文玩商街招商策划报告

古韵沁园招商策划案2005年9月2005年9月第2页汇博行古韵沁园招商策划案第一部分、市场调查与研究北京市同类市场调查与分析西安市同类市场调查与分析竞争性项目的调查与识别商圈确定项目优劣势分析目录：前言：关于古韵沁园定位与招商实施的战略性思考第二部分、商业定位功能规划概念设计商业功能定位商业功能定位的设计与的论证商业开发定位经营业种定位经营者定位消费群体定位档次定位与商业功能相关的建安设计要求租赁价格及其他相关费用设计2005年9月第3页汇博行古韵沁园招商策划案第四部分、招商组织机构及相关的法律文件及表单招商组织机构设计招商人员的培训招商工作流程图、签约流程、商户进驻流程标准《租赁合同》、《终止协议》及《经营管理合同》其他日常管理表单第三部分、招商策略、推广及实施招商原则招商策略招商推广实施2005年9月第4页汇博行古韵沁园招商策划案战略一：认识古韵沁园关于古韵沁园定位与招商实施的战略性思考古韵沁园地处西安四方城文昌门内100米，北邻开通西巷与卧龙寺相依，其中商城正门正对卧龙禅寺；南接兴隆巷；西紧邻柏树林大街通往西安城市的各个地方。整体距碑林博物馆、书院门文化街等旅游商业核心区不到100米。古韵沁园总占地面积9.547亩，建筑面积12665㎡，地下一层，地上四层。古韵沁园由东西两部分组成，座北朝南，整体呈U形分布，规模宏大，气势磅礴，既体现了现代建筑的宏伟壮丽，又保留了古代建筑的精巧雅致。2005年9月第5页汇博行古韵沁园招商策划案依托碑林博物馆历史和旅游价值，90年代初，碑林区政府打造书院门文化旅游商品街，目前商业主要以经营书画、文房四宝、旅游纪念品、民间手工艺品等为核心的成熟的旅游商业街区；紧邻项目西侧的柏树林大街主要以经营鲜花为主，在西安具有一定的市场知名度。战略二：认识区域旅游和商业现状2005年9月第6页汇博行古韵沁园招商策划案东大街书院门散步道南大街柏树林大街周边旅游景点密集：钟楼、宝庆塔、书院门、关中书院、碑林博物馆、城墙、卧龙寺等2005年9月第7页汇博行古韵沁园招商策划案为进一步提升区域的旅游和商业价值，碑林区政府对本区域未来的发展提出了“一带五区”的改造思路，其中“一带”指以顺城巷道路为纽带，把沿线湘子庙、书院门、三学街、碑林博物馆、卧龙寺等文物景点和历史街区纵横连接，形成旅游、文化、购物、休闲、餐饮、娱乐等功能齐全的黄金旅游地带，进一步强化旅游商业价值。战略三：认识区域的规划2005年9月第8页汇博行古韵沁园招商策划案以顺城巷道路为纽带，把沿线湘子庙、书院门、三学街、碑林博物馆、卧龙寺等文物景点和历史街区纵横连接，形成旅游、文化、购物、休闲、餐饮、娱乐等功能齐全的旅游黄金地带2005年9月第9页汇博行古韵沁园招商策划案从历史价值、文化传承等方面看，区域保存了最多的历史遗留和文化古迹，能够真正代表13朝古都西安的文化精髓。除碑林博物馆外，周边有闻名遐迩的、保留完好的明城墙、关中书院、卧龙寺、宝庆寺、董仲舒墓、八仙庵……是历史沉积最为深厚、文化旅游商业基础最好的一个区域。这里书院、寺院、城墙、街坊、牌楼以及东方古建筑各具风格，儒教文化、佛教文化、道教文化、民俗文化、金石文化相互辉映。战略四：认识区域的历史、文化、旅游与商业价值2005年9月第10页汇博行地处旅游商圈的核心，决定了项目的旅游商业核心价值2.与目前西安11家旅行社签订了战略合作协议，旅行社将古韵沁园列入2006年整体推广计划，将古韵沁园作为旅游景点推出战略五：认识古韵沁园的核心竞争优势2005年9月第11页汇博行㎡之间不等2.经营商品内容主要以：玉器、真丝、书画、珍珠、彩陶、耀瓷、复制兵马俑以及陕西土特产品等为主，特别是玉器占据主要的位置，这与其它城市的旅游市场有类似的地方，而其它陕西旅游产品出复制兵马俑外其它利润等因素经营的非常少3.地点选择基本在主要旅游景点路途中，但非常偏僻，消费者完全是旅游团队4.客源完全依赖旅行社和导游拉客，而且拒绝散客购物5.旅行社赚人头费，价格在5元/人；导游赚回扣，所以，商品价格非常高战略六：认识西安旅游购物定点商家的运营模式2005年9月第12页汇博行古韵沁园招商策划案战略七：认识旅游团队最主要的需求团队来源喜欢购买的商品和服务团队规模能力及消费特点日韩团玉、珍珠、字画、真丝、洗脚20-30人消费力强，洗脚是计划安排美国团玉、丝毯、珍珠、首饰、农民画20人以内消费力强，特别喜欢丝毯欧洲团除以上外中国文化的商品受欢迎20人左右消费能力非常强东南亚真丝、珍珠、书画等20人左右比较低国内团大同小异20人左右最低，基本土特产品2005年9月第13页汇博行古韵沁园招商策划案战略八：关于初步的商业功能定位1.关于商业功能定位在探讨阶段提出3个方向，一是以古玩为核心同时考虑陕西特色的旅游商品；二是全部考虑以旅游商品购物为核心，同时以餐饮、休闲、娱乐、展演等综合性旅游主题的购物中心；三是突出玉器、珍珠等核心业种，同时考虑陕西特色旅行品，在功能配套上以餐饮、休闲、展演等综合性的主题商城2.经过大量的市场分析论证，定位在古玩面临着市场的进入门槛、竞争激烈、租金低等重要因素，基本放弃3.以单纯的陕西特色的旅游商品带动万M2的综合性购物中心，只是在配套功能上比书院门有特色，但是还是面临着同质化的经营问题以及租金不可能接受的问题，该方案基本放弃4.本方案的调查与论证主要围绕第三方案展开2005年9月第14页汇博行古韵沁园招商策划案第一部分、市场调查与研究北京市同类市场调查与分析西安市同类市场调查与分析竞争性项目的调查与识别商圈确定项目优劣势分析目录：第二部分、市场定位与商业功能规划概念设计业态及商业主题定位商业功能规划设计商业功能规划设计的论证商业开发定位经营业种定位经营者定位消费群体定位档次定位与商业功能相关的建安设计要求租赁价格及建议前言：关于古韵沁园定位与招商实施的战略性思考2005年9月第15页汇博行古韵沁园招商策划案一、北京市同类型市场的调查与分析1、北京工美大厦：北京工美大厦是一座具有近50年历史的工艺美术商品专营店，地处王府井步行街最南端，建筑面积3.2万M2，商业面积近2万M2，经营范围囊括百余大类、上万个花色品种。作为“旅游涉外定点单位”，工美大厦接待过上至国家元首，下到普通百姓，数以万计的世界各国宾客，成为对外文化交流的一个窗口，被人誉为“王府井大街的一颗明珠”，享有“工艺美术世界第一店”之美誉。2005年9月第16页汇博行、北京工美大厦楼层主题商品范围1F黄金珠宝商场黄金铂金首饰、金条、足金摆件、镶嵌珠宝首饰、红珊瑚、珍珠、银饰品、纪念钱币、照相器材、珠宝首饰美容修理中心2F工艺旅游商场旅游精品、现代礼品、民间工艺品、扇子筷子、水晶玻璃、琉璃灯具、时尚饰品、熏香腊艺、邮册钱币、钟表眼镜、中国结艺、国外工艺品、烟具家电、同仁堂药品等3F特艺礼品商场景泰蓝、雕漆、角雕木雕、骨雕根雕、工艺刀剑、红木手杖、进口锡器、文房四宝、印章印泥、名人字画、国画油画、水晶内画、装饰画羽毛画、青铜器、影雕、抽纱丝巾、文化衫、丝绸绣衣、华服蜡染、苏绣湘绣、紫檀家具、古典壁饰、古玩旧货。4F玉石文化商场和田白玉、高档翡翠、岫玉、玛瑙、绿松石、青金石、珊瑚、琥珀、寿山石、青田石、鸡血石等几十种玉石材质制作的首饰、佩饰、摆件、文玩等工艺美术品2005年9月第17页汇博行古韵沁园招商策划案工美大厦的特色是其工艺美术品同时也考虑了珠宝和玉器消费群体除国外旅行团队外，国内的消费也是非常重要的市场2005年9月第18页汇博行、秀水市场（老）秀水街服装市场是改革开放后北京诞生的闻名海内外的商品市场之一，位于建国门以东“第一使馆区”，北起美国驻华大使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区。因其附近有很多使馆，又被誉为“使馆街”。经过十几年的发展，秀水街现已成为京城比较有名的商业街之一。市场原有摊棚410个,从业人员近千人,年销售额1亿多元,主要经营具有旅游文化特色的外贸服装,丝绸制品,旅游纪念品等，不仅销售中国传统的丝绸制品和精致的手工艺品，而且还销售各种“外国名牌商品”。老秀水因为各种原因拆迁后，新秀水大厦于2004年底建成并开业，总建筑面积达2.8万M2，地上5层、地下3层。市场约有1500个摊位，主要经营品牌服装、休闲服饰、工艺品、丝绸等各种有中国特色的产品。2005年9月第19页汇博行古韵沁园招商策划案结论：秀水不仅是北京老外重要的购物场所，同时也是海外散客购物中心是北京市面向海外的旅游购物商业名片现在也成为北京乃自国内游客购物的重要市场新秀水在借鉴老秀水经营的基础上，进行业种调整，如增减以前没有经营的珍珠等商品2005年9月第20页汇博行古韵沁园招商策划案红桥市场是一集旅游、购物、餐饮于一体的综合交易市场。市场地上5层、地下3层，总建筑面积3.2万M2，经营面积16000M2，可容纳1000余个摊位，2500名经营者3、红桥市场2005年9月第21页汇博行生猛海鲜、粮油调料、水发贝类、各种肉类农副水产大厅经营面积4000余M2,水产经营摊位200余个,其中生猛海鲜商品经营规模之大在京城是屈指可数的。1F日用百货、照相器材、钟表眼镜、手机配件、化妆品、小家电等首层内容相对比较杂，经营的数码照相器材主要面向老外2F箱包皮件、服装鞋帽、真丝、家具、体育用品。箱包、皮具制品是本层的特色如：女士时装包、化妆包、男士公文包、手包、旅行包、学生书包、腰包、公文箱、手提箱、拉杆式皮箱、钱包等一应俱全3F珍珠项链、镶嵌饰品、古玩字画、民间旧货、文房四宝、工艺品。“珍珠世界”经营规模大、经营品种多、珍珠款式全、销售服务与众不同。珍珠饰品经营面积达1000余M2，有100多个珍珠经营摊位。海水珍珠、淡水珍珠、南洋珍珠、黑珍珠等一应俱全，珍珠按色泽、大小、圆滑度等标准进行严格分类，价格从几十元到几千元不等。4F珠宝精品屋。主要是品牌实力大户，购物环境、产品品质、接待的客户与摊位经营商户彻底分化5F开鑫酒楼面积1300M2，设有卡拉OK雅间及多功能大厅可，容纳200人同时就餐，凭借红桥市场海鲜产品的优势，经营以海鲜为主的纯正粤菜3、红桥市场2005年9月第22页汇博行古韵沁园招商策划案结论：红桥的核心竞争力是4F的珍珠市场，不仅是北京老外买珍珠的零售消费地，也是北京和华北地区重要的珍珠批发集散地其珍珠的来源主要从浙江的诸暨、苏州等地，经营户基本也是浙江人未主其整体的业种结构经过了10年的调整，感觉没有主题，但是根据消费群体的消费特征逐步调整的结构整体的消费国外和国内的消费各占一半，国外的消费群体重点还是长期居住在北京的外国人和这些外国人介绍和直接带来的出差到北京的外国人如果古韵沁园经营珍珠这也是重要的商业合作伙伴3、红桥市场2005年9月第23页汇博行、北京古玩城北京古玩城是全