国优”为标准要求自己，走品牌之路，为争创全国一流物业管理中浩云花园·物业管理·投标书2上海陶然居物业管理有限公司品牌而不懈奋斗，为行业的健康发展做出积极贡献。陶然居团队正以百倍高昂的士气找寻一切具有发展可能的契机，努力扩大企业规模，传播企业特色，竭诚尽力为每一位业户提供卓越服务。2、合作意向2.1物业概况由上海中浩云房地产发展有限公司开发的“中浩云花园”以其优秀的建筑设计、先进的硬件设施、便利的交通及健康生活领跑者的理念定位，它将成为万里城的地标，展现二十一世纪现代居住区的时代特征。项目的基本情况：1、地址：上海市普陀区富平路299弄。2、项目区域四至东邻：新泉路；西邻：广泉路；南邻：交通路；北邻：富平路。3、主要技术经济指标：•总用地面积88716M2•总建筑面积182732.51M2,（包括地下室建筑等面积）其中：住宅面积：143900.85M2（15幢、21个门洞）幼儿园建筑面积：5131.3M2商业建筑面积：3018.32M2物业管理及社区活动用房面积：1408.29M2地下室建筑面积：33135.98M2（包括地下车库及机房等）住宅分18层和24层两类,最高建筑67.95M、地上最高24层,商业及社区活动用房1~2层,地下车库1层；幼儿园为三层。•建筑容积率：2.28•建筑密度：15.28％•机动车停车位：972辆（地面停车：175辆、地下停车：797辆）中浩云花园·物业管理·投标书3上海陶然居物业管理有限公司•非机动车停车位：1580辆•总绿地面积：32315.43M2•绿化率：50％•集中绿化率：39％·居住总户（套）数：1431户（套）４、项目主出入口一处：位于小区北面富平路中部。项目次出入口一处：位于小区西侧广泉路。幼儿园沿东侧新泉路设有单独出入口。5、地下机动车库：本项目设置一地下机动车库，泊位数797个，分三个双车道出入口，并与每幢住宅塔楼相通。6、主要设备设施·电梯：42台。（每门洞2台，2梯3户）·供水：①生活用水：在地下室设南北二水泵房：1号泵房内设一不锈钢生活水葙，有效容积为170M3,安装8套16台生活用供水泵（一备一用），供北部8幢高层生活用水，在8幢高层屋顶设9只水箱（10号搂为二门洞设二水箱）,每只屋顶水箱的有效容积为18M3。2号泵房设一不锈钢生活中水箱，有效容积为190M3，安装7套14台生活用供水泵（一备一用）供南部7幢高层生活用水，在每幢高层屋顶设12只水箱（7、11、13、14、15号楼为二门洞每幢设二水箱）每只水箱有效容积为18M3。幼儿园供水由幼儿园地下水泵房变频水泵组供给。②消防供水：所有住宅塔楼及商业等用房为一个室内消防系统。在地下车库内设置集中水泵房，供消防用水。幼儿园：独立设置稳高压消防给水系统，不设高位水葙。·排水系统：室外采用雨、污水分流、生活污废水直排入城市污水管网。雨水直排城市雨水管网。中浩云花园·物业管理·投标书4上海陶然居物业管理有限公司·建筑设备动监控系统（BAS）:BAS系统对给排水系统、电气设备、及其他用电设备进行监视和自动控制。·安防系统：地下车库内设置消防安防控制中心，服务整个小区的安防系统。2.2合作意图●“一流的物业需要一流的管理”这样才能使物业保值、增值，才能使业户安居乐业；●贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有一定的经营管理规模，经营管理合格，已经营管理相似物业7万平方米以上的，而且拥有高层住宅小区管理经验的物业公司；●我公司已具备管理“中浩云花园”的资质和能力，而且一旦接受委托管理后，将采用“上海陶然居企业标准”，在管理中导入ISO9001质量管理体系，来提升“中浩云花园”的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标；●我公司十分愿意以全权委托管理的方式介入“中浩云花园”的物业管理，并在接受全权委托后将崭新的管理理念带入“中浩云花园”。改善、升华、精雕小区的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的学习、生活氛围。2.3合作前提●“中浩云花园”宣布竣工入住前，须对其物业管理范围内的房屋、设备、设施等进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”工作可由贵方委托施工单位操作，亦可委托物业公司实施，费用与贵方协商解决。●为保证“中浩云花园”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方须免费提供一定面积的场地作为物业管理的办公、仓库、休息用房；中浩云花园·物业管理·投标书5上海陶然居物业管理有限公司●为保证“中浩云花园”物业管理正常开展，我们将按照本企业的管理要求和实际情况，添置一些必要的设备和工具，对办公用房进行简单装修（细目见费用测算）。产生费用与贵方协商解决。2.4、服务定位在上海四亇示范居住区之一的万里示范居住区内，又崛起了一个新型现代化居住小区“中浩云花园”。万里示范居住区作为普陀区的一大型示范居住区，其商贸、交通、餐饮、娱乐大型绿地等设施都配套齐全，开发十年来形成的独特人文背景和优美舒适的居住环境，而“中浩云花园”的设计、建设将无疑是万里居住区内的又一亮点。作为最终实现“中浩云花园”宏伟规划的执行者，上海中浩云房地产发展有限公司在肩负起“中浩云花园”18万平方米开发量的重任之初，就把“中浩云花园”定位于“名家风范的设计理念与舒适生活的居住理念紧密结合的高品质生态住宅小区”，从而对“中浩云花园”赋予了全新的阐释。为了呼应发展商的定位，我们将在“中浩云花园”的物业管理初创时期植入现代化的超前管理服务理念，讲究经典式管理与个性化服务的有机结合，讲究现代文明与传统人伦的协调统一，创建具有鲜明特色的名流管家型的新模式。充分利用高科技智能化设施，辅以科学化管理手段，建立一套完整的智能化管理体系，把物业管理逐步引入人机对话的无纸化管理阶段，提高管理绩效，提升管理等级。同时将ISO9001：2000质量管理体系和ISO14001环境管理体系引入物业管理工作标准中，以国际认证的一流标准作为检验日常管理服务水平的标准之一。在物业管理中既注重以两个“ISO”国际质量标准为行为准则，为业户提供高质量的现代管理服务和高品质的居住生活环境，又注重体现把中国传统居住文化融入自然、造化自然的天人合一的人文自然观，体现“以人为本”的服务思想，为业户塑造高品位的现代居住文化。要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言。陶然居物业将“为居者着想”作为企业的服务理念，着眼于“更仔细、更到位、更标准”，最终使业户更满意。中浩云花园·物业管理·投标书6上海陶然居物业管理有限公司3、指标承诺3.1管理目标我公司正式接管“中浩云花园”后，将使其达到以下管理服务总目标（除委托方本身因素、委托方提供数据资料与实际情况差异较大、政府政策变化及不可抗力等因素外）：●通过良好的物业管理使“中浩云花园”保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居家环境；●在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。●执行《上海市物业管理行业规定》。●执行《物业管理条例》●入住第一年达市优标准,入住第二年创建市优小区3.2保证体系我公司实施ISO9001质量管理体系、ISO14001环境卫生管理体系的认证。同时，制订了“企业标准”。“中浩云花园”接管后，我公司将导入认证体系及企业标准。并制订了适合“中浩云花园”的三级操作文件。中浩云花园·物业管理·投标书7上海陶然居物业管理有限公司3.3承诺指标序号指标名称国家评分标准及指标承诺指标1房屋及公建配套设施完好率98%100%2房屋零修、急修及时率99%100%3维修工程质量合格率及回访率100%100%4清洁保洁率99%100%5小区内治安案件发生率1‰以下1‰以下6路灯完好率85%98%7电梯及大型、重要机电设备完好率98%99%8消防设施完好率100%100%9绿化完好率95%97%10道路完好率90%98%11停车场、车库完好率100%12火灾发生率1‰以下无13智能化系统运作的正常率95%14收费项目备案率100%15违章处理率95%100%16业户有效投诉率与处理率1%月与95%1%月与95%17业户对物业管理满意率95%95%18房屋外观完好率98%19公共娱乐设施完好率95%100%3.4对策措施●提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；●各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；●所管辖区域卫生无死角；提高绿化存活率；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好；中浩云花园·物业管理·投标书8上海陶然居物业管理有限公司●管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监视岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准；●建立各种档案资料、报修、养护记录；●各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及业主监督；●制订中、大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达到使贵方及业主名下的物业保值、增值；●制定并组织员工培训计划的实施；●结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。4、项目预算4.1管理处组织架构管理处经理经理助理保洁绿化主管保安主管设备主管业户服务部保安部保洁绿化部设备部业户服务员保安领班门岗监控巡岗保洁工绿化工强弱电工管道沟路工给排水管道工中浩云花园·物业管理·投标书9上海陶然居物业管理有限公司4.2管理处人员配备岗位设置人员配备岗位设置人员配备管理处经理1人保安主管1人管理处经理助理1人保安班长4人业户接待(内勤/档案/接待/出纳)4人保安、巡视员32人保洁绿化主管1人监控岗4人维修主管1人保洁领班1人水电维修工3人保洁组长4人弱电维修工(兼资料员)1人保洁工16人管道、泥、沟路工2人绿化（外包）合计76人4.3费用预算编制说明1、委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；2