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地产咨询商业计划书目录摘要3一、主要业务3二、赢利模式4三、对投资者的价值4四、对投资者的基本要求4第一章公司/项目介绍6第一节项目宗旨和发起方介绍6一、项目宗旨（任务）6二、公司发起方—南京东方智业管理顾问有限公司简介6三、新公司的基本业务7第二节地产市场的区域研究7一、对客户的意义7二、研究内容8(一)区位特征：8(二)行业特征8三、研究步骤与方法9(一)研究步骤9(二)研究方法9四、研究成果9第三节地产项目评估与策划10一、地产项目评估与选择11(一)对客户的意义11(二)咨询内容11(三)咨询方法13(四)咨询成果14二、项目定位和概念设计15(一)对客户的意义15(二)咨询内容：15(三)咨询成果16三、营销策划：16(一)对客户的意义16(二)营销策划内容：17(三)咨询成果18第四节房地产公司内部管理咨询18一、对客户的价值18二、咨询内容19三、咨询方式20四、咨询成果20第五节地产销售与流通21一、对客户的意义21二、基本内容21三、业务成果与目标22第六节房地产行业专业培训及其它22一、培训22(一)业务的意义与价值22(二)培训内容22(三)成果22二、常年管理顾问服务23第二章市场分析与发展战略24一、市场分析24(一)市场需求分析24(二)市场介入的时机分析24(三)市场切入点24二、市场定位25(一)产品定位：综合性服务25(二)目标客户：中小型房地产公司25三、地产咨询公司的战略规划25(一)战略目标25(二)战略规划26第三章竞争性分析30一、竞争者分析30二、我们的优势30第四章初步的合作设想32一、投资规模32二、股权安排32三、经营者激励32四、对投资者的基本要求32摘要感谢您百忙中抽空阅读本计划书，为便于您迅速了解本计划书的内容，我们将本计划书的主要内容摘录如下：一、主要业务*******地产咨询有限公司（以下简称地产咨询公司）针对中小型房地产公司提供如下的服务：1.区域市场研究：为客户进军异地市场进行前期调研，搜集该地的各种社会、政治、法律环境信息，并对市场需求、供应和竞争情况等进行分析，对客户进入该市场的价值、方式、时机和相应资源要求提供建议。2.项目评估与选择：以区域市场研究为背景和依托，在某地域市场中对候选项目进行自然、社会环境的全面调查，并选择可比的项目作参照，进行价值评估，提供选择建议和竞标策略，并对未来开发和经营提供初步建议。3.项目定位与营销策划：在对项目进行价值评估的基础上，就项目的目标客户、竞争地位和产品特性等进行调查研究，提供定位建议，并根据定位建议提出营销策划方案，必要时可以参与客户的营销实践，直接为客户的价值创造服务。4.地产销售与流通：作为营销实践的一个环节，在全程或部分参与客户的市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等环节以后，我们对项目就会有更深的了解，从事地产销售也就水到渠成了。5.房地产专业培训：鉴于房地产企业对人才的极大需求，房地产的专业培训有极大的市场，而且这种培训除了经济利益以外，对建立与合作伙伴的稳固关系具有极大的作用。二、赢利模式我们希望通过与客户的长期稳定合作，我们希望将地产咨询公司最终建设成为地产经营平台、流通平台和人才平台，并通过三者之间的相互支撑与促进，与客户形成稳定的、强有力的合作关系，合作关系的加强将为地产咨询公司的业务拓展和能力提升提供基础与舞台。地产咨询公司的主要收入来自以下几个方面：为客户提供项目型咨询服务，包括区域市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等业务，获取项目咨询费用；提供常年管理顾问服务，定期就客户关系的市场、内部管理、行业发展趋势等提供信息与建议，收取相应费用；提供销售代理服务，收取代理费用；地产专业培训服务，收取相应的培训费用。三、对投资者的价值1.经济价值本项目的经济价值表现在两个方面，一是咨询企业本身能带来比较高的收益率，而且投资要求不大，风险相对比较低；二是地产咨询公司的业务将对投资者本身的房地产业务将产生极大的促进作用。2.社会价值地产咨询公司除了直接的经济利益以外，对投资者的更大价值体现在对投资者自身的能力与运作效率上。地产咨询公司的最新研究成果、获取的信息与经验将为投资者的发展提供极大的推动力，除此之外，地产咨询公司作为强大的人员培训基地，也将为投资者带来不可多得的价值。四、对投资者的基本要求除了南京东方智业管理顾问有限公司以外，我们希望再选择两个投资者，我们对投资者的基本要求是：必须是房地产企业；能够与地产咨询公司共享经验与信息（双方各自承担保密义务）；愿意在地产咨询公司的发展初期提供咨询项目；投资金额要求在30万元之间。第一章公司/项目介绍第一节项目宗旨和发起方介绍一、项目宗旨（任务）我们组建******地产咨询有限公司的短期目标是将公司变成地产行业的专业咨询公司，为房地产公司提供市场研究、项目评估与策划、内部管理、销售代理、人员培训等全方位服务；远期目标一是将公司培养成房地产行业的经营平台，这是针对房地产公司或房地产投资公司来说的，即利用更低的价格和更高的工作效率为客户提供专业化外包服务；二是将公司建成房地产流通平台，在参与房地产经营的同时，为其他房地产公司和个人的房产和地产提供展示和销售服务，为消费者提供更大的选择余地；三是将公司建成房地产行业的人才平台，在为房地产投资公司和房地产消费者提供优质服务的同时，努力将员工培养成房地产行业的精英，并通过与房地产企业或房地产投资企业的人员交流强化相互间的合作关系。地产咨询公司的服务将降低房地产公司的经营成本、提高运作效率，同时提高消费者的购房满意度，地产咨询公司将从房地产公司成本的降低、收益的提高、消费者选择成本的降低和满意度的提高中获取应得的利益。地产咨询公司将以******管理顾问有限公司的咨询经验和人才实力为依托，和房地产业的战略伙伴紧密合作，将东方智业的管理咨询经验、人才与品牌优势和合作伙伴的行业经验进行有效整合，最终将地产咨询公司建成房地产咨询业的第一品牌，同时地产咨询公司也将成为战略合作伙伴的人才与智力基地。地产咨询公司一方面将与各战略投资方展开紧密合作，另一方面将以独立的公司化方式来运作，接受投资方的全面监督。三、新公司的基本业务地产咨询公司的长远目标是发展成为地产开发的运作平台、地产流通平台和地产人才的培养平台，但前期的基本业务包括如下五项：地产市场的区域研究；地产项目评估与策划；房地产公司的内部管理咨询；地产销售与流通；房地产行业专业培训；房地产开发公司的常年管理顾问；等。这些业务将在随后进行介绍。第二节地产市场的区域研究一、对客户的意义随着房地产市场越来越成熟，地域性房地产公司面临越来越激烈的竞争，这种激烈的竞争关系为房地产公司注入了“走出去”异地发展的动力；而中国经济发展的阶梯性特征，为地域性中小房地产公司的异地发展提供了客观条件。房地产公司的异地发展当然需要对拟进入市场进行研究，而对于中小型房地产公司来说，单凭自己来完成这样的市场研究，既不能保证质量，又带来较高的成本。地产咨询公司作为专业咨询公司可以较低的成本为客户提供专业的咨询服务。二、研究内容(一)区位特征：1.区域因素（指以城市为中心所形成的经济圈或都市圈，包括该中心城市及周边卫星城镇和农村）：中心城市在区域中的地位区域经济结构收入水平及收入结构城市功能分工人口流动情况总人口及人口结构家庭结构及宜婚人口人均居住面积及房产占有结构2.城市因素（所研究城市的基本情况，包括经济、社会、政策法规、人文、自然环境、行业本身状况等）：1)经济因素：人均可支配收入、GDP总量及增长潜力、2)社会因素：人口和家庭结构、城市规划及城市化进程3)政策法规：金融政策（开发贷款、购房按揭、抵押贷款）、物业管理政策、二手房屋交易政策（容许交易范围、税费、程序）、拆迁政策（拆迁范围、安置政策、拆迁补偿、拆迁程序）、土地政策（拍卖政策、协议转让政策；定价政策、用途转换政策、调控政策）、工程招投标政策、期房销售政策、廉租房和经济适用房政策3.板块因素：1)现有物业规模、档次2)现有居住人口的行业特征、收入特征、教育程度、家庭结构3)现有公共配套设施，包括交通、学校、银行、商业、医院、邮局、娱乐等4)土地市值及增值潜力5)周边成熟社区、筹建或在建物业(二)行业特征1.各类在建或在售物业的价格水平（起售价、均价、最高价）1)住宅地产：别墅、多层、高层2)商业地产3)政策性房地产，如廉租房、经济适用房等2.房地产供需情况1)土地转让面积2)开工面积3)竣工面积4)销售面积5)当年空置率/空置面积三、研究步骤与方法(一)研究步骤地产市场的区域研究将通过日常研究和项目研究相结合的方法来进行。1)日常研究日常研究注重对区域和城市的经济、社会、法律信息的收集和对投资环境的初步评估，同时着重研究该区域或城市房地产市场的发展动态和基本布局。日常研究的主要目的在于：了解各区域和城市房地产发展状况，为未来的项目研究提供基本背景资料，有利于项目研究的迅速展开和准确切入；为合作伙伴提供行业参考，巩固合作关系，同时拓展潜在的咨询项目。2)项目研究项目研究主要是指在接受客户委托后进行的特定市场研究。研究内容将着重于对区域房地产市场的市场结构、竞争状况、价格走势、楼盘分布、增值潜力等进行分析和评估，最终得出是否进入、何时进入、如何进入该市场的基本结论和初步建议，完成客户委托。(二)研究方法首先建立研究模型，在具体进行研究的过程中，采用以下方式收集信息，优化改进研究模型：1)资料收集、分析，并分类归档2)实地考察，按规定格式形成考察报告3)问卷调查，按规定进行数据处理，形成调查报告4)专家访谈（政府官员、业内行家、专家学者），形成访谈记录四、研究成果区域市场研究的主要成果分为对内和对外两个方面，对内成果主要是行业数据库的建立与完善，并为在特定市场进行地产项目评估与策划提供支持；对外成果是形成《区域房地产市场研究报告》，包括：1)区域房地产市场概述主要对项目研究的边界、前提与研究方法作简单介绍，同时简明扼要的介绍本报告的主要内容和主要结论。2)市场环境分析主要包括所研究区域市场的地理气候等自然条件、风俗和居住习惯等人文环境、人口和家庭结构等社会环境、收入及其分布结构等经济环境、政策法规等法律环境，等等。3)市场现状与楼盘价格分布主要包括所研究区域市场的年土地转让量、开发量、竣工量和销售量，当时的空置率和空置量，二手市场的交易量及其对新开楼盘的影响，楼盘在各个价位的具体分布，并勾勒大致的区域房地产市场的价格分布地图。4)近5年市场走势分析和未来趋势分析主要分析近5年年土地转让、开发、竣工和销售情况以及价格变化情况，同时分析房产拥有量、购买意愿的变化情况，寻求近5年市场变化规律，并结合市场环境变化等因素分析其内在动力，并据此预测未来的变化趋势。5)竞争分析主要竞争对手的基本情况、优劣势比较、业绩比较等。6)风险分析分析进入该市场的主要风险，及可能的规避策略。7)研究结论主要包括该市场的价值评估、进入条件分析、进入时机和进入策略的初步建议等。8)附录包括涉及的主要政策、法规等参考文件。第三节地产项目评估与策划地产项目的评估业务和策划业务是相对独立又相互联系的，说相互独立主要是指两项业务在时间上有先后，空间上有间隔，目标不同，工具方法也不一样；说相互联系是指在对某个地产项目进行评估和选择的时候，必须考虑项目未来的运作，可能的收益与风险等因素，也就是说在进行地产项目评估和选择时必须进行初步的项目策划和测算，反过来，项目策划在很大程度上也受到项目评估和选择结果的制约。因此，我们将地产项目评估与策划作为一个业务单元来运作。具体包括以下一些业务内容：一、地产项目评估与选择(一)对客户的意义获取土地选择项目是整个地产开发的起点和前提，到底选择怎样的项目？对土地的价值如何评估？在房地产实践中，由于资料有限、时间有限、人才不足、方法欠缺，对这些重要而基础问题的回答大多依靠企业家的直觉和经验，这样的情况在中小型房地产公司中尤为普遍。在房地产暴利时代，项目评估和选择的偏差最多只会增加公司的成本或降低公司的收