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第一編市场分析及可行性研究第二編主题定位及业态布置第三編招商策略及执行计划第四編企划执行计划第五編财务预算(框架)-经营利润预算第一编市场分析及可行性研究1-1、扬州宏观经济发展分析1-2、扬州市商业环境调查1-3、项目状况及条件分析1-4、SWOT分析1-5、商家访谈分析1-6、总结1-1、扬州宏观经济发展1-1-1、扬州简介1-1-2、交通状况1-1-3、宏观经济1-1-4、经济构成1-1-5、消费水平1-1-1扬州简介a.中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。b.扬州位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。c.现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。d.全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。e.全市总人口453.61万，其中市区人口112.52万人。扬州既是风景秀丽的旅游城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多年来吸引了大量的中外游客。扬州境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸。同时扬州是江苏油田总部的所在地。1-1-1扬州简介1-1-2交通状况扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需3个半小时，北京至扬州只需要8个多小时。京沪和宁通高速公路连接全市，构成扬州市一横一纵“T型”高速公路骨架。长江北岸正在造“防洪、运输”双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。主要指标2002年2003年2004年2005年GDP（亿元）558.93647.22788.13922人均GDP（元）12368143001736720389餐饮业总额（亿元）21.224.01160.37167.97在岗职工年均工资119731379916008城镇居民可支配收入（元）78338705985111379旅游总收入（亿元）52.0262.378104.61-1-3宏观经济近年来扬州几项主要经济指标增长率分析11.10%13.40%14.70%15.00%11.10%13.20%13.20%15.50%18.20%19.80%25.20%34.10%13.20%13.20%30.80%13.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2002年2003年2004年2005年GDP增长率城镇居民可支配收入增长率旅游总收入增长率餐饮娱乐业增长率1-1-3宏观经济1-1-4经济构成历年来三次产业结构比12.67%48.70%38.56%11.60%50.50%37.90%10.10%53.30%36.60%9.30%56.20%34.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业6%6%6%6%12.50%16.20%17.30%17.30%11%12.10%13.50%14.30%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业历年来三产增加值增长率分析1-1-4经济构成自1999年之后，扬州市餐饮娱乐业零售总额增长率一直保持着良好的势头，较社会消费品零售总额、批发零售贸易业零售总额的增长率高，平均增长率保持在13%以上。因此，在未来两年内，餐饮休闲娱乐业仍将有更好的势头。6.20%13.70%13.90%22%28%21.40%30.80%8.50%9%15.60%15.20%12.50%10.30%10.90%12.40%16.90%10.90%7.60%13.30%13.20%13.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%1999200020012002200320042005社会消费品零售增长率批发零售贸易增长率餐饮娱乐业增长率1-1-5消费水平1912观点从扬州近4年的GDP增长率、城镇居民人均可支配收入以及餐饮休闲娱乐的消费比重来看，扬州市民还是舍得花费的。扬州被授予联合国最佳人文环境和居住环境称号，扬州是一座值得期待的城市；如今外商在中国的投资主要集中在长江三角洲、珠江三角洲以及大北京地区。其中长江三角洲重点为上海、江苏，而浙江、上海、苏南发展相对饱和，因此苏北将是外商想投资的首选。扬州作为苏北的门户、外商进入苏北的跳板，其区域优势不容忽视。从三次产业结构比例图上来看，虽然扬州第二产业（即工业）在整个三产的结构比重在不断增加，这与近年扬州始终把沿江开发作为经济建设的龙头，加速产业集聚的经济战略，强势推进工业第一方略相关，并不意味着第三产业在扬州市的衰退。1912观点虽然第三产业的比重在逐年以微弱的数值下降，但其增加值的增加率却在不断上升。根据《扬州扬州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报》显示２００５年第三产业对GDP增长的贡献率达到30.9%;据数据显示，在扬州城镇居民可支配收入中，餐饮、休闲、娱乐的比重逐年增加，消费比例的增加势必加速扬州市民对餐饮、休闲、娱乐生活更高的要求;随着扬州市的旅游总收入在扬州市的国民经济中扮演越来越重要的角色，旅游业的兴旺势必带动第三产业的再次发展;综上所述：扬州在未来的几年内将对餐饮、休闲、娱乐等第三产业文化有着更加旺盛的需求。1-2、扬州商业环境调查1-2-1扬州市主要商圈分析1-2-2扬州市行业分析1-2-3扬州市主要商业路段租金分析1-2-4竞争市场分析1-2-1主要商圈分析：扬州老城区扬州西区扬州市的现有商圈主要为文昌阁商圈、其他零星的分布着四望亭商业带以及西区的兴城路商业带。扬州真正繁华的商圈还以文昌阁、四望亭附近为佳，其是几十年来商业气氛的一种沉积，是自然形成的商业圈。随着市政府“西进”的步伐，扬州西区的商业氛围在扬州市政府的强制性营造下也形成了以广润发、兴城路小美食街的零星商业带。未来的几年内，西区还将打造一座20万平方米的SHOPPINGMALL，市政府拟建一个新的商圈。文昌中路：文昌中路以文昌阁为中心向东西延伸，全长大约3公里，沿街分布大约238家商家。文昌中路是扬州自发形成的传统商业街，其中有很多是经营了5年以上的老店。由于没有物业管理公司，该路段的业态分布相对杂乱，以服饰为主。由于该地段多以服装居多，承受的租金价格也较高，每天每平方米在6~21元之间。文昌阁45.22%28.26%7.00%5.65%4.78%4.78%4.31%服饰其他电动车餐饮金融it娱乐休闲文昌中路业态分布汶河路：1、汶河路全长大约1.6公里，以文昌阁为中心南北发展，共分布了约164户商家。2、虽然同处于文昌阁商圈，却因为主要以经营大型餐饮、电动车专卖等，租金是同处于文昌阁商圈的文昌中路的1/3，每天每平方米的租金范围在2元~6元之间文昌阁精益眼镜百乐园KTV竹壹梓KISS夜总会金手指手机美容女士内衣女士内衣妇女服装祥先制衣感情驿站上海精品服装平英眼镜琦珂银饰打字复印社城德布庄中国银行人立服装千鹤电动车速派奇扬州信用社中国邮政奥得飞普利斯通天戬雅马哈、三阳五羊本田富士达铃木豪爵三阳机车新大洲本田新大洲速乐中国联通电动车卧龙依莱达电动车名迅飞鸽小羚羊先桥美发美体鸿星尔克万汇达芙妮浩男服饰雅鹿斯得佳简DC天天乐数码科奇新品柯达檀木匠水中花格威斯百桦园衣恋青青靓烟酒店写丽丝老爷车服饰龙服饰店鳄鱼服饰杉衣好网通营业厅KFC万福银楼高视眼镜店黑天鹅商场黑天鹅充印本田豪爵霹雳豹万钰车行金飞驰凤凰电动车大陆鸽佳美花饰总汇育才幼儿园汶河南路万汇大厦蓝天大厦玉玲珑肯德基蓝天旅行社糖烟酒总公司招商证券北华超市中国旅行四望厅手机卖场佰身铁板烧好莱坞大酒店梦法家纺花样年华文昆手机大卖场工行按揭中心中国旅行社工行分理处森达安踏繁星美容美发匹克交通银行分行移动营业厅金鹰国际肯德基必胜客扬分金店新华书店高视眼镜拜丽德地质人圣迪奥麦根森玛安踏汶河医院火晶数码天地假日酒店中国联通扬州蓝天门诊中国联通移动维修中心四望亭大药房扬州商业银行中国农行倍儿快餐连锁豪客来夜猫酒吧好又多大酒店契税征收点新长铁路公司多源鞋业地下城商品城上海藤华鞋业寒鸟羽绒服中国南方证券喜万年豆浆绿杨化装品环球手机卖场文昌手机卖场高视眼镜美卡影象新天地大酒楼大娘水饺麦当劳梦特骄高佳庄中式快餐扬州商业银行汇金百货乔丹专卖店山口百货九牧王裤之家吴良材东方小商品市场汶河北路16.67%9.33%4.67%2.67%2%2%2%4%7.33%9.33%7.33%30.67%百货餐饮电动车服饰金融其他通信眼镜医药娱乐烟酒店珠宝汶河路业态分布兴城路小美食街：兴城路位于扬州的西部开发区中心位置，全长500米左右，分布了以餐饮为主的58家商家。兴城路由于紧靠江苏省石油总公司、扬州市电力公司、扬州市电视台，据在兴城路上比较大规模的酒店老板反映这类酒店多以公款消费为主，而规模比较小的餐饮店则为周边小区服务。该地段每天每平方的租金价格在3.4元~0.9元之间文昌阁滋奇火锅陈记香辣蟹中国移动华富玻璃万当鱼火锅店中国农行龙桥休闲中心巴湘火锅长兴楼大酒店绿园茶叶店蒙牛肥牛城十六粮店新园超市香泉鱼火锅易生育发中心五羊本田东美美容美发燕洛酒楼神分大药房特丽洁干洗店中华园饭店大麒麟阁发问美发水果超市平价眼镜德强网吧中意门诊部中国银行琼花中心药店诚信烟酒装潢公司日日红香水鱼爱文橱柜唐人食府绿色吴记粥铺小石桥火锅金达服装机械干锅屋名烟名酒鹏程美容日丰管兴城大药殿市区信用社邵伯湖金苹果西饼屋维扬人民医院堡德莉大酒店上海捷强烟酒山路久维扬一品蜀正园杰来饼屋星月饭店小聚茶楼腾龙电玩雅筑装饰思诚烟酒礼邦婚庆礼仪兴城路小美食街37.50%3.57%5.36%5.36%10.71%3.57%7.14%1.79%5.36%19.64%餐饮其他金融娱乐食品超市医药美容美发超市装潢兴城路小美食街业态分布1912观点扬州目前还没有一个比较具有规模性的商圈，现有的文昌阁商圈也是通过时间的沉积自然形成的。由于没有物业管理公司，商圈在业态的分布上比较杂乱，没有统一性。西区规划上将是扬州市政府的发展重点，其商业氛围多为政府刻意营造，随着广润发、京华城中城SHOPPINGMALL的开发完成，西区是否可以形成新的商圈仍需观望。根据扬州市政府“西进、南下、东联”的方针，东区目前缺少比较合理健全的商业项目，扬州1912项目正好可以填补该空白点。1-2-2行业分析目前扬州市民主要的餐饮娱乐消费场所：浴场、茶座、咖啡店饭店、酒吧、KTV等。根据我们的调查问卷统计表明100人中选择休闲娱乐场所:茶座、咖啡占12%、浴室占30%、酒吧占34%、网吧占6%、KTV占14%、其他占4%。根据扬州市2006年第一次全国经济普查主要数据公报，餐饮业共有11815户。扬州市餐饮业非常红火，主要以淮扬菜为主，其次是简餐、快餐和火锅。餐饮店主要分布在淮海路、四望亭路和兴城路。在市场调研中，发现在就餐时间，扬州消费者很多，一般单客消费15元-30元之间，其中大型的餐饮店生意最好，常常满座（主要有福满楼、金聚德、食为天等大型餐饮店）。餐饮：扬州有着悠久的沐浴文化，约有500家浴场，分布在大街小巷，根据市场调研分析，扬州生意好的浴场，面积都在1500平方米以上，一般都以28岁以上的白领阶层消费居多，人均消费30元左右。此类大型浴场，装修豪华，可以提供就餐、洗浴、娱乐等一条龙服务（如：红泥浴都、烟花三月、聚龙湾等大型浴场）。据红泥浴都马经理讲，红泥浴都现是扬州最好的浴场之一，曾经创造一天消费人次达到1000的记录。洗浴：扬州2005年开业的