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招商花园城主题别墅报告让人注意让人买单这是推广的作用这是展示的作用区域案名总建面积（万平米）别墅体量（万平米）别墅类型地上面积（平米）地下室面积（平米）中吴大道中吴雅苑6.80.7联排、双拼280\33050\60聚湖半岛203联排、双拼泰和之春344联排、双拼300\500城西板块景瑞英郡27.74.2联排213\23635-40\40-45万水美兰域24.13.5联排30060-80龙湖龙誉城8010.6联排青枫壹号105联排、双拼280-300/420-44090-100\140-150新城香悦半岛262.5联排、双拼290\350高成莱茵201.5联排上书房201.5联排300城北板块龙湖香堤漫步6523.5联排323-336\384100东渡海派青城66联排、双拼116\16530-40绿洲天逸城23.12.6联排、双拼联排170龙湖原山50.321.8联排386-450200中心区域巨凝金水岸244独栋、联排、双拼银河湾明苑304.5联排26070城东常发豪郡36.46联排370\450城南武进常发御龙山6012联排、双拼莱蒙城1007.6联排、类独栋350\260100\50（不算面积）溪湖小镇2815联排、双拼300\40040\50星河国际1806联排、双拼绿地外滩一号350.7联排绿地白金汉宫360.5联排检索了部分常州主要别墅的数据，为招商别墅做参考常见别墅广告和诉求常州主流别墅项目营销推广分解开发商东福名城建筑风格西班牙别墅体量7万方物业费2.2总套数248余房232面积段双拼800平20000元总价区间：1500-2000万联排280-580平10000-13000元总价区间：300万-700万优惠活动部分房源8888元每平方2014年推量248交付时间2014.12.30区域为联排产品，280平，380平靠近高架均价1.2万左右。区域为联排产品，靠近高层，580平，均价1.3万左右。区域为双拼产品，800平，均价2.2万左右。区域为联排，靠近主干道，280平,380平，均价1万左右。大名城项目东侧水系为活水，对于项目包装以及后期临河产品的去化都比较有利。线上：放长线。以小活动持续增加来人（已有资源的利用）节点：牢守住。（样板间开放活动/产品说明会）线下：铺渠道。（派单/短信/电台/电视）别墅推广三步走推广策略第一招：苦练内功如何对话金字塔尖的富人？服务。细节。其次才是产品。别墅价值价格，让他们觉得值，才是下单的硬道理。第二招：借东风名人活动造势（风水）求名要求万世名谋利要谋天下利——巴菲特第三招：知己知彼别墅卖生活，样板间是销售的最大利器。能做精致，做出品位。保证充足的蓄水时间。6.23样板间开放⁄风水活动6月底7月初别墅开盘5.28-6.4为别墅争“名”6.5-6.15活动悬念造势神秘人物即将把脉名城太阳海岸藏品别墅样板间即将开放一期收官，88-154㎡双水岸高层，稀缺发售端午金粽成交即送6.30常州围着太阳转太阳海岸龙城首席藏品别墅群盛大开盘亿元别墅惊现大名城太阳海岸龙城首席藏品别墅样板间耀世开启6.16-6.23【中西名人沙龙·长期开放】富人进化论太阳海岸别墅样板间敬请关注推盘执行活动目的1、借助著名风水大师的名气，吸引全城关注；2、迎合别墅客群关心风水之心理，点拨风水，提升项目价值；3、通过大师的讲解凸显产品藏品别墅之价值。4、以天价风水别墅，带动整个太阳海岸的去化风水泰斗宋韶光把脉名城太阳海岸大奢藏品样板间耀世启封圈层营销2011年~2013时间轴2011年8月2013年3~6月7-8月9-10月11-12月正宅气度第一居所正宅气派家族共荣直邮、派单网络高考信封正宅气派家族共荣10月12盛大开盘户外短信报广齐秦有约新城别墅节234万70万82万30万千万级别墅|精装平墅|精装公馆三品齐发5.20常州日报6.8常州日报正宅论别墅家书成交情况93组来电半岛之上，一亩一栋，2层独栋别墅9-10月阅，未阅之墅法式宫廷别墅样板区10月16日恢弘呈现常州首创，合院宽墅买别墅，送精装公寓半城荣华，一栋香悦86席城市独栋，即将辉映启幕8月11月11月2012年6月城市实景别墅，一亩一栋法蕴国器一亩墅天下21套65组来人43组111组4套71组82组12组全程推广效果评估香悦半岛别墅客户看重钟楼新城的未来发展，认可新城品牌以及产品匹配身份的概念，突出项目独特的产品卖点的广告语、专属的物业服务、口碑传播是吸引客户的关键！别墅形象推广方向回顾别墅推广，首推通过系列卖点的层层推广，取得较好市场认同，2013续销以“正宅”锁定特定客群，老业主认同感较好，但新客户导入一般。2014我们还能说什么？综上统计分析钟楼新城规划也是客户共性认知的，挖掘钟楼新城规划所能匹配别墅客户身份的信息元素，提炼推广主题。营销执行确保意向客户的有效导入，扩大别墅渠道推广力度，提高外在形象兼顾提升内在”修养”.推广传播线下导客执行线上渠道释放圈层客户拓展包装提升体验提升，促进客户情感，提高客户满意度，进一步加大老带新。物业体验升级现场形象包装提升营销执行星河丹堤别墅在售B1-B3、B5-B11,C1-C3、C5-C13、C15-C17，470-530户型，共计71套，截止目前已备案40套，剩余31套。备案均价11734元/㎡，成交价格在12000左右；星河丹堤目前月均别墅去化只有3套左右，按照目前库存需要10个月才能完全去化预计2014年不会新推别墅，重点将会在高层住宅方面。目前新开盘共推出71套别墅，共去化40套剩余31套，剩余可售别墅31套。星河丹堤推广主题：专利珍藏版现房水岸别墅470-530㎡电梯【和墅】环绕式庭院地源热泵别墅产品的推广目前主要以线下推广为主；线下推广主要有凤苑路围挡、孟津路-明月路围挡，以及通过暖场活动、资源导入活动等进行产品推介；案场别墅销售物料包括楼书、产品折页、户型折页；在部分推广物料或展示物料上做别墅产品信息。推广现状9/7/2019客户情况——成交9/7/2019客户情况——成交成交客户区域主要是武进区，其次是市区，也有部分外地客户；成交客户乡镇/片区主要是湖塘，其次是高新区、市政府片区、清潭，及周边乡镇；成交客户年龄主要在50岁以上，其次是40-50岁之间的客户；成交客户职业主要是私营业主，其次是个体户和企业中高管；成交客户置业目的主要是自住，其次是改善，也有部分客户用于度假和投资；成交客户认知途径主要是朋友介绍和业主介绍，其次是围挡、户外广告、员工推荐、揽月湾和拓客。9/7/2019客户整合整合客户资源星河客户合作网站客户名单实力客户名单客户资源整合主要从三方面着手：星河客户：星河国际别墅业主和客户、星河澜月湾业主和客户、星河丹堤别墅业主（满意度相对高业主）和未成交客户，对这些客户进行长期跟踪、深度挖掘；合作网站客户名单：找相关合作网站如搜房网、新浪网、腾讯网等问询相关在各网站报名关注别墅的客户名单，对其进行整理跟踪；实力客户名单：找全市资产大于1000万的客户名单，置业顾问全力跟踪及挖掘，释放别墅信息。9/7/2019推广与活动建议客户整合渠道出击活动制胜在别墅区域包装升级的同时，寻找客户、别墅区推广及活动则成为关系到别墅去化速率的关键所在，根据别墅特性，不建议对别墅进行线上的大力度推广，而建议以精准化的投放为主释放相关信息，对此，别墅推广应基本遵循以下环节，环环相扣促进去化：确定客户所在，发现潜力客户，进行精准化推广，挖掘意向客户，紧抓意向客户，同时紧抓别墅忠实业主进行老带新高端圈层活动，同时配以一定物料支持，促进成交。9/7/2019开发新客户的圈层活动：以红酒品鉴会、雪茄鉴赏、奢侈品拍卖、钓鱼、假面舞会、经济论坛、高尔夫等高端大气的圈层活动为主，吸引客户到访，同时配以自助餐、西式甜点等餐饮，让客户感受真正的豪墅生活。活动——圈层营销9/7/2019老带新为主的圈层活动：老带新主要为以诸如生日party、样板房私宴或水上私宴等为特色的圈层晚会，配以高端餐饮及一定氛围营造（演出、灯光等），让业主带朋友感受作为星河别墅业主的享受等。以上活动仅供参考，活动受众具有互通性，业主可带朋友参加星河丹堤为别墅客群准备的圈层活动，星河丹堤的私宴也可敞开向未成交的意向客户邀请，以迅速去化为目的，完成指标。活动——老带新别墅总体量39493平米总户数174户地上面积220平米地下面积100平米澜桥别墅基本数据的市场位置体量地上面积地下面积20万㎡10万㎡5万㎡龙湖原山龙湖香堤漫步香溢澜桥龙湖龙誉城常发御龙山溪湖小镇泰和之春巨凝金水岸银河湾明苑常发豪郡莱蒙城星河国际250㎡280㎡300㎡350㎡400㎡500㎡泰和之春香悦半岛龙湖香堤漫步龙湖原山银河湾明苑常发豪郡莱蒙城溪湖小镇香溢澜桥龙湖龙誉城30㎡40㎡50㎡60㎡80㎡100㎡150㎡龙湖香堤漫步龙湖原山莱蒙城溪湖小镇香溢澜桥从基础数据，香溢澜桥联排别墅与其他联排比较：•居住形态——平：从数据和客户访谈的情况来看，目前在常州市场上大多为混合型社区。因此从居住类型上来说，本案属于市场主流产品•别墅体量——小：大体量的别墅群更容易让居住者有圈层感受，从数据看，龙湖的别墅是最大体量的，本案在主流别墅市场中，体量较小•地上面积——小：通过数据比较，可以明显看到，本案的别墅面积在市场主流供应产品中是最小的，属于精致型别墅•地下面积——较大：目前大多数别墅的地下面积在40-80之间，龙湖产品的地下室普遍偏大在100以上。但由于地下室也是计入销售面积的，所以大地下室的客户认可度需要进一步验证特殊展示道具阶段推广主题特殊渠道说明我是香溢澜桥，我最大的特点是“会长大的空间”户型模型可以升降的立体模型，可见的分层空间•在样板房没有出来之前，测试过程中发现很多客户对于平面户型图的感知很弱；对于可以变化的空间这个概念，更加没有想象力，所以现场需要对比演示，推荐采用目前流行的升降模型特殊展示道具阶段推广主题特殊渠道说明我是香溢澜桥，我最大的特点是“会长大的空间”Ipad三维演示软件参观样板房的同时，配合演示不同改变可能•样板房仅展示了两种空间变化的可能性，配合手持设备演示说明，最大化让客户理解“空间变化的可能性”•上传网站，实现网络三维看房•为客户提供ipad设备软件拷贝，方便参观后像家人讲解，扩大参观的影响效果特殊展示道具阶段推广主题特殊渠道说明家庭实物看房通道特殊展示道具阶段推广主题特殊渠道说明1月2月3月4月5月别墅开盘样板房开放2012,赖特在常州活动造势市场预热产品亮相产品解读开盘引导谁是常州最有创造力的人创造力别墅会长大的别墅可以别墅何必平层风格解读/市场预热阶段目标：使潜在的目标人群认识赖特、了解赖特，并将赖特风格的经典形象植入目标消费者认知中。阶段时间：元旦后春节前阶段主题：2012,赖特在常州户外：2012,赖特在常州软文：“最好的建筑是环境的延伸”--解读美国赖特大师建筑风格新城，将赖特大师建筑首次引入常州善于与环境和谐统一的赖特建筑风格现身新城香溢澜桥硬广：2012.赖特在常州。物料：赖特建筑明信片。活动伏笔，为别墅产品亮相作出铺垫阶段目标：策划活动，炒作“最具创造力”概念，为别墅产品亮相作出市场铺垫。活动策划：“室内空间设计”比赛，预约潜在客户及招募参赛设计师共同参与。竞赛在香溢澜桥别墅户型基础上设计出最具创造力的设计方案。阶段时间：2月份阶段主题：谁是常州最有创造力的人？网络：谁是“最具创造力”的人“交换空间”常州版，你还在等什么？软文：新城原创空间设计，挑战“最具创造力”的大脑物料：项目精装楼书、活动专题DM、活动物料、微博宣传延续活动影响，别墅产品亮相阶段目标：延续前期“最具创造力”设计比赛影响，香溢澜桥别墅正式亮相，告之潜在客户我就是最具创造力的别墅。阶段时间：3月份阶段主题：谁是最具创造力的别墅？我是香溢澜桥户外：谁是最具创造力的的别墅？我是香溢澜桥软文：孩子会长大，你家的别墅呢？花园的大树会长大，你家的地下室呢？宝贝女儿住别墅，宝贝爱车呢？硬广：孩子会长大，你家的别墅呢？物料：DM+香溢澜桥护照深入别墅