住宅小区前期物业管理投标文件

前期物业管理方案投标文件1开标一览表一、业主入住前物业管理费用1、开办费：275805.00元2、前期介入费：17418.00元/月二、业主入住后物业管理收费标准高层住宅：1.20元/月·m2商业用房：2.00元/月·m2车位：50.00元/月·个前期物业管理方案投标文件2目录一、投标报价…………………………………………………………………………3二、开办费及物业管理服务费测算报告……………………………………………4三、前期物业管理方案和物业管理方案…………………………………………14第一章物业服务理念和目标………………………………………………………14第二章项目管理机构运作方法及管理制度………………………………………19第三章管理服务人员的配置、培训与管理………………………………………35第四章前期物业管理服务内容与标准服务………………………………………54第五章交接险收和业主入住管理……………………………………………64第六章物业管理服务方案……………………………………………………85第七章物业维修和管理应急措施………………………………………………120第八章物业管理服务承诺和服务标准………………………………………128第九章丰富小区文化、加强业主相互沟通的具体措施…………………………130第十章智能化系统设施管理维修方案………………………………………138第十一章控制小区噪声等与业主生活密切相关方案…………………………143第十二章提高小区业主和使用人道德水平，构建和谐小区措施………………144第十三章《业主临时规约》建议稿………………………………………………147第十四章向开发商提出合理化建议……………………………………………156第十五章物业专项维修基金的使用办法………………………………………157前期物业管理方案投标文件3一、投标报价物业服务投标报价表项目应收费面积/车位数填写说明费率收缴率月收入年收入住宅收费高层住宅178699平方米1.2095%2037172444602商业2000平方米2.0095%380045600管理费合计2075172490202车位收费车位管理费864个5085%36720440640收入合计36720440640合计2442372930842前期费用介入费178699平方米17418209016开办费178699平方米275805275805服务费合计293223484821前期物业管理方案投标文件4二、开办费及物业服务费用收支的预算报告1、前期介入费测算（17418.00元）费用名称测算依据合计费用（元/月）管理人员经理、工程师、办公室文员工资。9200.00伙食、电话补助费中餐误餐费和电话费补助980办公费办公用品和文件资料打印1000保险统筹（养老保险缴费比例单位20％，医疗保险缴费比例单位10％，失业保险单位承担2%；工伤保险单位1%；生育保险单位1%；3128.00（9200元×34%）福利、奖金国家法定节日，年终奖一个月工资额。1016.00小计15324.00税金税金5.67%868.00利润利润8%1226.00合计17418前期物业管理方案投标文件52、开办费预算（275805.00元）表一维修装备费用测算表序号项目名称单位数量单价（元）小计（元）1冲击手电钻个260012002疏通机个2100020003砂轮切割机个2500100043米铝合金梯队条240080051．5米人字梯条22004006水管钳（14）把4502007水管钳（10）把4401608万用表只21503009电工工具套420080010绝缘操作工具套48003200113层工具柜只2800160012绝缘防护用具套2500100013服装（夏）套615090014服装（冬）套6200120015电焊机（含线等）套21800360016氢气瓶套22000400017割枪套2200400合计22760.00前期物业管理方案投标文件6表二护卫装备费用测算表序号项目名称单位数量单价（元）小计（元）1护卫夏装费套198015202护卫冬装费套1910019003对讲机部1090090004胶警棍根10404005门卫办公桌椅套430012006手电筒只1010010007雨衣（包括雨鞋）套2012024008铁床（上下架）套1030030009衣柜组3800240010电视机台23000600011军用棉大衣件10300300012电动巡逻车辆13000030000合计34820.00表三：清洁绿化类器具装备费用测算表序号项目名称单位数量单价（元）小计（元）1垃圾斗个122000220001垃圾桶个20120240002垃圾车部560030003水管米500420004电源线米500210005三节伸缩杆根6503006清洁工具批25001000前期物业管理方案投标文件77高枝剪把22004008园林小工具批12002009服装（夏）套203060010服装（冬）套204080011绿篱机台15000500012剪草机台150005000合计65300.00表四办公用品购置费序号项目名称单位数量单价（元）金额（元）1台式电脑台台3000240002打、复（印）机台台6000120003普通办公桌张张30060004办公椅把把5010005文件柜个个50050006接待用沙发、茶几组组2000100007空调机台台3000300008饮水机台台50040009易耗办公用品5000500010保险柜个个1000200011单车辆辆500150012传真机台台2000200013计算器和验钞机个1000合计103500.00前期物业管理方案投标文件8表五资料费序号项目名称单位数量单价（元）小计（元）1住户手册本1250337502业主临时公约、承诺书本1250225003装修公司为业主装修申请表张12500.25312.54业主（住户）消防协议书张12500.506255房屋装饰装修管理协议本1250112506入住通知书张12500.25312.507业主（住户）资料登记本本10101008业主入住钥匙签收（托管）确认表张12500.25312.509业主入住须知本12502.0250010业主入住流程工作确认表张12500.25312.5011缴款单、缴款通知书张12500.25312.5012前期物业管理服务协议书本12501125013装饰装修管理制度本12501125014验房情况签证表张12500.25312.5015业主常住人口申报表张12500.25312.5016业主紧急联络表张12500.25312.5017装修人员出入登记证张100220018日常巡查登记本本101010019电梯养护维护登记本本101010020水电设施维修登记本本101010021水、电登记表本101010022合计16325前期物业管理方案投标文件9表六社区精神文明建设费序号项目名称单位数量单价（元）小计（元）1宣传栏个25000100002警示路锥个507035003禁止泊车牌个2028056004出入口平面示意图块2200040005温馨提示牌块1050050006小区消防安全警示牌块4010040007折叠手推车辆25001000合计331003、物业服务费用收支预算表一管理费用收入总表:收入测算表项目应收费面积/车位数填写说明费率收缴率月收入年收入住宅收费高层住宅178699平方米1.2095%2037172444602商业2000平方米2.0095%380045600管理费合计:2075172490202车位收费车位管理费864个5085%36720440640停车场收入合计:36720440640合计2442372930842前期物业管理方案投标文件10表二:成本支出测算总表:物业管理费用测算总表小区收费面积180699序号项目月费用年费用折每平方米每月备注一营业成本1直接人工费350414204900.19参附表四2清洁、绿化、消杀费186002232000.10清洁绿化人员16人3房屋共用部位维护费144561734710.084共用设施设备维修费578246938840.325公共电费628837545990.356公共水费3975477050.027管理工资及福利费167882014600.09参附表三8日常办公费2500300000.01含办公费用、文具9资产折旧摊销费1845221390.01参附表五(五年分摊)成本合计21391225669481.18二物业管理酬金171132053560.09按成本的8%计算三财务费用1130135600.01银行托收费用等，每户每年12元四营业税金120721448650.07费用合计24422729307281.35表三:管理工资及福利:管理工资及福利类别岗位应配置人数月薪年服装费社保餐费年终奖金其他（过节费等）月支出年支出主任主任138008002661501500800447453692主管综合主管128008002661501000800343341192主管安全主管125008002661501000800313337592财务会计123008002661501000800293335192出纳12200800266150800800281633792合计516788201460前期物业管理方案投标文件11表四:直接人工支出:表五:直接人工支出:开办物资及智能化设备投资项目品名单位数量单价（元）金额（元）备注维修工具冲击钻个120002000手枪钻把1500500电焊机台110001000管道疏通机台110001000斜口钳（进口）支11414十字锣丝批（进口）支12020咀钳（进口）支11414摩托罗拉台虎钳台1200200砂轮机台1300300直接人工支出类别岗位配置人数月工资年服装费养老保险医疗保险工伤保险餐费补助法定假加班费月支出年支出保安人员监控中心3100017016493.19.3115055445753481人行/车辆出入口9100017016493.19.311505513370160442巡逻岗5100017016493.19.3115055742889135保安班长1120049316493.19.3115065172220670保安轮休人员1100017016493.19.3115055148617827客服中心客服领班1120049316493.19.3115065172220670客服员3110049316493.19.3115061485558266维修室内维修人员4100017016493.19.3115055594271308合计2735041420490前期物业管理方案投标文件12对讲机部1970970电工工具套1400400管工工具套1400400数字万用表块1250250钳形电流表块1300300梅花扳手套1120120开口扳手套18080兆欧表块1200200网线测试仪台16060RJ45压线钳把18080端子压线钳把1400400帆布质地红外测温仪台1700700材料架具1300300工具袋只12525值班桌椅套1400400工具柜套1800800五步铝梯个1200200八步铝梯个1400400十二步铝梯个1600600小计11733员工用品制服（冬装或夏装）套3254517440军用棉大衣件880640迷彩服及迷彩T恤套32501600迷彩鞋双3215480双层床张162504000员工宿舍用床垫个3230960员工宿舍用床上用品（套）套32953040员工宿舍用单门衣柜个321504800员工宿舍用电风扇个321003200员工宿舍用热水器台410004000员工宿舍用开水机台210002000员工宿舍用熨衣板和熨斗台3200600员工宿舍用电视机台210002000员工宿舍用小计27320行政办公用品对讲机部79706790主任办公桌椅套1150015001桌3椅办公桌椅套5