招商证卷-城市化、人口流动与房价研究

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告城市化、人口流动与房价贾祖国[e-mail]孟群[e-mail]2008年7月18日中国当代房地产研究专题之一周期性消费品房地产中性（维持）本篇报告旨在通过城市化率和期间人口流动以及房价规律的研究，以判断中国城市化趋势，并找寻中国未来房价最具上升空间的地域。‰城市化进程呈现两大基本规律：城市化总体进程沿S型曲线变动，城市化率突破30%后进入加速阶段，直到城市化率接近70%；从人口流动看：城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入郊区；‰工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构：工业化是城市化的长期驱动机制。城市的聚集效应主要表现为规模经济与交易成本节约，但城市的聚集效应存在一个与城市最优规模相对应的临界点；‰房价表现：房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在第一阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现将显著优异；在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会相对优异；‰美国的城市化进程：美国城市化率沿着S型曲线阶段性上升。人口流动的主导方向符合四个阶段。纽约大都市圈的发展充分展示了人类城市化的演进；‰日本的城市化进程：战后日本创造一个至今无人打破的城市化发展纪录。日本城市化进程主要围绕三大都市圈极其周边区域而展开，总体符合四个阶段；‰韩国的城市化进程：1960年代初，韩国经济开始腾飞，城市化进程加速，到1990年，韩国城市化率突破了70%，达到74.4%。首尔都市圈和釜山都市圈的发展历史其实就是韩国城市化的历史。因此其城市化进程的4个阶段不是很明显，总体看只有两个阶段。首尔房价表现优异；‰中国城市化趋势及房价判断：2007年中国城市化率已达到44.9%，根据美日韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高；农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段、以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段；按照城市化的国际规律，我们认为未来三大经济圈的核心城市，尤其是这些核心城市郊区的房价相对会有更大的潜力。上证指数2779行业规模占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）70223.5流通市值（亿元）40076.4重点公司市值（亿元）31671.6行业指数%1m6m12m绝对表现-10.3-55.1-39.9相对表现-3.3-5.0-14.1-60-40-20020406080Jul-07Nov-07Feb-08Jun-08(%)房地产沪深300相关报告行业研究敬请阅读末页的免责条款Page2正文目录前言、为什么研究城市化及本报告所要解决的问题......................................41、为什么要研究城市化............................................................................................42、本报告所要解决的问题........................................................................................4一、城市化基本规律及驱动机制..................................................................51、城市化的两大基本规律........................................................................................5（1）城市化率沿着S型曲线变动.............................................................................5（2）按人口流动的主导方向，城市化进程分为四个阶段..........................................62、城市化的驱动机制................................................................................................6（1）城市化进程的长期驱动机制..............................................................................6（2）城市规模结构演变进程的驱动机制...................................................................73、房价表现..............................................................................................................9二、美国城市化发展历程...........................................................................101、美国城市化的演变历程......................................................................................102、美国城市化进程的驱动因素................................................................................11（1）就业结构服务化与从小城市进入大城市..........................................................12（2）就业结构的郊区化与人口郊区化.....................................................................123、纽约大都市圈的形成与发展...............................................................................13三、日本城市化发展进程...........................................................................151、日本城市化的历史进程及其特征........................................................................15（1）日本城市化发展速度举世无双，整体进程符合S型曲线上升规律..................15（2）日本城市化进程分为四个阶段........................................................................152、日本城市化进程的驱动机制...............................................................................18（1）日本人均GDP提高最快时期与日本城市化率上升最快时期基本吻合.............18（2）日本非农就业量增长最快时期与日本城市化率上升最快时期基本吻合...........183、日本城市化不同阶段土地价格的变化.................................................................19四、韩国城市化发展进程...........................................................................201、韩国城市化的历史演变及其特点........................................................................20（1）韩国城市化的历史演变...................................................................................20（2）朝鲜战争之后韩国城市化分为两个阶段..........................................................20（3）当城市化率突破50%，人口迁移以城市之间的双向迁移为主.........................21（4）韩国城市化过程中的区位选择........................................................................212、韩国城市化的驱动因素......................................................................................22（1）韩国城市化进程与韩国人均GNI的增长基本保持同步...................................22（2）非农产业产值及就业量比重............................................................................223、城市化不同阶段城市土地价格变化.....................................................................23五、中国城市化进程的发展趋势................................................................251、美日韩城市化进程的总结...................................................................................252、中国城市化的历史回顾......................................................................................25（1）中国城镇人口统计口径...................................................................................25（2）改革开放以来中国城市化进程回顾.................................................................253、中国已逐步具备城市化阶段性规律所要求的经济社会条件.................................274、中国城市化的发展趋势......................................................................................27（1）中国当前城市化进程判断...............................................................................27（2）城市化总体每年还将继续快速提高............................................................