资阳新希望玫瑰园项目定位

资阳新希望玫瑰园项目定位及物业发展建议金网络地产顾问成都分公司二0一一年十二月二日目录PART1：项目属性界定PART2：城市背景研究PART4：SWOT分析及市场策略PART6：整体规划及物业发展建议PART3：市场竞争环境研究PART5：项目总体定位区位属性：区域代言着资阳未来发展方向，是新型的行政商务区，规划中城市交通与城际交通发达且逐渐呈现，区域后发优势明显。老城区沱东新城项目所在区域为沱东新区，是处于资阳新城发展阶段的区域，也是规划发展的副中心；区域交通网络初步成型，已经逐渐形成网状的交通网络，城市交通与城际交通发达；区域为雁江区政府新址，规划商业较浓厚，是规划中的行政商务区；区域规划利好及交通便利，未来对老城区和世纪广场区域具有较强吸附力南区世纪广场规划配套：项目地处规划中的行政商务区，周边具备较好的教育医疗配套，但生活配套短期内较为匮乏项目规划用地面积：78039平方米；容积率：2.5-3.0；建筑密度≤25％；建筑限高≤100米周边配套与项目毗邻的在建配套有：资阳市中医院、职教中心，九年义务校，幼儿园与项目毗邻的待建配套有：五星酒店，停车场、文化艺术中心、派出所、影剧院。地块四至：项目四周为规划道环围，目前公共交通还未呈现，但未来通达性好项目北侧临通资路北段，在建双向道，路对面为商业金融用地，规划待建；项目西北角为资阳市中医院，规划在建；项目西侧临中环三路，待建双向道，路对面为规划住宅用地项南侧临市政主干道中环路，双向四车道已建好；项目东南角为职教中心，项目东侧临市政规划道，待建双向道，路对面为泥河风光小区地形地貌：地形呈山丘状，且与周边道路形成较大高差，地质松软，整体直接利用程度较低项目内山顶临中环路缓坡开挖后的地质地形地貌描述：项目地貌呈山丘状，高差约15米；项目地质以沙土为主，地质较为松软；项目主要以杂草覆盖，辅以少量的灌木。地形地貌评价：地形与周边道路高差较大，且地质松软，将造成较大的土方开挖量。项目属性界定：处于新城发展阶段，行政商务性质规划片区，中等规模，缺乏外部景观资源与配套，地形地貌利用难度较大的项目7有利因素新城发展使城市形象相较资阳老城区更优；行政商务片区的规划定位将加快区域的成熟，居住物业投资潜力巨大不利因素没有可利用的外部景观资源；缺乏生活配套体系，使得居住氛围并不浓厚；规划交通未完善，目前形象较差；地形地貌利用难度较大大。项目属性：四周为住宅，医疗，教育等用地，缺乏外部景观资源缺乏外部景观资源占地78093平米，20多万建筑面积在区域市场属于中等偏大规模中等规模整个区域缺乏生活配套，开发项目较少，难以依靠外部形成相应生活配套缺乏生活配套体系区域属性：区域规划为行政商业片区，行政办公、医院、星级酒店等已经在建，区域发展潜力较大行政商务规划片区区域属于城市边缘新兴发展区域，目前处于公建配套完善阶段。处于新城发展阶段区域已经逐渐形成城市交通网状结构，随着公共交通的完善，区域交通将较为发达交通比较发达项目地形为山丘，地质松软，直接利用程度底地貌直接利用程度低目录PART2：城市背景研究PART1：项目属性界定PART4：SWOT分析及市场策略PART6：整体规划及物业发展建议PART3：市场竞争环境研究PART5：项目总体定位经济环境房产发展水平城市发展规划经济总量——经济增长势头强劲，年度平均增幅近20%；其中第二产业贡献突出，成为资阳经济增长的主导力量从2006-2010年资阳市GDP年度走势来看，4年内GDP年均增值89亿元，经济增长速度较快。2010年资阳市GDP总值达657.9亿元，年度平均增幅近20%。从2006年-2010年各产业生产总值及其所占比例来看，第二产业生产总值占据了资阳市产业结构的主导地位，并且其所占比例不断攀升，2010年达到53%；工业以造车、医药、食品、纺织及建材等为主要产业。从2006-2010年资阳总人口年度情况来看，4年内年均人口增加3.3万人左右，人口增幅较缓；2010年资阳市总人口为502.7万人。2010年城镇人均可支配收入15298元，环比增幅13.32%。消费能力——人口增幅较缓；可支配收入增长明显，但整体水平相对较低目录PART2：城市背景研究PART1：项目属性界定PART4：SWOT分析及市场策略PART6：整体规划及物业发展建议PART3：市场竞争环境研究PART5：项目总体定位房产发展水平经济环境城市发展规划2006年开始，雁江区房产开发投资额逐年走高，2011年前三季度投资总额已达23.8亿元，超过2010年投资额约4.15亿元；其中住宅投资额占绝对比重约92%。从物业类型看，房产开发以住宅为主导，2011年占比达到92%；而写字楼市场基础极为薄弱。从2006年开始，雁江区房产新开工量逐渐震荡走高，2010年达到134.18万㎡；受国家政策及宏观金融调控影响，2011年1-9月新开工量仅66.84万㎡，相当于2010年的新开工量的50%左右。雁江区房地产发展——从2007年开始，雁江区住宅市场进入快速上升通道，而商业、办公物业发展相对缓慢备注：2011年数据统计时间为1-9月自2006年开始雁江区商品房销售量逐渐震荡走高，2010年销售量达到89.72万㎡，创5年来销售新高。2011年1-9月商品房销售量为49.94万㎡，与2010年销售量相比，占比约56%。自2006年开始雁江区各物业交易均价呈震荡上扬态势，其中商业营业用房涨幅最为明显，2011年交易均价达13335元/㎡。住宅均价从06年的1085元涨至3216元/㎡，涨幅达196%，年均涨幅达39%。雁江区房地产发展——从2007年以后住宅量价实现了快速增长，2011年住宅价格涨至3216元/㎡备注：2011年数据统计时间为1-9月目录PART2：城市背景研究PART1：项目属性界定PART4：SWOT分析及市场策略PART6：整体规划及物业发展建议PART3：市场竞争环境研究PART5：项目总体定位城市发展规划经济环境房产发展水平城市发展方向——城市发展战略为“东拓南延，拥江发展”，本案所处的沱东新区处于城市重点发展区域以下是《资阳城市总体规划（2010－2030）》对城市的规划定位：城市性质：成渝经济区新兴的区域性城市、机车汽车产业制造基地和绿色食品加工配送基地、丘陵特色鲜明的生态宜居江城。城市发展战略：“东拓南延，拥江发展”，加快发展中心城市，加大城市建设与经营力度。城市规模：规划近期（2015年），城市人口达到46万人，建成区面积44.6平方公里；规划中期（2020年），城市人口达到61万人，建成区面积60.6平方公里；规划远期（2030年），城市人口达到77万人，建成区面积76.8平方公里。老城区重点发展方向南区沱东新区沱东新区城市占位——城市副中心、城市新的经济增长极，新区建设在政府强有力的引导下实现快速推进两心，即以高铁站场为主的北部商业服务中心和以行政中心为主的行政金融办公中心；二轴，即以中央大道为主的南北发展轴和以迎宾大道为主的东西发展轴；一带，即滨江路堤景观带；三廊道，即沿北部纬三路、大地沟谷底和黄泥河谷地的三大绿色廊道；四片区，即北部商业服务发展片区、字库山生态片区、中部商贸片区和南部产业片区。沱东新区开发定位为：拓展城市发展空间，培育新的城市经济增长极。基本布局为：总体规划面积50平方公里，首期开发建设30平方公里，规划打造“二心、二轴、一带、三廊道、四片区”。沱东新区产业功能——打造成雁江区行政办公、商业金融、休闲娱乐中心，占据高端优势产业沱东新区共分三期开发，一期规划定位为资阳东部城市副中心，资阳向东拓展的主要区域，集行政办公、商业金融、休闲娱乐、居住等功能为一体的综合性城市功能组团。城市背景研究小结经济环境工业基础雄厚，拉动经济实现较快增长，为房地产的发展奠定了一定的经济基础房产发展水平从2007年住宅进入快速发展期；但商业、办公物业发展较为缓慢，目前仍处于起步阶段城市规划城市东拓南延，本案处于城市外拓的重点方向，具备较好的区位优势目录PART3：市场竞争环境研究PART1：项目属性界定PART4：SWOT分析及市场策略PART6：整体规划及物业发展建议PART2：城市背景研究PART5：项目总体定位世纪广场老城区沱东新区参照区域项目集中度、区位可比性等要素，本次市场环境分为三大板块研究，研究对象主要涵盖以下项目：板块名称典型项目老城区达高国际、摩根时代、江南半岛世纪广场领地坐标、未来尚城、山水名城、优品上城、爱琴海、四海国际、新天地沱东新区中交锦湾市场竞争环境——板块划分市场竞争环境——世纪广场四海国际社区领地坐标爱琴海山水名城未来尚城优品上城新天地政务服务中心资阳体育馆资阳国土局世纪广场板块的开发动力主要来自政府相关部门的入驻，对区域价值起到了较大的支撑作用，同时该板块也是目前资阳房地产开发相对集中的一个区域；但大型集中性商业的缺失制约着该板块价值的进一步提升。项目名称占地规模（万㎡）总套数建筑形态梯户比主力面积段价格水平去化速度余量预估领地坐标120272100高层2梯4户2梯6户70-803800尾房销售月均10套以下40套左右未来尚城235（住宅）400余户小高层高层小高层：2梯4户高层：2梯6户83-1053900小高层被农发行团购高层认购月均10套左右300套左右山水名城17819.41825多层小高层高层/70-14039001期尾房近几个月无成交1期剩余10余套2期地块尚未拆迁，开发时间尚早优品上城188584600高层2梯6户40-1803800-3900现阶段月均10-15套左右住宅余量3800套左右爱琴海108151300多层高层高层：2梯6户多层120-130；电梯60-100电梯3800-3900；洋房45001期多层早已售罄2期高层现阶段月均去化20套左右800套左右四海国际社区320/5000余户别墅多层高层高层：2梯4户84-88套二95紧凑套二111舒适套三131套四高层:3800现阶段月均10-20套4500套左右新天地214300高层2梯8户85-1124100-4200月均50套100套左右市场竞争环境——世纪广场区域住宅整体余量超过9000套，其中以四海国际社区、优品上城为最；竞争压力较大。从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是老城区首置及改善型客户；另外少部分周边郊县客户。余量客群构成目前区域内在售项目以高层为主，兼有部分多层。高层产品主力面积段为80-88㎡套二、100㎡左右的紧凑套三以及110-120㎡的舒适套三；多层主力面积为120㎡左右的套三。目前高层价格在3800元/㎡左右；多层（无电梯）价格在4500元/㎡左右，比高层高出700余元/㎡。产品特征价格水平该板块的发展动力主要来自市政单位、事业单位的入驻，该板块价值未来依然有较大的增长空间。未来竞争态势市场竞争环境——老城区摩根时代达高国际老城板块是发展较早的区域，大致范围界定为九曲河、沱江、成渝铁路围合的区域；该区域发展较早，配套已较为完善但档次偏低，且整体环境较差，目前老城内可供开发的土地较少，房产开发已形成了世纪广场、沱东新区两个方向齐头并进的开发趋势。江南半岛老城城市面貌市场竞争环境——老城区项目名称占地规模（万㎡）总套数建筑形态梯户比主力面积段价格水平去化水平余量预估达高国际108/1922高层2梯5户80-98住宅：4200（中庭侧4400）商业：2万-3万现阶段月均100套以上不足100套摩根时代9031（含4万商业、27万住宅）5号楼474户高层2梯5户2梯6户3梯8户住宅：70-90商业：40-100住宅：4200商业：3万左右现阶段月均20套以上1000套左右江南半岛78232000高层2梯6户80-140预计价格4000以上/800套左右区域住宅整体余量在2000套左右，其中以摩根时代余量最大，余量1000套左右；而江南半岛3期入市时间尚未确定。从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是城区工作及外地在资阳生意人；另外少部分周边郊县