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Page1戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司DTZInternationalPropertyAdvisers(GZ)Co.,Ltd.2011年11月致:东莞市骏合商业有限公司东莞星玺广场项目招商策划报告（初稿）PlanningReportPage2第一部分项目改造市场研究Part1项目招商市场背景简析Page31OUTLINE项目所在商圈分析1.1项目所在商圈发展现状分析1.2项目所在商圈主要商业项目分析1.3项目所在商圈发展趋势分析Page41.1项目所在商圈发展现状分析东城区东莞区位位置分析东莞位处珠江三角洲腹地，地理位置优越东莞市位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲，居广州深圳之间。总面积2465平方公里，2010年第六次人口普查，全市常住人口为822万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东城区是东莞规划的中心商业区，是东莞的富裕先导区东莞市辖32个镇（街道），其中中心城区为莞城、南城、东城、万江。东城区总人口近50万，其中常住人口约20万（户籍人口8万多），外来人口约30万。它是东莞的富裕先导区，聚集了城区50%以上的富裕人群。1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析Page5经济发展整体水平东莞有“世界工厂”之称，在广东省内综合实力仅次于广州、深圳，与佛山处于同一能级，经济发展水平处于省内前列。【第三届全国相对富裕地区排名第一】【综合竞争力居全省第一】【首个移动客户过千万的地级市】【居民生活质量居全省之首】【沃尔玛分店最多的地级市】【中国家具出口第一镇】……1,0501,1001,2181,2771,4061,4891,5501,7301,8264,2465,8389,49710,59002,0004,0006,0008,00010,00012,000肇庆清远汕头珠海湛江茂名江门惠州中山东莞佛山深圳广州2010年广东各市GDP排名（1000亿以上）人民币：亿元2,1832,6283,1603,7043,7644,24619.5%19.2%18.3%14.0%5.3%10.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%010002000300040005000200520062007200820092010GDP增长率东莞市2005-2010年GDP及增长速度人民币：亿元2005-2010年GDP平均增幅超过14%，经济实力雄厚1.1项目所在商圈发展现状分析资料来源：东莞市统计局1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析GDP仅次于广州、深圳，与佛山Page6消费人口与消费力2010年指标广州深圳佛山珠海中山江门惠州肇庆东莞排名人口(万人)10338916001492514203973898223GDP(亿元)913882014820103815661341141486242464全社会消费品零售总额（亿元）3430256714094045502413039911084人均社会消费品零售总额（元）3320428810234832711421912573876322545151026城市居民年人均可支配收入（元）2761029244245782285923088190042127815063363501城市居民年人均消费支出（元）2282121526192961794817415142631791411030242701民用汽车拥有量(万)103.3108.3665.1113.0825.9918.4916.579.6379.563每百人拥有民用汽车量(辆)101211910442131东莞人口为广东省第三，有广泛的消费人口；东莞有强劲的消费力，城市居民年人均可支配收入、消费支出均位居广东省第一1.1项目所在商圈发展现状分析资料来源：广东省、东莞市统计局1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析Page71.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城商圈零售消费情况零售业态层级过低，差异化不明显，消费”分流”与”外流”现象严重珠三角九大城市中，东莞人均消费支出最高，而人均社会消费品零售总额却较低分流:城区主要购物中心消费客群90%以上来自于本地城区，周边镇区居民的必需品需求基本在镇区商业解决，向中心城区聚集力不强外流:中间与顶端消费群体外流消费现象严重，广州、深圳及香港是外流消费主要区域资料来源：广东省、东莞市统计局05000100001500020000250003000035000广州深圳佛山珠海中山江门惠州肇庆东莞人均社会消费品零售总额人均消费支出人均社会消费品零售总额与人均消支出结构对比单位：元消费渗入型城市消费外流型城市Page8资料来源：东莞市统计局食品,33%娱乐教育文化服务,14%衣着,6%杂项商品和服务,3%交通与通讯,22%居住,9%家庭设备用品及服务,7%医疗保健,6%2010年东莞居民人均消费性支出比例构成食品娱乐教育文化服务衣着杂项商品和服务交通与通讯居住家庭设备用品及服务医疗保健“吃、行、玩”为主要消费支出，占总消费支出的比例约为70%，需求旺盛食品（餐饮）支出占33%与商场业态密切相关的业态所占比例高达六成1.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析消费特征分析Page9东莞商圈规划到2015年，东莞市将建成“一主八副”的商业格局，东城区商圈是东莞商业中心之一。1.1项目所在商圈发展现状分析根据《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》，到2015年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导。商业主中心包括：莞城、东城、南城和万江；八大商业副中心包括：松山湖、虎门、常平、石龙、厚街、樟木头、长安、塘厦石龙松山湖长安虎门厚街常平塘厦樟木头万江南城莞城东城1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析Page10东城区将规划为具有引领时尚消费、领衔娱乐新潮、发展个性化多元化的商业区域，辐射整个市域和周边地区。万江莞城南城东城东城区商圈发展定位1.1项目所在商圈发展现状分析万江莞城南城东城以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心，与旅游、休闲、娱乐等相结合，体现多元化服务特色。近期，应适度控制大型零售网点和大型购物中心等的建设；鼓励调整中型综合超市作为商业集聚地的主力店；扶持连锁经营注重商业网点建设与岭南文化内涵的有机融合，在传统商业街的运营中展示东莞特有的商业文化与历史内涵以鸿福路和东莞大道为景观主轴，展示东莞新型政企形象和现代商业、产业风貌，重点体现商务功能特色以新型业态的旪尚、个性化、娱乐、餐消费为特色，带动旧城商业街区经营模式更新，创新消费热点，集聚新型商业板块1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析Page11东城商圈商业现处于快速发展期发展阶段市场表现销售赢利模式标志节点起步发展期快速增长期各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套受土地热点效应影响，商业始终停滞不前土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展规模化的商业形态出现规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中土地大批量放出，土地成为热点各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻沃尔玛、家乐福等外来一线商业巨头进入；世博广场开业；星河城购物中心的开业自有住宅底商经营或出租为主自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入东城商业发展阶段动荡低潮期休整期复苏发展期1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析1.1项目所在商圈发展现状分析时间改革开放-1985年（建市）1985-1990年90年代初-90年代中期90年代中期-90年代末21世纪初-今Page12东城区现有集中式商业分布•东城商业主要集中在东纵大道和东城路两侧，各超过5万㎡项目距离本案均不超过2公里•本案地理位置优越1.世博广场2.世纪广场3.星河城4.愉景东方威尼斯5.地王广场6.东湖广场123456本案东城商业主要集中在东纵大道和东城路两侧1.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析Page13东城商圈现有商业发展现状项目商业面积（平方米）开业时间经营模式主力店品牌列举档次经营现状世博广场16万2005租售结合海雅百货、沃尔玛、中影火山湖影城、永正图书六福、KFC、LOREAL、Guess、Swarovski、Vasto、Ecco、天王表、tudor中商场分为A-L共11个区，除沃尔玛、海雅、天源电脑城、美食街经营尚可外，其他区域人气均一般，内街有一定的空置面积世纪广场12万2006租售结合邹和百货、家乐福匡威、李宁、木林森、六福、大禾寿司、棒约翰低定位低端，很少知名品牌，但家乐福集聚了一定人气，经营尚可星河城13万2011.10出租SPAR超市、博纳影城、YYSports、红馆KTV、反斗乐园Zara、H&M、Versace、Sephora、Starbucks、Haagen-Dazs、CKJeans、G-star、Lee、Replay、Esprit、Lacoste中高目前是东莞定位最高端的商场，东莞第一家真正意义上的购物中心、很多品牌均是第一次进入东莞、2011年10月才开业，人气有待观察愉景东方威尼斯7万2005租售结合天虹百货、时尚电器、苏宁电器Swatch、Titoni、天王表、百思图、Harson、Nike、adidas、Lacoste、G-starraw中项目位于繁华的东纵路，有稳定的人流量，但业态规划不尽合理，家居建材弱化了项目的人气，此外餐饮业态亦较缺乏地王广场10万2005.9租售结合彩怡百货、苏宁、国美、天语KTVOlay、六福、佰草集、周大福、蜜丝罗妮、Jack&Jones、G2000、Only、esprit、nike中偏低项目呈狭长型，临街面多，街铺的经营状况良好，百货以及内铺人气一般，尤其是二楼区域经营惨淡，出现大量空置，有小业主愿意以原价转手东湖广场4.8万1997租售结合沃尔玛、星飞游艺城、金叶珠宝、流行驿站、联想手机、OPPO、男孩攻略、天鑫茗茶低1997年东莞首家引进沃尔玛，积累了稳定的人气，但沃尔玛外的分散经营商铺，档次低端，业态布局散乱1.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析区域商业以低端及中端消费为主，中高档卖场相对匮乏。从现有品牌看，百货主要引进市场的品牌以国内品牌为主。从目前城内最高级定位的星河城来看，国外二线品牌也看好东莞市场，业态及业种档次有不断提升需要。Page14东城商圈电影院发展情况分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析1.1项目所在商圈发展现状分析业态项目/分类面积（㎡）厅数（个）座位数（个）档次电影院中影火山湖影城约5000112186中高博纳国际影城约30007890高大地数字电影院约15004400低横店电影院约30005900多中高横店中影火山湖博纳大地•通常30万人口支撑一家现代多厅电影院，东城区目前有4家电影院，数量已趋饱和东城区电影院数量已趋饱和东城目前影院覆盖了高中低各个档次•即将在星河城开业的博纳国际影城属于五星级影城，档次较高•中影火山湖、横店电影院为中档影城，且中影火山湖影城有11个厅，多达2186个座位，能满足较大人群的观影需求•大地数字电影院定位低端，位于君豪商业中心，约400个座位Page15业态项目/分类商家列举餐饮大型餐饮唐宫海鲜坊、喜盈门海鲜酒家特色餐饮•星河城：汉拿山、千羽寿司、味食尚、Marcos西餐厅•世博：团圆假日韩国料理、和计川菜馆•世纪广场：棒约翰、大禾寿司、韩式新概念烤肉•地王广场：拉丁餐厅•东方威尼斯：百度烤肉•东纵路、东升路：大渔、一级棒、小尾羊、猪肚包鸡休闲餐饮麦当