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天津中海项目营销代理投标目前，项目产品设计已经确定，开始进入到营销推广阶段前言我司旨在明确本项目营销目标的基础上，通过对项目自身情况（内）和市场及竞争环境（外）两个方面分析，应用SWOT分析法，找出本项目的营销难点及关键点，从而制定出针对性的营销推广策略和销售方案，保障项目实现最高定价和顺利完成销售！•销售目标至2010年中，100%完成销售任务！2008年实现5亿元销售额目录项目本体分析本案的市场定位本案营销策划建议12345本案开发环境分析本案营销难点及关键点本案销售方案建议6项目本体分析本案地处天津市南开区，在中环路和外环路之间，临近快速路。本案奥运板块外环路快速路中环路•区位、交通项目本体分析项目地块项目四至：东临红旗南路，西至三角地公园，北近迎风里小区，南依宾西立交桥。地块四个方向视觉感受地块向西—快速路及华苑居住区地块向南看—万豪大厦地块向北—迎风里和天津理工大学地块向东—超英家园和嘈杂的辅路地块向南—宾西立交桥及万豪大厦项目本体分析指标数量单位建筑用地19001.6平方米地上建筑面积110000平方米公寓规模65000平方米商业金融规模45000平方米建筑密度小于等于22%绿化率大于等于40%商业金融部分限高140米公寓部分限高100米本案用地占地规模较小，容积率很高，一般多出现在城市的核心区；商业金融产品规模较大，在目前区域条件下，销售上具有较大的难度。•项目经济技术指标项目本体分析产业优势紧邻华苑产业园区人文优势传统的大学区，居民素质较高，人文环境良好公园优势水上公园－天津动物园、堆山公园、纪念铁路三角地公园、卫津河沿岸公园奥运效应天津奥林匹克体育中心是融休闲、娱乐、健身、购物为一体的综合性体育场本地块位置•项目的区域环境项目产品介绍本项目总体规划住宅32层住宅32层住宅32层住宅32层酒店式公寓A:26层酒店式公寓B:27层产品类型数量层数产权年限备注住宅43270年产权属于居住型公寓立项，不受“70/90”政策限制酒店式公寓2A:2640年产权商业立项，内部无燃气，水、电按商业标准收费B:27裙房2北部独立裙房2酒店式公寓裙房1裙房•住宅可售面积：64768平米•酒店式公寓A可售面积：20059.2平米•酒店式公寓B可售面积：21847.8平米产品户型住宅部分户型套数居室建筑面积（平米）使用面积（平米）使用率A户型256三室二厅二卫143.2约99.83约70%B户型256三室二厅二卫110约79.3约72%A户型A反户型B反户型B户型产品户型住宅户型点评户型套数居室建筑面积（㎡）使用面积（㎡）使用率A户型256三室二厅二卫143.2约99.83约70%户型点评：优点：1.南北通透，通风采光良好；2.户型布局较为紧凑，实用性强；3.户型空间尺度合理，舒适性高；4.主卧南向，双卫设计，舒适性高。缺点：1.客卫为暗卫设计，影响舒适度；2.北部两个次卧室采光窗位置不利于卧室家具整体布局；3.整个房型缺少阳台设计，缺少洗衣、储藏空间，功能不齐全4.客厅与餐厅交汇处浪费空间较大产品户型住宅户型点评户型套数居室建筑面积（㎡）使用面积（㎡）使用率B户型256三室二厅二卫110约79.3约72%户型点评：优点：1.户型布局较为紧凑，实用性强；2.客厅飘窗设计，增加采光、舒适度；3.户型空间尺度合理，舒适性高；4.双卧南向，双卫设计，舒适性高。缺点：1.客卫为暗卫设计，影响舒适度；2.厨房夹在两个卧室之间，影响舒适度，且厨房开门位置影响厨房后期布局；3.整个房型缺少阳台设计，缺少洗衣、储藏空间，功能不齐全产品户型住宅竞争户型分析阳光100131.41平米141.36平米优点：双阳台设计，三个卧室共享西面大阳台，整体功能空间布局合理，舒适性高；缺点：厨房与三个卧室共用阳台，会造成干扰。优点：弧形设计，增加采光面，双卧域客厅南向舒适度高；缺点：阳台面积过小，使用功能不强。该项目主力三居户型均在128平米以上产品户型住宅竞争户型分析时代奥城142.24平米146.55平米优点：三个卧室均有飘窗设计，客厅、餐厅各设有独立阳台，舒适度高；缺点：玄关处走廊过长，浪费面积该项目主力三居户型均在142平米以上优点：三个卧室均有飘窗设计，客厅、厨房各设有独立阳台，舒适度高；缺点：玄关处走廊过长，浪费面积产品户型住宅竞争户型分析从竞品项目主力三居上可以看出：•本项目住宅从户型设计上，并无过多亮点；•面积上与时代奥城主力三居较为接近，存在一定的竞争压力；•周边竞争项目缺少100平米左右的三居，本项目109平米的三居将成为稀缺产品。产品户型酒店式公寓A座酒店式公寓A座总建筑面积约为21730.8㎡标准层建筑面积835.8㎡标准层交通面积232.1㎡标准层使用率71.2%标准层房间数16间层高Loft：4.8mA户型房间数：286间建筑面积：43.8㎡平层套数：12间B户型房间数：93间建筑面积：67.6㎡平层套数：4间平层层数24层避难层净面积110㎡总层数26层酒店式公寓A座经济技术指标A户型B户型酒店式公寓A座，为LOFT公寓，层高为4.8米，五梯十六户，共两种户型，其中A户型为零居室，建筑面积43.8平米；B户型为一室一厅，建筑面积为67.6平米。产品户型总建筑面积约为22688.1㎡标准层建筑面积840.3㎡标准层交通面积214.1㎡标准层使用率74.5%层高3.05m标准层房间数15间A户型房间数：208间建筑面积：41.9㎡平层套数：8间B户型房间数：182间建筑面积：64.6㎡平层套数：7间平层层数26层总层数27层酒店式公寓B座酒店式公寓B座经济技术指标酒店式公寓B座B户型酒店式公寓B座，五梯十五户，共两种户型，其中A户型为零居室，建筑面积41.9平米；B户型为一室一厅，建筑面积为64.6平米。A户型产品户型户型点评：A户型：•优点：户型方正，朝向为东向、北向，双采光窗，内部设有卫生间；•缺点：内部未设厨房操作台，功能性较差；无阳台且暗卫设计，舒适度不高，不适合长期居住。B户型：•优点：户型方正，西向、为主，有部分户型为西北向采光，部分为西南、东南向采光，采光窗面积较大，舒适性相对较高，厅与卧室分开，内部设有卫生间，厨房操作台，适合一部分人长期居住；•缺点：无阳台且暗卫设计，舒适度不高。酒店式公寓户型点评A户型B户型产品户型酒店式公寓竞争户型分析时代奥城周边在售的酒店式公寓项目仅有时代奥城，从平面布局上看，时代奥城的布局紧凑，且核心筒位置便于使用者出行以及防火，使用率高；从户型实用性上，本项目优于时代奥城，本项目酒店式公寓户型种类丰富，一居、二居均有，且内部设有厨房操作台；从产品组合上，本项目拥有一栋LOFT酒店式公寓，产品较时代奥城丰富。因此，合理的销控手段，避免与时代奥城直接竞争，打造本项目差异化，能降低本项目竞争压力。产品户型本体分析小结1、本项目区位大交通环境优势明显，处于三条主要交通干道的交汇区域，但由于本项目临近高架桥，因此微交通环境稍差。2、本项目与三角地公园仅一墙之隔，景观资源丰富，为本项目提供健康、和谐的生活保障。3、本项目周边学府氛围浓厚，人文条件优越，为项目打造文化居住环境奠定基础。4、产品上看，本项目产品设计上有一定的局限性，但稀缺价值明显且实用功能性强，具有一定的市场竞争力；突出项目的稀缺优势，打造本项目市场竞争力，是本项目成功销售的根本保障目录项目本体分析本案的市场定位本案营销策划建议12345本案营销难点及关键点本案销售方案建议6本案开发环境分析天津——北方经济中心地位日益显赫伴随着京津同城化步伐的加快，滨海新区综合配套改革试验区进程的深入解读天津：•3月13日，国务院批复《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》；•奥运会之前，京津高速铁路正式通车，京津之间只需30分钟。本案开发环境分析天津房地产市场正在向一线城市靠拢伴随着天津城市地位的提升和众多品牌开发商的进入:解码天津房地产市场：政策背景天津市房地产市场总体分析住宅市场分析公寓市场分析本案开发环境分析2007年1月存款准备金率由9%调至9.5%2007年3月，央行首度加息，存款基准利率上调0.27%，到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27%，到6.39%。2007年5月央行再次加息，存款基准利率上调0.27%，贷款基准利率上调0.18%。公积金贷款利率上调0.09%。2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。2007年7月20日央行第三次加息，公积金贷款利率相应上调0.09%。活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。2007年8月，央行第四次加息，存款基准利率上调0.27%，由3.33%提高到3.60%；贷款基准利率上调0.18%，由6.84%提高到7.02%；公积金贷款利率相应上调0.09%。2007年9月央行第五次加息。存款基准利率由3.6%提高到3.87%；贷款基准利率由7.02%提高到7.29%。2007.7国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》。严格控制土地的转让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。2007年10年9国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。2007年9月28日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的冲击。2007年11月15日，央行第三次上调存款准备金率0.5个百分点，直接冻结1500亿元资金，此举意味着中央将进一步抑制商业银行放贷冲动的调控。2007年12月《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确规定第二套住房贷款以家庭为单位。宏观调控重点：由调控房地产行业转向调控宏观经济过热2007年调控政策天津市房地产市场分析房地产投资逐年升温，施工面积和竣工面积均大幅增长。天津市房地产投资完成情况01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房地产完成投资额161.27175.8211.4263.9327.5402.3505.3房地产开发投资增长率20.40%9.00%20.30%24.80%24.10%22.80%25.60%2001200220032004200520062007天津市房地产业开发情况1863213623142866347141436843.486907469111108147915202231.540100020003000400050006000700080002001200220032004200520062007施工面积峻工面积2002-2007年度天津市房地产市场走势分析02040608010012001000200030004000500060007000月均成交面积49.7583.94107.6986.2269.4581成交均价2695277033714279480860372002年2003年2004年2005年2006年2007年天津市房地产市场分析天津房地产市场整体成交均价持续上扬，2007年成交量开始企稳回升。全市月均成交量走势分析050100150010002000300040005000600070008000住宅月度成交量62.0528.9756.2667.8771.2275.62109109133.692.3185.9980.1541.3621.23月度成交均价515552145080518858195896607060706,405641265757018699073382007年12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年12月天津市房地产市场分析目前市场观望氛围较浓，与2007年同期相比，月均成交量虽然下降，但尚属合理，不能表明市场出现“拐点”。020000040000060000080000