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观澜项目部2009年管理计划书REV：A观澜项目部2009年管理计划书REV：A观澜项目部二〇〇九年一月招商观园招商澜园机荷高速梅观高速坂雪岗梅林检查站龙华布吉检查站平湖观澜项目部2009年管理计划书REV：A目录一．项目概况及市场定位二．年度工作里程碑目标三．各项目成本目标四．项目部管理架构及工作职责描述五．各项目工作责任分配六．项目部管理规定七．工作流程和常用表格八．各项目生产经营三级计划观澜项目部2009年管理计划书REV：A一、项目概况及市场定位一、项目概况招商观园（A909-0097宗地）位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望。地块东面为城建地产于2005年8月拍得的地块，地块北面现状为一山头，规划为住宅用地，地块西面目前为厂房及宿舍。招商澜园（A906-0312号宗地）位于大和路西侧，沿和路以东，机荷高速以北。两宗地均毗邻梅观高速、机荷高速。临近观澜新世纪广场和中航格澜郡等社区，周边有文峰学校、观澜第二中学、观澜体育中心、观澜人民医院等生活配套设施。1、招商观园项目备注用地性质商住用地使用年限土地面积147,595.15平米容积率面积222221平米容积率1.51住宅面积204301平米商业面积4000平米合计208301平米文化中心6000平米建成后无偿交给政府幼儿园3700平米单独占地面积不小于4000平米门诊部3000平米其他配套设施1220平米包括综合服务站、垃圾站、公共厕所等合计13920平米A909-0097销售面积配套2006.10～2076.10指标沿北侧道路布置社区广场1000平米，总体限高24米，西南角建筑限高60米。套型建筑面积90平方米以下的住宅总建筑面积应不小于该基地规划住宅总建筑面积的95%.2、招商澜园项目备注用地性质居住用地使用年限土地面积92,820.78平米容积率面积222770平米容积率2.40住宅面积178517平米不含公共租赁用房31503平米商业面积6000平米合计184517平米公共租赁用房31503平米建成后无偿交给政府幼儿园3900平米单独占地面积不小于4300平米文化室及服务设施2450平米包括警务室、健康中心、服务站等市政公用设施400平米包括邮政所、垃圾收集点、公共厕所等合计38253平米A906-0312销售面积配套2006.10～2076.10指标套型建筑面积90平方米以下的住宅总建筑面积应不小于该基地规划住宅总建筑面积观澜项目部2009年管理计划书REV：A的95%。公共廉租房的套型面积需在45-50平米（户型须为二室一厅或一室一厅）。土地使用者须在2010年10月31日前竣工，逾期六个月内，处地价5%的罚款；逾期六个月至一年，处地价10%罚款，逾期一年至二年的，处地价15%罚款，逾期两年以上的，无偿收回。二、项目定位1、招商观园项目容积率为1.5，住宅部分要求90平米以下的占95％，若严格按新政要求，最多只能在小高层每栋楼顶建一个大户型或复式。本地块自然环境条件好，有山、水，利用自然地形进行空间塑造，尽量保留地块内的自然植被，利用天然泉眼打造自然水系，产生因地制宜的建筑组群，并且进行产品创新，户型设计应能够左右或上下打通，最终能满足不同产品类型的组合，同时满足新政的要求。主要的建筑形态有联排别墅、叠加复式、多层洋房、小高层及临街商业，实现多种物业的完美组合，同时最大程度的挖掘土地的价值。商业面积规划为4000平米，主要为一层商铺。规划产品如下：联排建筑面积为10215平方米，占住宅建筑面积的5%。叠加复式建筑面积为38185平米，占住宅建筑面积的18.7%。洋房建筑面积为34176平米，占住宅建筑面积的16.7%。高层、小高层建筑面积为121725平方米，占住宅建筑面积的59.6%。除联排别墅外，叠加复式、洋房、70%的高层与小高层物业均采取“双联通”技术，以解决户型面积的限制。2、招商澜园项目容积率为2.4，住宅部分要求90平米以下的占95％，若严格按新政要求，最多只能在小高层每栋楼顶建一个大户型或复式。本地块自然环境条件好，地块南部有一山头，可阻断机荷高速的噪音干扰，西面为观澜河，可沿河布置高档住宅。交通极为方便，我们建议进行产品创新，户型设计应能够左右或上下打通，最终能满足不同产品类型的组合，同时满足新政的要求。主要的建筑形态有小高层、高层及临街商业。商业面积规划为6000平米，主要为二层商铺。幼儿园3900米，要求独立占地4300平米。具体规划如下：18-26层的高层：128256平方米8-18层的小高层：50262平方米高层（廉租房）：31503平方米（全部为45-50平米的小户型）按照95%的住宅面积套型面积在90平米以下的要求，其中10800平米为纯大户型，其它住宅可售部分的70%采取“双联通”技术，以解决户型面积的限制。观澜项目部2009年管理计划书REV：A二、2009年度工作里程碑目标一、招商澜园（一、二期）二、招商观园本项目2009年生产经营计划暂未下达。项目暂停。后续工作待公司决定。内容时间项目启动时间2006年10月31日项目开发期2006年10月31日至2009年12月6日，共1133天项目目前所处阶段主体施工阶段生产经营计划考核节点项目策划《项目全程策划书》编制完成2009年2月28日《项目物管方案》编制完成2009年2月28日工程主体结构封顶（除4栋外）2009年1月20日主体结构封顶（4栋）2009年2月15日外架拆除完成2009年8月18日竣工验收备案完成2009年12月6日入伙2009年12月27日营销《项目营销全程策划书》编制完成2009年2月28日销售指标（含澜园一、二、三、四期）上半年下半年①按套数（套）700560②按面积（m2）5680043200财务回款上半年回流现金（亿元）2.98全年回流现金（亿元）6.85基建年度投资计划（万元）30328观澜项目部2009年管理计划书REV：A三、项目成本目标1、招商澜园成本目标及执行预算序号费用项目原始指标总价（万元）单位建筑面积分摊额（元/M2）单位销售面积分摊额（元/M2）计算说明一土地费用49469.901691.322681.121取得土地费用亩48008.001641.342601.891.1土地出让金土地评估价48008.001641.342601.89观谰A906-0312土地合同，合同编号：07006-td-002，合同金额：480,080,000.00元1.2土地交易手续费及招标代办服务费土地评估价0.000.001.3合作方补偿费款项0.000.002土地开发费0.000.003拆迁补偿费建筑面积0.000.003.1拆迁工程费0.000.003.2拆迁补偿费0.000.004契税土地成交价1440.2449.2478.06已交观澜A906-0312地块契税5其它土地成交价21.660.741.17澜园土地使用费，考虑07、08两年，按1元/平米*年二勘察、设计等前期费用2967.15101.44160.811调研评估费30.991.061.681.1环境评估费24.990.851.35委托深圳市环境科学研究所；合同编号：07006-ZX-001；合同金额：16.99万；水土保持8万，已委托南昌有色冶金设计研究院；1.2交通评估费0.000.001.3可行研究费6.000.210.33澜园地块前期市场调研费用，委托深圳中原物业顾问有限公司，合同编号：07006-fht-000；合同金额：60000元1.4设计定位、销售调研费0.000.001.5其它0.000.002勘察费54.081.852.932.1测绘占地面积0.000.002.2文物古迹勘探占地面积0.000.002.3初勘占地面积3.980.140.22委托深圳市岩土工程公司；合同编号：07006-KC-001；合同金额：2.585万2.4详勘占地面积41.301.412.24委托深圳市岩土工程公司；合同编号：07006-KC-002；合同金额：37.549万，考虑结算可能增加，暂按41.3万计入2.5施工放线占地面积3.800.130.21按760元/点*50点,含放线和验线观澜项目部2009年管理计划书REV：A2.6竣工测量建筑面积0.000.002.7沉降观测建筑面积5.000.170.27每点500元，暂按100点考虑3设计费用1852.0963.32100.380.010413.2建筑设计1170.0040.0063.413.2.2方案设计(方案竞标、规划方案报建)建筑面积15.000.510.81方案征集，15万一家3.2.3初步设计0.000.003.2.4施工图设计建筑面积1155.0039.4962.60深圳市城脉建筑设计有限公司设计，合同号：07006-SJ-001；合同单价：38元/m2；参考设计费估算，暂按1155万计入3.3总平环境设计建筑面积145.004.967.863.3.4环境施工图设计环境面积140.004.797.59已委托ALN3.3.5结构和机电配合设计环境面积0.000.00已含在建筑设计中3.3.6雕塑、小品等设计环境面积5.000.170.27采用设计费估算3.4室内设计设计面积350.0011.9718.97采用设计费估算3.4.1大堂设计面积36.451.251.98大堂设计面积810m2，450元/m23.4.2电梯厅设计面积108.003.695.85电梯厅设计面积3600，300元/m23.4.3示范单位设计面积59.502.033.22暂按10套样板房，约850平米，700元/平米3.4.4销售中心设计面积0.000.003.4.5会所设计面积115.003.936.23小区文化中心1500平米，销售中心800m2，500元/m23.4.6精装修设计(住宅、租赁及自有项目)设计面积31.051.061.683.5专项设计137.094.697.433.5.1基坑支护设计面积10.000.340.54南区、北区基坑设计分别按5万/个考虑3.5.2人工湿地处理能力15.000.510.81采用设计费估算3.5.3特殊水景项15.000.510.81采用设计费估算3.5.4人防工程人防面积0.000.003.5.5燃气工程户数27.830.951.51按90元/户，商业0.6万3.5.6幕墙设计面积10.000.340.54采用设计费估算3.5.7铝合金设计面积10.000.340.543.5.8钢结构工程造价10.000.340.543.5.9标识系统工程造价8.000.270.433.5.10智能化工程造价8.000.270.433.5.11灯光及泛光照明工程造价8.000.270.433.5.12变配电及专线工程造价10.270.350.56深圳供电规划设计院有限公司设计，合同号07014-SJ-001；暂以工程费666万考虑设计费并与观园分摊3.5.13结构检测检测面积5.000.170.27采用设计费估算观澜项目部2009年管理计划书REV：A3.6其它50.001.712.71参考设计费估算，晒图模型制作及其它暂按50万计入4审图费用51.031.742.774.3施工图审查建筑面积46.031.572.49委托深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司，按1.5元/m2考虑；燃气专项审查按7.2元/户考虑4.4其它建筑面积5.000.170.27其他专项审查暂按5万元计入5咨询费、代理费180.976.199.815.1招标费180.976.199.815.1.3.3标底编制费180.976.199.81按2300*建筑面积*0.269％5.2其它0.000.006临设及其他费用797.9927.2843.256.1临时道路临时道路面积30.001.031.63参考海月四期,暂按20万考虑，开路口2个，按5万元/个考虑；6.2临时用电占地面积666.2722.7836.11招商观园招商澜园的10kv外线工程，合同编号：07006-sg-002；合同金额：1,662,656元；另计电